Blackstone REIT Faces Pricing Pressure Amid Real Estate Freeze
Damit ist er einer der größeren REITs des Landes und der dominierende im 45 Milliarden Dollar schweren nicht-öffentlichen Bereich. Er ist schnell gewachsen, indem er Privatkunden in Maklerfirmen ansprach und solide und stetige Erträge erzielte. Im vergangenen Jahr erzielte er 12 % einschließlich Dividenden und 10 % pro Jahr seit seinem Start im Januar 2017. Es zahlt eine Dividende von 5 %.
Im Gegensatz zu öffentlichen REITs wie Public Storage (Ticker: PSA), Boston Properties (BXP) oder Avalon Bay Communities (AVB) haben die BREIT-Aktien keinen öffentlichen Markt.
Blackstone bewertet die BREIT-Aktien monatlich mit Hilfe von Drittquellen. Blackstone wird in Kürze den Wert zum 31. März festlegen, und wahrscheinlich wird er den Wert senken. Der BREIT hatte seit seiner Auflegung nur zwei negative Monate.
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Der Vanguard Real Estate ETF (VNQ), der führende börsengehandelte REIT-Fonds, war im März um etwa 20 % gefallen und hat im April einen Teil dieses Rückgangs wieder aufgeholt. Der Vanguard-ETF hat im bisherigen Jahresverlauf eine negative Gesamtrendite von 17 % erzielt. Der BREIT stieg bis Februar um 0,7 %.
„Ich würde erwarten, dass der NAV sinkt, aber nicht drastisch“, sagt Kevin Gannon, CEO von Robert Stanger, einer Investmentbank in New Jersey, die sich auf den Immobiliensektor einschließlich nicht-öffentlicher REITs konzentriert. „Blackstone verfügt über eine Menge Kapital und ein intelligentes Management. Ich erwarte, dass sie die Schwäche und die Gelegenheit nutzen werden.“
In einer Erklärung sagte Frank Cohen, der CEO von BREIT: „BREIT ist in diesem herausfordernden Umfeld angesichts der Stärke unserer Bilanz und der Vermögenswerte, in die wir investieren und die stark auf Logistik und Mietwohnungen ausgerichtet sind, sehr gut positioniert.“
„Blackstone Real Estate hat eine Reihe von herausfordernden Marktzyklen erfolgreich durchlaufen“, so Cohen weiter. „Wir sind langfristige Investoren und wissen, dass die Märkte nicht immer stabil sind. Deshalb haben wir BREIT so strukturiert, dass er sich erfolgreich durch ein komplexes Umfeld bewegt und gleichzeitig weiterhin überzeugende Gelegenheiten wahrnimmt.“
Nicht-öffentliche REITs haben bei den Anlegern zum Teil wegen der geringeren Volatilität ihrer Aktienkurse im Vergleich zu öffentlichen REITs an Beliebtheit gewonnen. Blackstone, dessen Immobiliengruppe Vermögenswerte in Höhe von 157 Milliarden Dollar verwaltet, hat einige der besten Renditen im nicht-öffentlichen Sektor erzielt.
Aber Blackstone und andere nicht-öffentliche REIT-Betreiber können die öffentlichen Märkte und die Wirtschaft nicht ignorieren.
Bloomberg berichtete letzte Woche, dass LPL Financial Holdings die Kundenkäufe von acht nicht-öffentlichen REITs, einschließlich des Blackstone BREIT, wegen der Sorge, dass sein NIW den Wertänderungen seiner Investitionen hinterherhinken könnte, eingestellt hat. LPL reagierte nicht auf Anfragen nach einem Kommentar.
Nicht-öffentliche REITs sind in den letzten Jahren beliebter geworden, da angesehene Manager wie Blackstone, Starwood Capital Group und Oaktree Capital Management in einem einstmals rückständigen Sektor expandiert haben, der für hohe Verkaufsprovisionen und ein mittelmäßiges Management im Vergleich zu den großen öffentlichen REITs bekannt ist.
Blackstone ist bei weitem der größte Akteur. Nach Angaben von Robert Stanger hat Blackstone im vergangenen Jahr 8,7 Mrd. USD von Anlegern erhalten, was fast 75 % aller neuen Gelder in diesem Sektor ausmacht. Aufgrund seiner soliden Renditen hat er eine breite Anlegerbasis angezogen. Die Mindestanlagesumme beträgt 2.500 $.
Blackstone sieht sich bei seinen Private-Equity- und Immobilienfonds angesichts der schwierigen Marktlage einem ähnlichen Preisproblem gegenüber. Das Unternehmen verwaltete Ende 2019 571 Milliarden US-Dollar und ist damit der größte Akteur im Bereich der alternativen Anlagen.
Blackstone bezeichnet den BREIT als „lebenslangen“ REIT, der „private Immobilien von institutionellem Kaliber für einkommensorientierte Anleger“ bereitstellt. Der BREIT ist ein wichtiger Bestandteil der Strategie von Blackstone, seine Investorenbasis auf Kleinanleger zu erweitern.
Der BREIT bietet den Anlegern eine begrenzte Liquidität. Der REIT ist bereit, 2 % seiner Aktien in einem Monat und 5 % in einem Quartal zu kaufen, und er behält sich das Recht vor, Aktienrückkäufe zu begrenzen oder keine Aktien von Anlegern zurückzukaufen.
Die begrenzte Liquidität besteht zum Teil deshalb, weil Blackstone nicht in der Lage sein will, Vermögenswerte zwangsweise zu verkaufen. Die institutionellen Private-Equity- und Immobilienfonds von Blackstone arbeiten ähnlich. Der BREIT verfügt über eine reichliche Liquidität von 3,1 Milliarden Dollar, und die Dividende scheint sicher zu sein.
Die Anleger konnten ihre Anteile im März zum Nettoinventarwert vom 29. Februar zurückgeben, der bei 11,42 $ je Anteil für eine der Hauptanteilsklassen lag. Dieser Preis hatte sich gegenüber dem Nettoinventarwert zum Jahresende kaum verändert. Dieser Preis von 11,42 $ war auch der Preis, zu dem im März Käufe getätigt werden konnten.
Diese Marke vom 29. Februar war ein sehr attraktiver Ausstiegskurs angesichts des Rückgangs im öffentlichen REIT-Sektor. Einige BREIT-Investoren wollten möglicherweise ihre Aktien verkaufen, um Barmittel zu beschaffen oder in die gedrückten öffentlichen Märkte zu reinvestieren.
„Der März war ein harter Monat für die Investoren; sie baten um Liquidität und wir haben sie zur Verfügung gestellt, indem wir allen Rücknahmeanträgen nachkamen“, sagte Cohen vom BREIT. „Wir werden auch weiterhin alle Rücknahmeanträge in Übereinstimmung mit unserem Aktienrückkaufplan erfüllen.“
Der BREIT könnte vermehrt Rücknahmeanträge erhalten, wenn er einen hohen NIW im Vergleich zu den öffentlichen Immobilienmärkten beibehält.
Auf seiner Website sagt Blackstone, dass der Aktienkurs des BREIT „im Vergleich zu öffentlichen Aktien einer geringeren Volatilität unterworfen ist, da sein NIW pro Aktie auf dem Wert des Immobilienvermögens, das er besitzt, basiert und nicht wie der Preis öffentlicher Aktien den Preiskräften des Marktes unterliegt.
Obwohl der Aktienkurs im Vergleich zu öffentlichen Aktien einer geringeren Volatilität unterliegt, kann der Wert der Immobilien schwanken und weniger wert sein, als ursprünglich für sie bezahlt wurde. Blackstone argumentiert, dass sich die privaten Märkte für Immobilien und andere Vermögenswerte langsamer bewegen als die öffentlichen, und der Nettoinventarwert des BREIT spiegelt dies wider.
Der BREIT ist für Blackstone zu einer Quelle erheblicher Gebühreneinnahmen geworden. Er erhebt eine jährliche Gebühr von 1,25 % des Nettovermögens plus eine Anreizgebühr von 12,5 % des Gesamtertrags, wobei eine Mindestrendite von 5 % und eine Hochwassermarke einzuhalten sind.
Die Grundgebühr belief sich im vergangenen Jahr auf 108 Mio. USD und die Anreizgebühr auf 141 Mio. USD, insgesamt also fast 250 Mio. USD. Die Leistungsprämie könnte in diesem Jahr gefährdet sein, wenn es nicht zu einer Wende auf den Immobilienmärkten kommt.
Die BREIT war gut positioniert, da sie am 29. Februar den Großteil ihrer Bestände in Industrie- und Wohnimmobilien hielt, zwei der stärksten Sektoren des gewerblichen Immobilienmarktes. Der BREIT ist nicht im schwer angeschlagenen Geschäft mit Einkaufszentren engagiert.
Der BREIT hat jedoch in den letzten Monaten zwei große Investitionen in Las Vegas getätigt, die kurz vor dem Höchststand des Marktes lagen. Der BREIT schloss Ende 2019 mit MGM Resorts International (MGM) einen Vertrag über 4,25 Mrd. USD für die Immobilien des High-End-Hotels/Kasinos Bellagio ab, an dem der BREIT 95 % und MGM 5 % halten. Der BREIT ist der Vermieter, MGM zahlt ihm Miete.
Der BREIT hat sich dann mit MGM Growth Properties (MGP), einem börsennotierten REIT, zusammengetan, um die Immobilien von MGM Grand und Mandalay Bay Resorts von MGM Resorts in einer ähnlichen Transaktion für 4,6 Milliarden Dollar im Februar zu kaufen.
MGM Resorts, das die jährlichen Mietzahlungen an den BREIT zu leisten hat, musste in diesem Jahr einen Kurseinbruch von 57 % auf 14 $ hinnehmen, der auf die hohen Schulden und Mietverpflichtungen des Unternehmens zurückzuführen ist, das seine Immobilien in Las Vegas seit Mitte März geschlossen hat, sowie auf die Ungewissheit über die künftige Rentabilität.
MGM Resorts hat eine unbedingte Garantie für die Mietzahlungen abgegeben, die dem BREIT erhebliche Sicherheit bietet. MGM hat seine beträchtliche Liquiditätsposition hervorgehoben. Der BREIT könnte jedoch wahrscheinlich seinen Kaufpreis bei beiden Geschäften nicht mehr erzielen.
Aufgrund der Befürchtungen der Investoren über die Gesundheit von Las Vegas und des Kasinosektors sind die Aktien des BREIT-Partners, MGM Growth Properties, in diesem Jahr um etwa 20 % auf 25 $ gefallen.
Ein schwieriges wirtschaftliches Umfeld und ein starker Abwärtstrend bei öffentlichen Immobilienaktien setzen Blackstone unter Druck, den Wert des BREIT genau zu reflektieren.
Schreiben Sie an Andrew Bary unter [email protected]