Blackstone REIT se enfrenta a la presión de los precios en medio de la congelación inmobiliaria
Eso lo convierte en uno de los mayores REIT del país y en el dominante en el espacio no público de 45.000 millones de dólares. Ha crecido rápidamente apelando a los clientes minoristas de las empresas de corretaje y generando rendimientos sólidos y constantes. Devolvió un 12% el año pasado, incluidos los dividendos, y un 10% anual desde que comenzó en enero de 2017. Paga un dividendo del 5%.
A diferencia de los REIT públicos como Public Storage (ticker: PSA), Boston Properties (BXP) o Avalon Bay Communities (AVB), las acciones de BREIT no tienen mercado público.
Blackstone fija el precio de las acciones de BREIT mensualmente con la ayuda de fuentes de terceros. Blackstone fijará pronto el valor del 31 de marzo, y es probable que lo recorte. El BREIT sólo ha tenido dos meses a la baja desde su creación.
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El ETF inmobiliario de Vanguard (VNQ), el principal fondo cotizado en bolsa de REIT, bajó un 20% en marzo y ha recuperado parte de esa caída en lo que va de abril. El ETF de Vanguard ha tenido una rentabilidad total negativa del 17% en lo que va de año. El BREIT subió un 0,7% hasta febrero.
«Yo esperaría que el valor liquidativo bajara, pero no una reducción draconiana», dice Kevin Gannon, director general de Robert Stanger, un banco de inversión de Nueva Jersey centrado en el sector inmobiliario, incluidos los REIT no públicos. «Blackstone tiene mucho capital y una gestión inteligente. Yo esperaría que aprovecharan la debilidad y la oportunidad»
En un comunicado, Frank Cohen, el consejero delegado de BREIT dijo: «BREIT está muy bien posicionado en este entorno desafiante dada la solidez de nuestro balance y los activos en los que invertimos, que están fuertemente ponderados hacia la logística y los apartamentos de alquiler.»
«Blackstone Real Estate ha operado con éxito a través de una serie de ciclos de mercado desafiantes», añadió Cohen. «Somos inversores a largo plazo y sabemos que los mercados no siempre son estables, por lo que hemos estructurado BREIT para navegar con éxito en entornos complejos sin dejar de ejecutar las oportunidades convincentes».
Los REITs no públicos han ganado el favor de los inversores en parte debido a la menor volatilidad de los precios de sus acciones en relación con los REITs públicos. Blackstone, cuyo grupo inmobiliario gestiona 157.000 millones de dólares en activos, ha obtenido algunos de los mejores rendimientos en el sector no público.
Pero Blackstone y otros operadores de REITs no públicos no pueden ignorar los mercados públicos y la economía.
Bloomberg informó la semana pasada que LPL Financial Holdings cortó las compras de clientes de ocho REITs no públicos, incluyendo el BREIT de Blackstone, debido a la preocupación de que su NAV podría retrasar los cambios en el valor de sus inversiones. LPL no respondió a las solicitudes de comentarios.
Los REITs no públicos se han vuelto más populares en los últimos años, ya que gestores bien considerados como Blackstone, Starwood Capital Group y Oaktree Capital Management se han expandido en un sector que antes era conocido por las altas comisiones de venta y la gestión mediocre en relación con los principales REITs públicos.
Blackstone es, con mucho, el mayor actor. Recaudó 8.700 millones de dólares de los inversores el año pasado, lo que supone casi el 75% de todo el dinero nuevo del sector, según datos de Robert Stanger. Ha atraído a una amplia base de inversores dada su sólida rentabilidad. La inversión mínima es de 2.500 dólares.
Blackstone se enfrenta a un problema de precios similar en sus fondos de capital privado e inmobiliarios en medio de los mercados rocosos. La firma gestionaba 571.000 millones de dólares a finales de 2019, lo que la convierte en el mayor actor de activos alternativos.
Blackstone califica el BREIT como un REIT de «vida perpetua» que aporta «bienes raíces privados de calibre institucional a los inversores centrados en los ingresos.» Ha sido una parte clave de la estrategia de Blackstone para ampliar su base de inversores a los inversores minoristas.
El BREIT ofrece una liquidez limitada a los inversores. El REIT está dispuesto a comprar el 2% de sus acciones en un mes y el 5% en un trimestre, y se reserva el derecho de limitar las recompras de acciones o no recomprar ninguna acción a los inversores.
La liquidez limitada existe en parte porque Blackstone no quiere estar en una posición de vendedor forzado de activos. Los fondos institucionales de capital privado e inmobiliario de Blackstone funcionan de forma similar. El BREIT sí tiene una amplia liquidez de 3.100 millones de dólares y el dividendo parece seguro.
Sus inversores podían reembolsar sus acciones durante el mes de marzo al valor liquidativo del 29 de febrero, que se situaba en 11,42 dólares por acción para una de las principales clases de acciones. Este precio apenas varió con respecto al valor liquidativo de fin de año. Ese precio de 11,42 dólares era también el precio al que podían realizarse las compras durante el mes de marzo.
Esa marca del 29 de febrero era un precio de salida muy atractivo teniendo en cuenta la caída del sector público de REIT. Es posible que algunos inversores del BREIT hayan querido vender sus acciones para conseguir efectivo o reinvertir en los deprimidos mercados públicos.
«Marzo fue un mes difícil para los inversores; pidieron liquidez y se la proporcionamos atendiendo todas las solicitudes de reembolso», dijo Cohen, del BREIT. «Seguiremos atendiendo todos los reembolsos de acuerdo con nuestro plan de recompra de acciones».
El BREIT podría ver incrementadas las solicitudes de reembolso si mantiene un elevado valor liquidativo en relación con los mercados inmobiliarios públicos.
En su página web, Blackstone afirma que el «precio de las acciones del BREIT está sujeto a una menor volatilidad en comparación con las acciones públicas porque su valor liquidativo por acción se basa en el valor de los activos inmobiliarios que posee y no está sujeto a las fuerzas de fijación de precios del mercado público como lo está el precio de las acciones públicas».
Aunque el precio de la acción está sujeto a una menor volatilidad en comparación con las acciones públicas, el valor de los bienes inmuebles puede fluctuar y puede valer menos de lo que se pagó inicialmente por ellos. Las acciones del BREIT son significativamente menos líquidas que las acciones públicas y no son inmunes a las fluctuaciones»
El argumento de Blackstone es que los mercados privados de bienes inmuebles y otros activos se mueven más lentamente que los públicos y el valor liquidativo del BREIT lo refleja.
El BREIT se ha convertido en una fuente de ingresos por comisiones considerables para Blackstone. Cobra el 1,25% de los activos netos anualmente más una comisión de incentivo del 12,5% de la rentabilidad total sujeta a una rentabilidad mínima del 5% y a un límite máximo.
La comisión base del año pasado fue de 108 millones de dólares y la comisión de incentivo de 141 millones de dólares, es decir, casi 250 millones de dólares en total. La comisión de incentivo podría estar en peligro este año si no se produce un cambio en los mercados inmobiliarios.
El BREIT ha estado bien posicionado con la mayor parte de sus participaciones el 29 de febrero en propiedades industriales y apartamentos, dos de los sectores más fuertes del mercado inmobiliario comercial. Sin embargo, ha realizado dos grandes inversiones en Las Vegas en los últimos meses, cerca del máximo del mercado. El BREIT llegó a un acuerdo de 4.250 millones de dólares a finales de 2019 con MGM Resorts International (MGM) por los bienes inmuebles del hotel/casino de alta gama Bellagio, siendo el BREIT propietario del 95% y MGM, del 5%. El BREIT es el arrendador, y MGM le paga el alquiler.
El BREIT se asoció entonces con MGM Growth Properties (MGP), un REIT público, para comprar los bienes inmuebles de MGM Grand y Mandalay Bay Resorts a MGM Resorts en una transacción similar por 4.600 millones de dólares en febrero.
MGM Resorts, que tiene que pagar un alquiler anual al BREIT, ha visto cómo el precio de sus acciones se ha desplomado un 57% este año, hasta los 14 dólares, en medio de la preocupación por su elevada deuda y sus obligaciones de alquiler, con sus propiedades de Las Vegas cerradas desde mediados de marzo y la incertidumbre sobre la rentabilidad futura.
Hay una garantía incondicional de MGM Resorts sobre los pagos de alquiler, lo que proporciona una seguridad considerable al BREIT. MGM ha destacado su considerable posición de liquidez. El BREIT, sin embargo, probablemente no podría conseguir su precio de compra en ambos acuerdos ahora.
Reflejando los temores de los inversores sobre la salud de Las Vegas y el sector de los casinos, el socio del BREIT, MGM Growth Properties, ha visto como sus acciones han bajado alrededor de un 20% este año hasta los 25 dólares.
Un entorno económico difícil y una fuerte caída de las acciones inmobiliarias públicas presionan a Blackstone para que refleje con precisión un mercado en declive en el valor del BREIT.
Escribe a Andrew Bary en [email protected]