Ist der Beruf des Vermieters mehr Aufwand als er wert ist?

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Wohnungsvermietung ist der Weg, um Geld zu verdienen – das behaupten zumindest einige Leute. Oberflächlich betrachtet scheint es eine todsichere Sache zu sein; in Wirklichkeit bereitet es meist mehr Kopfschmerzen, als es wert ist. Die Herausforderungen fangen früh an und sind fast immer mit Zeit und Geld verbunden. Werfen wir einen Blick auf sechs der größten Herausforderungen.

Key Takeaways

  • Investitionen in Mietwohnungen können eine lukrative Möglichkeit sein, Ihr Vermögen zu vermehren, auch wenn sie mit vielen Schwierigkeiten verbunden sein können.
  • Zu den Herausforderungen, die mit dem Besitz einer Mietimmobilie verbunden sind, gehören die Suche nach einer geeigneten Immobilie, die Vorbereitung der Einheit, die Suche nach guten Mietern, Probleme bei der Instandhaltung, auftretende Schwierigkeiten und sich ändernde Zinssätze, die den Mietpreis beeinflussen.
  • Es gibt Möglichkeiten, den Prozess zu vereinfachen, z. B. durch den Kauf einer Basisimmobilie, das Wohnen in der Nähe des Objekts und eine Vollzeitbeschäftigung.
  • Die Einstellung eines Hausverwalters kann die Belastung durch die Verwaltung eines Mietobjekts verringern, schmälert aber den Gewinn.

Herausforderung 1: Eine Immobilie finden

Eine ganze Reihe von Büchern wurde über die Suche nach einer guten Mietimmobilie geschrieben. So viel Text wurde diesem Thema gewidmet, weil es so wichtig ist. Wenn Sie eine zu teure Wohnung kaufen, werden Sie nie Geld verdienen. Aber auch der Versuch, ein Schnäppchen zu ergattern, kann mühsam sein. Der Kauf einer renovierungsbedürftigen Wohnung setzt voraus, dass Sie die Fähigkeiten, die Zeit, die Werkzeuge und das Geld haben, um die notwendigen Reparaturen und Renovierungen durchzuführen.

Wenn Sie es nicht eilig haben, kann dies eine Möglichkeit sein, ein Schnäppchen zu machen; wenn Sie bereits einen Vollzeitjob und eine Familie haben, ist jede Minute, die Sie mit der Reparatur der Wohnung verbringen, eine Minute, die Sie nicht für eine profitablere oder angenehmere Tätigkeit nutzen können. Heutzutage gibt es jedoch Verwaltungsgesellschaften, die Ihnen einen Großteil dieser Arbeit abnehmen können – von der Suche nach einer Immobilie bis hin zu deren Sanierung, natürlich gegen eine Gebühr.

Herausforderung 2: Vorbereitung der Wohnung

Um eine Immobilie in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, sind oft mindestens ein neuer Teppich und ein neuer Anstrich erforderlich. Beides erfordert Zeit und Geld. Fenstergitter, Flecken auf der Terrasse und Rasenpflege sind weitere häufige Anforderungen. Jedes Mal, wenn ein Mieter auszieht, müssen auch diese Punkte überprüft werden.

Herausforderung 3: Mietersuche

Das Internet bietet eine schnelle und kostengünstige Möglichkeit, Mietinteressenten zu finden. Natürlich bekommt man oft das, wofür man bezahlt. Eine Anzeige in einer seriösen Publikation bringt oft eine bessere Auswahl an Interessenten. Anstelle von Studenten, die Geld sparen wollen, haben Sie bessere Chancen, Familien und verantwortungsbewusste ältere Erwachsene zu finden.

Wenn Sie eine Anzeige für einen Monat schalten, kostet Sie das allerdings ein wenig Geld, und die ordnungsgemäße Überprüfung Ihrer Mieter durch eine Bonitäts- und Hintergrundprüfung kostet Sie ein weiteres Geld. Die Investition ist die Zeit und das Geld auf jeden Fall wert, denn die Überprüfung erhöht Ihre Chancen, verantwortungsvolle Mieter zu bekommen. Verantwortungsbewusste Mieter zahlen ihre Miete pünktlich, missbrauchen die Wohnung nicht und verlangen nicht, dass Sie sich auf ein kostspieliges und zeitaufwändiges Räumungsverfahren einlassen.

Herausforderung 4: Ärger

Auch gute Mieter und perfekte Mietobjekte bringen eine Menge Ärger mit sich. Rohrbrüche, verstopfte Abflüsse, kaputte Garagentorfedern, Haustiere und Mitbewohner sind nur einige der Herausforderungen, die sich ergeben. Selbst gute Mieter wollen Ihre volle und sofortige Aufmerksamkeit, wenn sich das Abwasser in ihrer Wohnung staut oder die Kabelfirma versehentlich die Telefonleitungen kappt.

Böse Mieter sind eine noch größere Herausforderung. Tägliche Anrufe und verspätete oder unbezahlte Miete können den Ärger noch vergrößern. Der Tag des Auszugs ist eine weitere Herausforderung. Schäden an Wänden, Böden, Teppichen und anderen Bestandteilen der Wohnung können zu Streitigkeiten und kostspieligen Reparaturen führen. Da jeder verschwendete Moment des Streits ein Moment ist, in dem das Haus leer steht, ist es oft besser, in den sauren Apfel zu beißen und die Reparaturen selbst zu bezahlen. Wo wir gerade dabei sind: Wahrscheinlich müssen Sie eine Vermieterversicherung abschließen – nein, Ihre normale Hausratversicherung reicht nicht aus – und das ist ein weiterer Posten in der Spalte der laufenden Kosten.

Herausforderung 5: Wartung

Die Wartung der wichtigsten Komponenten und Einrichtungen ist ein teurer Posten. Neue Geräte kosten Hunderte von Dollar, ein neues Dach oder eine neue Einfahrt können Tausende von Dollar kosten. Wenn die Miete 500 Dollar pro Monat beträgt und das Dach 5.000 Dollar kostet, kann man schnell Geld verlieren. Wenn dann noch Teppichboden, Farbe und ein neuer Herd hinzukommen und die Mieter nicht lange bleiben, kann die Immobilie über Jahre hinweg Geld verlieren.

Herausforderung 6: Zinssätze

Was haben Zinssätze mit irgendetwas zu tun? Eine ganze Menge. Wenn die Zinssätze sinken, ist es oft billiger zu kaufen als zu mieten, und so kann die Nachfrage nach Ihren Einheiten sinken. Die Miete zu senken, um wettbewerbsfähig zu bleiben, kann Ihre Möglichkeiten, Geld zu verdienen, stark einschränken.

Wie man Geld verdient

Kann der kleine Mann bei all den Herausforderungen, die es zu überwinden gilt, mit Mietimmobilien Geld verdienen? Ja, aber dazu braucht man einen Plan. Im Folgenden werden vier profitable Ansätze vorgestellt:

1. Mitbewohnen

Die Teilung des Raums durch den Kauf eines Doppelhauses (oder einer anderen leicht teilbaren Struktur) ist oft ein rentables Unterfangen. Da Sie ohnehin vor Ort sind und planen, sich um die Immobilie zu kümmern, ist das zusätzliche Geld ein Bonus. Natürlich bleiben alle Herausforderungen bestehen, und vor Ort zu wohnen bedeutet, dass Sie immer erreichbar sind und in engem Kontakt mit den Mietern stehen werden. Planen Sie entsprechend und wählen Sie sorgfältig aus.

2. Go Basic

Eine schäbige Wohnung zu vermieten, die keine schönen Annehmlichkeiten hat, so wenig wie möglich zu warten und den Schein nicht zu wahren, führt zu Gewinnen. Wenn Sie es nicht glauben, sehen Sie sich einmal die Wohnheime außerhalb des Campus in einer beliebigen Universitätsstadt des Landes an. Es hört sich nicht sehr schön an, aber ein einfaches, abgespecktes Objekt (keine Deckenventilatoren, Klimaanlagen usw.) hält den Prozess einfach.

Vier Wände und ein Boden sorgen für ein Minimum an Wartungsaufwand und wenige Dinge, die kaputt gehen oder beschädigt werden können. Die Gewinnung von Mietern durch staatlich subventionierte Programme, wie z. B. Section 8, bietet ein garantiertes Einkommen. Das Problem dabei ist, dass man im Gegenzug für ein paar Dollar in der Hand oft eine raue Klasse von Mietern und eine Immobilie bekommt, die stark abgenutzt wird.

3. Langfristiger Besitz

Viele Immobilieninvestoren werden Ihnen sagen, dass sie im Grunde genommen die Miete und die Kosten decken. Ihr Ansatz besteht darin, eine günstige Immobilie zu kaufen, die Hypothek durch die Miete der Mieter abzahlen zu lassen und dann in 30 Jahren zu verkaufen, wobei sie hoffentlich von einer gewissen Preissteigerung profitieren.

Eine Mietimmobilie gibt Ihnen die Flexibilität, wann Sie eine Immobilie verkaufen, indem Sie einen schwachen Immobilienmarkt vermeiden, indem Sie die Immobilie vermieten und warten, bis sie in einem boomenden Markt verkauft wird.

Auch wenn dies ein vernünftiger Ansatz ist, werden die Gewinne wahrscheinlich gering sein, und die Kapitalertragssteuer kann saftig sein (angesichts Ihrer niedrigen Kostenbasis). Und es erfordert immer noch Zeit und Mühe, die vielleicht besser an anderer Stelle investiert worden wäre.

4. Gehen Sie auf Vollzeitbasis

Ernsthafte Vermieter verfolgen einen seriösen Ansatz. Sie schließen sich zusammen, kaufen mehrere Gebäude und erledigen einen großen Teil der Arbeit selbst. Es ist eine Entscheidung für den Lebensstil, die viel Zeit und Energie erfordert, sowie eine Strategie für den Kauf und Verkauf, um steuerliche Verlustvorträge und Abschreibungen zu maximieren und das Einkommen zu minimieren.

Einen Hausverwalter einstellen

Ein Hausverwalter kann viele der Aufgaben übernehmen, die mit dem Betrieb eines Mietobjekts verbunden sind. Dazu gehören Marketing, Auswahl der Mieter, Instandhaltung, Budgetierung und Einzug der Mieten. Sie können einen Hausverwalter einstellen, wenn Sie diese Aufgaben delegieren wollen, auch wenn dies Ihre Gewinne schmälert.

Die Rolle des Hausverwalters

Hausverwalter können eine Vielzahl von Aufgaben übernehmen. Welche das genau sind, müssen Sie mit Ihrem Verwalter aushandeln. Es ist wichtig, dass Sie die Rolle des Verwalters bestimmen und eine Liste der Aufgaben und Zuständigkeiten erstellen. Wird Ihr Immobilienverwalter nur Mieter finden? Oder wird er sich um die tägliche Instandhaltung und die Einziehung der Miete kümmern?

Ein Immobilienverwalter kann ein unabhängiger Auftragnehmer oder ein Angestellter sein. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, um die für Sie günstigste Lösung zu finden und die spezifischen Verpflichtungen zu bestimmen, die Sie haben.

Sie können auch eine Hausverwaltung beauftragen, die sich direkt um alle Aspekte des Mietobjekts kümmert. Dies kann teuer sein, aber es kann ideal sein, wenn Sie mehrere Mietobjekte haben.

Auswahl eines Hausverwalters

Vergewissern Sie sich, dass jeder Hausverwalter, den Sie in Betracht ziehen, die entsprechenden lokalen und nationalen Zulassungsanforderungen erfüllt.

Sie sollten sich nach einem Verwalter umsehen, der Erfahrung in den Bereichen Werbung, Marketing, Beziehungen zu den Mietern, Einziehung der Miete, Budgetierung, Vermietung und Instandhaltung hat. Ein guter Immobilienverwalter kennt sich auch mit den örtlichen und staatlichen Gesetzen aus. Als Immobilieneigentümer können Sie für die Handlungen Ihres Verwalters haftbar gemacht werden, d. h. Sie können verklagt werden, wenn Ihr Verwalter gegen die Gesetze zum angemessenen Wohnraum verstößt.

Wenn Sie sich für einen Hausverwalter und die Bedingungen der Vereinbarung entschieden haben, sollten Sie einen Hausverwaltungsvertrag abschließen, in dem die Pflichten des Verwalters, seine Vergütung und die Bedingungen für seine Beendigung festgelegt sind.

Das Fazit

Lohnt sich der Aufwand, Vermieter zu werden? Das können nur Sie entscheiden. Achten Sie nur darauf, dass Sie sich vorher informieren und Ihr neues Vorhaben mit realistischen Erwartungen und einem soliden Plan angehen.

Wenn Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie es tun, sind Sie besser auf das vorbereitet, was Ihnen begegnet, und werden die Erfahrung eher genießen.