Was bedeutet es, wenn eine Wohnung einen „Mieter vor Ort“ hat, und warum sollte man eine solche Wohnung kaufen?

Diese Wohnungen werden von einigen Käufern als kluge Investition angesehen und werden oft mit einem Preisnachlass im Vergleich zu ähnlichen Einheiten angeboten, sagen unsere Experten. Gleichzeitig gibt es aber auch einige eindeutige Nachteile – vor allem die Frage, wann die Käufer einziehen können.

Eine Wohnung mit einem „Mieter vor Ort“ ist genau das, wonach es klingt – eine Wohnung, die bereits von einem Mieter bewohnt wird. Und mit dem Mieter kommt in der Regel auch eine höhere Erschwinglichkeit.

„Normalerweise ist der Preis niedrig, weil es einen Haken gibt: Die Wohnungen werden mit Langzeitmietern oder mietregulierten Mietern verkauft, die sich nicht so leicht vertreiben lassen, wenn überhaupt“, sagt Deanna Kory, eine Maklerin bei Corcoran. „Daher werden sie in der Regel von Investoren gekauft, die eine langfristige Perspektive für den Erwerb dieser Einheiten haben.“

Mieter, die die Wohnung zu Marktpreisen oder mit Monatsmietverträgen bewohnen, lassen sich leichter ausziehen, aber auch in diesen Fällen sollten die Käufer den Mietvertrag des Mieters sorgfältig prüfen. Da diese Käufer auch der Vermieter des Mieters werden, sollten sie auch die Kreditwürdigkeit des Mieters und seine bisherigen Mietzahlungen prüfen, bevor sie die Wohnung kaufen.

Diese Vereinbarung könnte für Käufer, die eine andere Immobilie verkaufen müssen und es nicht eilig haben umzuziehen, eine bequeme Lösung sein.

„Ein Käufer kann eine Wohnung als ‚Mieter an Ort und Stelle‘ kaufen, während sein derzeitiges Haus zum Verkauf steht, und muss nicht beide Verkäufe zeitlich aufeinander abstimmen“, erklärt sie. „Er kann sein Haus auf den Markt bringen und planen, es in einem ähnlichen Zeitrahmen zu verlassen, wie der Mieter seines neuen Hauses, während er das neue Haus bereits gekauft hat.“

Allerdings, fügt sie hinzu, sollten solche Käufer mit einer vollständigen Zahlung für die Wohnung warten, bis der Mieter ausgezogen ist: „Es ist wichtig, einen Teil des Geldes auf einem Treuhandkonto zu belassen, bis die derzeitigen Mieter ausgezogen sind, um sicherzustellen, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand für die neuen Hausbesitzer ist – zum Beispiel, dass nichts beschädigt wurde, als die Mieter die Wohnung verließen.“

Wenn der Mieter mietstabilisiert ist, muss der Käufer wirklich langfristig denken – oder darauf vorbereitet sein, eine Ablöse auszuhandeln. Denn wenn die meisten mietstabilisierten Gebäude in Genossenschaften oder Eigentumswohnungen umgewandelt werden, geschieht dies im Rahmen eines Zwangsräumungsplans, was bedeutet, dass ein externer Käufer den dort lebenden Mieter nicht zwangsräumen kann.

„Wenn Sie eine Wohnung mit einem mietstabilisierten Mieter kaufen, können Sie ihn nicht zwangsräumen und die Miete nicht erhöhen“, sagt Sam Himmelstein, ein Anwalt, der Wohn- und Gewerbemieter und Mietervereinigungen vertritt (und zu Ihrer Information, ein Brick-Sponsor). „Sie könnten auch mit einem Nachfolger zu tun haben – die Kinder der Mieter könnten die Wohnung übernehmen.“

Mit anderen Worten, ein Käufer könnte lange Zeit nicht in der Lage sein, die Wohnung zu bewohnen oder zu verkaufen – daher der niedrigere Preis. In diesem Fall könnte der Käufer versuchen, den Mieter auszukaufen, was sehr kostspielig sein kann.

Ein weiterer Aspekt ist zu berücksichtigen: Es ist unwahrscheinlich, dass die monatliche Miete des Mieters die Instandhaltungskosten und andere Nebenkosten deckt. Dazu kommen noch die Kosten für die Versicherung.

„Für eine Kapitalanlage oder eine nicht selbst genutzte Wohnung benötigen Sie eine besondere Art von Versicherung. Eine Standard-Wohnungspolice wäre ungültig“, sagt Jeffrey Schneider von Gotham Brokerage (ein Brick-Sponsor). „Die Preise sind nicht viel anders, aber Sie brauchen die richtige Versicherungsform. Sie wollen auch eine Deckung, die Ihre Mieteinnahmen schützt, wenn ein gedeckter Schadensfall wie ein Brand oder ein schwerer Wasserschaden Ihren Mieter verdrängt und er die Miete nicht mehr zahlt.“

Warum also diese ganze Mühe auf sich nehmen? In Anbetracht der geringeren Kosten für den Kauf der Wohnung könnte sich die Investition auf lange Sicht sehr bezahlt machen, da die Wohnung an Wert gewinnt. Aber es ist definitiv ein riskanter Kauf.

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