Muss ich für die Unterbringung der Mieter zahlen, während ich die Wohnungen ausräuchere?

BY admin
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Ein Mehrfamilienhausbesitzer muss Wohnungen wegen Termitenbefall ausräuchern und möchte wissen, wie er mit dem Problem und den Mietern umgehen soll. Der Blogger Richard ‚Monty‘ Montgomery gibt einige Ratschläge.

Leserfrage: Ich brauche eine Termitenausräucherung. Ich besitze eine Immobilie in Florida, wo Termiten einen großen Teil der Schädlingspopulation ausmachen. Ich werde das Gebäude mit fünf Einheiten bald verkaufen, und vier Einheiten sind derzeit vermietet. Zwei der vier Einheiten haben Mietverträge, die im Juli auslaufen. Das Gebäude muss mit Zelten versehen werden, um die kleinen Biester zu vernichten. Wenn das Gebäude ausgeräuchert wird, muss es leer stehen.

  • Muss ich dafür bezahlen, dass diese vier Mieter, die Haustiere haben, irgendwo unterkommen?
  • Mache ich die Reservierungen für sie oder machen sie das?
  • Wie kontrolliere ich die Kosten dafür?
  • Muss ich ihnen einen Brief diesbezüglich schicken?
  • Wie funktioniert das?

Montys Antwort: In der Antwort wird davon ausgegangen, dass Ihre Mietverträge keine Klauseln zur Schädlingsbekämpfung enthalten. Andernfalls würden Ihre Vertragsunterlagen einen Großteil der von Ihnen gesuchten Informationen enthalten. Eine Änderung Ihrer Mietverträge, um eine Klausel zur Schädlingsbekämpfung aufzunehmen, kann die Marktfähigkeit der Immobilie verbessern. Vergewissern Sie sich, dass der Mietvertrag Formulierungen enthält, die mit allen staatlichen und örtlichen Bau- und Gesundheitsgesetzen übereinstimmen. Da die Gesetze in den einzelnen Bundesstaaten unterschiedlich sind, ist es sinnvoll, einen in Ihrem Bundesstaat tätigen Rechtsanwalt zu konsultieren, um die zusätzliche Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen.

Nach Angaben der Website Sciencing.com wurden Termiten in allen Bundesstaaten außer Alaska entdeckt. In den trockeneren, höher gelegenen Staaten werden Termitenschäden nur selten entdeckt, während in den südlichen und südwestlichen Staaten erhebliche Termitenschäden auftreten.

Da Sie keine Schädlingsbekämpfungsklausel in Ihrem Mietvertrag haben, müssen Sie einen Plan für die Ausräucherung von Wohnungen erstellen, der auf dem Zeitplan, den rechtlichen Anforderungen, den Umständen der Mieter, den Kosten für die Durchführung der Ausräucherung und vielem mehr basiert.

Hier einige Dinge, die Sie beachten sollten, wenn Sie Wohnungen ausräuchern müssen:

  • Koordinieren Sie die Ausräucherung, wenn die wenigsten Mieter das Gebäude bewohnen. Leerstehende Einheiten können Ihre Kosten senken. Ein Beispiel: Der Juli steht vor der Tür. Ziehen die Mieter, deren Mietverträge auslaufen, aus? Wenn sie ausziehen und Sie einen aktuellen Leerstand haben, müssen Sie sich nur um zwei bewohnte Einheiten kümmern. Nach dem Ausräuchern vermieten Sie wieder. Sie müssen mit Ihren Mietern sprechen, um einen Plan zu erstellen.
  • Verhandeln Sie einen Tagessatz für die Zimmer. Bei einer viertägigen Ausräucherung, einem Hotelzimmer und einer täglichen Verpflegungspauschale pro Bewohner und Tag erhalten Sie einen Preis pro Person und Tag. Das Schreiben eines Briefes allein reicht wahrscheinlich nicht aus, um einen Mieter auf dieses Ereignis vorzubereiten. Vielleicht ein Brief, in dem Sie Ihren Plan erläutern und um einen Termin für ein Treffen und eine Besprechung bitten, oder ein erstes Treffen und dann ein Folgebrief zur Bestätigung der Vereinbarung. Wie lange wird Ihr Gebäude überdacht sein? Bieten sie eine Garantie an? Werden Haustiere beim Wiedereinzug betroffen sein? Die Mieter werden an solchen Informationen interessiert sein.
  • Ed Smith von RE/MAX Coastal Properties in Destin, FL, erklärte: „Die Preise für die Ausräucherung können sehr unterschiedlich sein. Ich würde vorschlagen, dass der Vermieter zwei vertrauenswürdige lokale Immobilienmakler um Empfehlungen bittet. Meiner Erfahrung nach sind die größeren nationalen Firmen oft die teuersten, aber nicht immer die besten. Drei Kostenvoranschläge von Anbietern sind sinnvoll. Von großer Bedeutung sind die Garantien. Diese variieren enorm!“
  • Smith merkte auch an, dass „der Wechsel von vier Einheiten zu fünf Einheiten ein Faktor bei einigen Regeländerungen sein kann“, also seien Sie sicher, dass Ihr Berater diesen Unterschied versteht und das Gesetz recherchiert.
  • Es kann möglich sein, das Gebäude mit dem Termitenbefall zu verkaufen und den Käufer damit umgehen zu lassen. Bieten Sie das Gebäude zum fairen Marktwert an, abzüglich der Kosten für die Ausräucherung und abzüglich eines Anreizes für den Käufer für die Durchführung der Arbeiten.
  • Mieter können ebenfalls die Ursache für Termitenbefall sein, daher sollten Sie in solchen Fällen die Auswirkungen von staatlichen Gesetzen, Gesundheitsvorschriften und Wohnungsbestimmungen kennen. Es ist bekannt, dass Möbel Termiten beherbergen, nicht gemeldete Wassereinbrüche und andere Quellen für die Nahrungsquelle der Termiten, Zellulose, können eine neue Kolonie initiieren. Meistens sind mangelnde Sorgfalt des Vermieters, Unkenntnis von Präventivmaßnahmen oder schlechte Instandhaltung die Ursache.
  • Mieter mit gesundheitlichen Bedenken können sich in einigen Bundesstaaten gegen eine Ausräucherung wehren, wenn sie ein Schreiben eines Arztes vorlegen, in dem die Gefahr für die Sicherheit ihres Patienten dargelegt wird. Es gibt eine Vielzahl von Chemikalien, die unter verschiedenen Umständen zur Ausräucherung von Wohnungen verwendet werden. Machen Sie Ihre Mieter auf das Produkt aufmerksam.
  • Termiten lassen sich durch vorbeugende Maßnahmen abschrecken, wie z. B. Verlängerungen der Regenrinne, um das Wasser vom Fundament wegzuleiten, Baumaterialien, die von Termiten nicht gefressen werden, dekorative Steinbepflanzung und andere Maßnahmen.

Jetzt haben Sie einige Argumente, die Ihnen helfen, mit Termiten sowohl in Ihrem Mietvertrag als auch in Ihrem Gebäude umzugehen.

Über den Autor:

Richard Montgomery gibt auf seiner Website Dear Monty sachliche Ratschläge zu den dringlichsten Fragen seiner Leser. Er ist ein Veteran der Immobilienbranche, der sich seit über einem Vierteljahrhundert für die Reform der Branche einsetzt. Er kennt sich mit Immobilieninvestitionen aus, von der hautnahen Sanierung bis hin zu Investitionen im Sessel, bei denen Sie Ihr selbst verwaltetes IRA als Finanzierungsinstrument nutzen. In seinem fast halben Jahrhundert in der Branche hat Monty Anlageimmobilien gekauft und verkauft, ein Immobilienmaklerunternehmen mit einem nicht traditionellen, verbraucherorientierten Modell gegründet, sein eigenes erfolgreiches Maklerunternehmen geführt und ist ehemaliger CEO von Corporate Relocation Services. Er berät Unternehmen und Unternehmer und gibt sein Wissen auch in Zeitungskolumnen an wissbegierige Leser weiter. Sie können ihm Ihre Fragen zum Thema Immobilien unter www.DearMonty.com.

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