Squatter’s Rights in Connecticut

Squatting ist, wenn eine Person eine verlassene oder leerstehende Immobilie findet und dort einzieht, ohne dies mit dem Eigentümer zu besprechen. Es klingt wie Einbruch – nur dass es manchmal legal ist.

Wer wird in Connecticut als Hausbesetzer betrachtet?

Ein Hausbesetzer ist jemand, der ein verlassenes, zwangsversteigertes oder unbewohntes Gebäude (in der Regel ein Wohnhaus) oder ein Grundstück ohne rechtmäßige Erlaubnis besetzt hält. Das bedeutet, dass die Person nicht Eigentümer oder Mieter der Immobilie ist. Trotzdem ist die Hausbesetzung in den Vereinigten Staaten legal und recht verbreitet.

Ist das nicht Hausfriedensbruch?

Eine Hausbesetzung ist nicht unbedingt ein Hausfriedensbruch. Hausfriedensbruch ist ein Straftatbestand, während Hausbesetzungen in der Regel zivilrechtlicher Natur sind. Hausbesetzungen können jedoch als kriminelles Verhalten behandelt werden, wenn der Vermieter oder Eigentümer festgestellt hat, dass die betreffende Person unerwünscht ist.

Denken Sie an das Folgende:

1. Im Gegensatz zu anderen Bundesstaaten müssen in Connecticut Vermieter/Eigentümer diejenigen, die eine Besitzstörungsklage anstreben, darüber informieren, dass sie den Prozess der Klage unterbrechen. In anderen Bundesstaaten müssen Vermieter/Eigentümer nicht „sagen“, dass der Aufenthalt der Person illegal ist. Dies macht die Rechte von Hausbesetzern in Connecticut einzigartig. Um zu verhindern, dass ein Hausbesetzer das Grundstück durch widerrechtlichen Besitz erwirbt, muss die Benachrichtigung über die Unterbrechung erfolgen und in den Grundbüchern des örtlichen Bezirks dokumentiert werden.
2. Squatter oder Unbefugte können fälschlicherweise ein Recht auf das Grundstück beanspruchen, indem sie dem Eigentümer beispielsweise falsche oder betrügerische Papiere vorlegen. Dies ist rechtswidrig.
3. Auch wenn Hausbesetzer Rechte haben, können sie, wenn sie die Voraussetzungen für den widerrechtlichen Besitz nicht erfüllen, als kriminelle Eindringlinge verhaftet werden. Viele Menschen nutzen die Rechte von Hausbesetzern, um in den Besitz einer Immobilie zu gelangen, ohne Miete oder eine Hypothek zahlen zu müssen.

Es gibt Ausnahmen von der Regel:

• Wenn eine Person ein unbewohntes und verlassenes Wohn- oder Gewerbegrundstück verschönert (Blumen pflanzt, Schutt entfernt usw.), kann sie möglicherweise eine Strafverfolgung wegen Hausfriedensbruchs vermeiden.
• Im Falle eines legitimen Notfalls kann eine Person, die das Grundstück ohne Genehmigung oder Erlaubnis betreten hat, vom Hausfriedensbruch ausgenommen werden.
• Das Grundstück darf nicht genutzt werden, damit Hausbesetzer einen Anspruch auf widerrechtlichen Besitz geltend machen können.

Wann gilt eine Immobilie als aufgegeben?

Besetzer sind in der Regel Obdachlose, die sich in einer verlassenen Immobilie niedergelassen haben. In Connecticut gilt eine Immobilie als verlassen, wenn der Eigentümer schriftlich erklärt hat, dass er die Räumlichkeiten geräumt hat und nicht beabsichtigt, zurückzukehren. Eine Immobilie kann auch dann als verlassen gelten, wenn die Grundsteuer für ein Jahr oder länger nicht bezahlt wurde oder die Gemeinde die Immobilie gemäß den örtlichen Verordnungen als verlassen eingestuft hat.

Was ist mit Altmietern?

Holdover-Mieter, auch Duldungsmieter genannt, sind Mieter, die nach Beendigung des Mietverhältnisses in einer Immobilie bleiben. In diesem Fall ist der Mieter für die Zahlung der Miete zu den bestehenden Konditionen verantwortlich. Der Vermieter kann dies akzeptieren, ohne die Rechtmäßigkeit des Mietverhältnisses anzuerkennen. Zieht ein Mieter nach einer Aufforderung zur Kündigung (Auszug) nicht aus, muss er mit einer Klage wegen unrechtmäßiger Inhaftierung rechnen. Ein Holdover-Mieter kann sich nicht auf den Besitz berufen, wenn er bereits aufgefordert wurde, die Wohnung zu verlassen. Er wird als krimineller Eindringling betrachtet.
Wenn der Vermieter weiterhin die Miete akzeptiert, wird der Mieter zu einem Mieter nach Belieben – das heißt, der Mieter befindet sich auf dem Grundstück „nach dem Willen des Vermieters“ und kann jederzeit ohne Vorankündigung vertrieben werden.

Unterstanding Adverse Possession in Connecticut

Ein Hausbesetzer kann nach einer bestimmten Zeit des Aufenthalts Rechte an der Immobilie geltend machen. In Connecticut muss ein Hausbesetzer 15 Jahre lang ununterbrochen dort gewohnt haben, um einen Anspruch auf widerrechtlichen Besitz geltend machen zu können (CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). Wenn ein Hausbesetzer Anspruch auf widerrechtlichen Besitz erhebt, kann er rechtmäßiges Eigentum an dem Grundstück erwerben. Zu diesem Zeitpunkt ist der Hausbesetzer kein krimineller Eindringling und hat die rechtmäßige Erlaubnis, auf dem Grundstück zu bleiben. Nachteilige Nutzung wird in Connecticut auch als ununterbrochene Nutzung des Grundstücks definiert.
In den USA muss der Hausbesetzer fünf verschiedene rechtliche Voraussetzungen erfüllen, bevor ein Anspruch auf nachteiligen Besitz geltend gemacht werden kann. The occupation must be:

1. Hostile
2. Actual
3. Open & notorious
4. Exclusive
5. Continuous

Wenn diese fünf Elemente vom Hausbesetzer nicht erfüllt werden, dann hat er keinen Grund für Adverse Possession. Schauen wir uns einmal an, was jeder dieser Punkte bedeutet.

Feindlicher Anspruch

„Feindlich“ bedeutet nicht, dass der Hausbesetzer Ihre Tür aufgebrochen hat und mit Waffengewalt wie SEAL Team Six hereingekommen ist… Im juristischen Sinne hat „feindlich“ drei Definitionen:

1. Einfache Besetzung. Diese Regel (die heute von den meisten Staaten befolgt wird) definiert „feindlich“ als die bloße Besetzung des Landes. Der Unbefugte muss nicht wissen, dass das Land jemand anderem gehört.
2. Bewusstsein des unbefugten Betretens. Diese Regel setzt voraus, dass sich der Unbefugte bewusst ist, dass seine Nutzung des Grundstücks einem Hausfriedensbruch gleichkommt (was bedeutet, dass der Unbefugte kein Recht hat, auf dem Grundstück zu sein).
3. Irrtum in gutem Glauben. Einige Staaten folgen dieser Regel, darunter Connecticut. Voraussetzung ist, dass der Unbefugte in gutem Glauben einen unschuldigen Fehler begangen hat, als er das Grundstück in Besitz nahm, z. B. indem er sich auf eine ungültige oder falsche Urkunde berief. Mit anderen Worten, der Hausbesetzer hat das Grundstück „in gutem Glauben“ genutzt und war sich des aktuellen Rechtsstatus des Grundstücks nicht bewusst.

Faktischer Besitz

Faktischer Besitz setzt voraus, dass der Unbefugte das Grundstück tatsächlich besitzt (physisch anwesend ist) und es so behandelt, als wäre er der Eigentümer. Dies kann nachgewiesen werden, indem die Bemühungen des Unbefugten um die Instandhaltung und Verbesserung des Grundstücks dokumentiert werden. Die Verschönerung des Geländes, wie z. B. die Landschaftsgestaltung (wie bereits erwähnt), wäre ein Beispiel für den tatsächlichen Besitz des Grundstücks.

Offener & notorischer Besitz

„Offen und notorisch“ bedeutet, dass es für jedermann – auch für einen Grundstückseigentümer, der sich in angemessener Weise um Nachforschungen bemüht – offensichtlich sein muss, dass jemand das Grundstück besetzt hält. Das bedeutet, dass der Hausbesetzer nicht versucht, die Tatsache zu verbergen, dass er dort lebt.

Ausschließlicher Besitz

Der Unbefugte muss das Land exklusiv besitzen. Das bedeutet, dass der Unbefugte den Besitz nicht mit Fremden, dem Eigentümer oder anderen Pächtern teilen darf.

Dauerhafter Besitz

Der Hausbesetzer muss sich auch für eine ununterbrochene Zeit auf dem Grundstück aufhalten. Das bedeutet, dass der Unbefugte die Nutzung des Grundstücks nicht aufgeben, später dorthin zurückkehren und versuchen kann, die Zeit, in der das Grundstück verlassen wurde, als Teil der „ununterbrochenen“ Besitzzeit zu zählen. Wie bereits erwähnt, sind 15 Jahre ununterbrochene Nutzung für den widerrechtlichen Besitz erforderlich.

Farbe des Titels

Wenn Sie sich über Hausbesetzerrechte informieren, ist Ihnen wahrscheinlich der Begriff „Farbe des Titels“ begegnet. Der Begriff „color of title“ bedeutet, dass eine Person, die im Besitz einer Immobilie ist, diese nicht „ordnungsgemäß“ besitzt, d. h., dass eine oder mehrere der gesetzlichen Eintragungen oder Dokumente nicht registriert sind oder nicht ordnungsgemäß registriert wurden. Ein Hausbesetzer kann den Besitzanspruch geltend machen, nachdem er eine Besitzstörungsklage erfolgreich abgeschlossen hat. Wird der Besitz ohne Rechtsschein erworben, so hat der Besetzer nur Rechte an der tatsächlich besetzten Fläche, d. h. er ist auf den Teil des Grundstücks beschränkt, den er tatsächlich in Besitz genommen hat.

Müssen Hausbesetzer in Connecticut Grundsteuern zahlen?

In vielen Staaten müssen Hausbesetzer nachweisen, dass sie über mehrere Jahre hinweg Grundsteuern gezahlt haben. Dies ist in Connecticut nicht der Fall.
Solange die Besetzer mindestens 15 Jahre lang in der Immobilie gelebt und sie als ihr Eigentum erhalten haben, haben sie das Recht, sich auf den Besitz zu berufen.

Wie man Hausbesetzer in Connecticut loswird

Wie bereits erwähnt, müssen Vermieter/Eigentümer in Connecticut Hausbesetzer davon in Kenntnis setzen, dass sie den Prozess ihrer Besitzstörungsklage unterbrechen. In vielen Bundesstaaten gibt es eine Frist für die Reaktion. In Connecticut gibt es jedoch keine solche Frist, da der Staat die geforderten 15 Jahre des Aufenthalts als ausreichend betrachtet, um eine feindliche Besetzung anzufechten.

Wenn der Landeigentümer jedoch rechtlich „behindert“ ist (minderjährig, geschäftsunfähig oder inhaftiert), kann er seinen Anspruch auf das Land über die üblichen 15 Jahre hinaus verteidigen. In diesem Fall hat die Person 5 Jahre Zeit, nachdem die Behinderung beseitigt wurde (d.h. das Kind wird volljährig, die Person ist wieder zurechnungsfähig oder der Täter wird aus dem Gefängnis entlassen), um ihr Recht auf das Land geltend zu machen.

Um sich vor dieser Situation zu schützen, ist es unerlässlich, dass Sie allen eventuell anwesenden Hausbesetzern eine schriftliche Mitteilung zukommen lassen, in der Sie erklären, dass Sie die Handlungen des widerrechtlichen Besitzes bestreiten. Dadurch wird den Besetzern die Möglichkeit genommen, jetzt oder in Zukunft einen Anspruch auf das Grundstück zu erheben. Diese Mitteilung gilt jedoch nicht als Räumung.

Sie müssen danach das übliche Räumungsverfahren einleiten, um die Hausbesetzer rechtmäßig von dem Grundstück zu entfernen.

In Connecticut muss eine Räumungsmitteilung fünf Tage vor dem Datum zugestellt werden, das in der Mitteilung als der letzte Tag angegeben ist, an dem ein Hausbesetzer auf dem Grundstück verbleiben kann (CGS § 47a-23). In der Kündigung müssen Sie den Grund angeben, warum die Person ausziehen soll. Wenn es sich bei dem Hausbesetzer um einen Mieter handelt, dessen Mietvertrag abgelaufen ist, müssen Sie sich nicht auf die Bestimmungen des Mietvertrags berufen. Sie müssen nur angeben, dass sich die Person unrechtmäßig auf Ihrem Grundstück aufhält.

Ein Hausbesetzer muss auf die Vorladung und die Beschwerde reagieren, indem er innerhalb von zwei Tagen nach dem Rücksendedatum beim Gericht einen Schriftsatz einreicht. Wenn der Hausbesetzer innerhalb der zweitägigen Frist keine Antwort einreicht, können Sie einen Antrag auf Urteilsverkündung stellen, der sich auf das „Versäumnis zu plädieren“ stützt. Wenn der Hausbesetzer sich nicht innerhalb von drei Tagen nach Eingang des Antrags bei der Geschäftsstelle äußert, muss das Gericht ein Urteil gegen den Hausbesetzer erlassen (CGS § 47a-26a). Reicht der Hausbesetzer eine Antwort ein oder bekennt er sich, muss eine Verhandlung stattfinden. (CGS § 47a-26d).

Nach der Verhandlung ergeht das Urteil entweder zugunsten oder gegen den Vermieter/Eigentümer. Wenn das Urteil zu Gunsten des Vermieters/Eigentümers ausfällt, müssen Sie das Gericht um eine Anordnung oder Vollstreckung bitten, die den Hausbesetzer zum Auszug verpflichtet. Nachdem das Gericht den Vollstreckungsbescheid erlassen hat, muss er einem örtlichen Sheriff zur ordnungsgemäßen Zustellung übergeben werden. Der Sheriff ist verpflichtet, alle zumutbaren Anstrengungen zu unternehmen, um den Hausbesetzer ausfindig zu machen und ihn über Datum und Uhrzeit der Räumung zu informieren.

Nach einer angemessenen Frist kann der Sheriff den Besitz des Hausbesetzers physisch auf die Straße bringen (CGS § 47a-26d). Wenn der Hausbesetzer dann immer noch nicht ausgezogen ist, kann der Sheriff den Hausbesetzer gewaltsam aus dem Gebäude entfernen. Das Gesetz von Connecticut sieht einen „fünftägigen Aufschub der Vollstreckung“ vor. Das bedeutet, dass das vom Gericht erlassene Vollstreckungsurteil 5 Tage lang nicht vollstreckt werden darf.

Der Hausbesetzer hat auch das Recht, einen weiteren Aufschub zu beantragen, und das Gericht kann einen solchen für bis zu sechs Monate anordnen (CGS § 47a-39).

Besetzer haben in den verschiedenen Staaten unterschiedliche Rechte. Weitere Informationen finden Sie in Connecticut General Statutes Section 47-31 & 52-575.

Tipps zum Schutz vor Hausbesetzern in Connecticut

• Inspektieren Sie das Grundstück regelmäßig
• Sichern Sie das Grundstück (d.h. verriegeln Sie die Eingänge, schließen Sie alle Fenster, verriegeln Sie alle Türen, etc.)
• Hängen Sie „Betreten verboten“-Schilder an der Immobilie auf, vor allem, wenn sie derzeit unbewohnt ist
• Setzen Sie eine schriftliche Mitteilung auf, sobald Sie feststellen, dass Hausbesetzer anwesend sind
• Bieten Sie an, die Immobilie an Hausbesetzer zu vermieten
• Rufen Sie den Sheriff an, um Hausbesetzer vom Grundstück zu entfernen, wenn sie nicht gehen
• Ziehen Sie einen Anwalt hinzu – in einigen Fällen, müssen Sie möglicherweise eine Klage einreichen, um den Hausbesetzer von Ihrem Grundstück zu entfernen