Derechos de Squatter en Connecticut

Squatting es cuando una persona encuentra una propiedad abandonada o vacante y se muda sin discutir con el dueño de la propiedad. Suena como allanamiento de morada – excepto que a veces es legal.

¿Quién es considerado un okupa en Connecticut?

Un ocupante ilegal es alguien que está ocupando un edificio abandonado, ejecutado o desocupado (generalmente residencial) o un área de tierra sin permiso legal. Esto significa que la persona no es propietaria ni alquila la propiedad. A pesar de ello, la okupación en Estados Unidos es realmente legal y bastante común.

¿No es eso allanamiento de morada?

La okupación no es necesariamente allanamiento de morada. El allanamiento de morada es un delito penal, mientras que la okupación suele ser de naturaleza civil. Sin embargo, la okupación puede ser tratada como un comportamiento criminal si el propietario o arrendador ha establecido que el individuo en cuestión no es bienvenido.

Tenga en cuenta lo siguiente:

1. A diferencia de otros estados, en Connecticut, los arrendadores/propietarios deben notificar a quienes intentan una reclamación de posesión adversa que están interrumpiendo el proceso de la reclamación. Otros estados no requieren que los arrendadores/propietarios «digan» que es ilegal que la persona esté allí. Esto hace que los derechos de los ocupantes ilegales de Connecticut sean únicos. Para evitar que un okupa adquiera la propiedad a través de la posesión adversa, la notificación de la interrupción debe tener lugar y estar documentada dentro de los registros de tierras del condado local.
2. Los okupas o intrusos pueden reclamar falsamente el derecho a estar en la propiedad, por ejemplo, presentando documentos falsos o fraudulentos al propietario. Esto es ilegal.
3. Aunque los okupas tienen derechos, si no cumplen los requisitos para la posesión adversa, pueden ser arrestados como intrusos criminales. Muchas personas se aprovechan de los derechos de los okupas para obtener la propiedad de un inmueble sin tener que pagar un alquiler o una hipoteca.

Hay excepciones a la regla:

• Si una persona embellece (planta flores, quita los escombros, etc.) una propiedad residencial o industrial desocupada y abandonada, posiblemente se podría evitar el enjuiciamiento por allanamiento de morada.
• En el caso de una emergencia legítima, una persona que accedió a la propiedad sin autorización o permiso puede estar exenta de allanamiento.
• La propiedad no debe estar siendo utilizada para que los okupas puedan iniciar el proceso de una reclamación de posesión adversa.

¿Cuándo se considera que una propiedad está abandonada?

Los ocupantes ilegales son típicamente individuos sin hogar que han establecido su residencia en una propiedad abandonada. En Connecticut, una propiedad se considera abandonada cuando el propietario ha declarado, por escrito, que han desocupado las instalaciones y no tienen intención de regresar. Una propiedad también puede considerarse abandonada si los impuestos sobre la propiedad no han sido pagados durante un año o más, o si el municipio ha determinado que la propiedad está abandonada según las ordenanzas locales.

¿Qué pasa con los inquilinos retenidos?

Los inquilinos remanentes, a veces denominados inquilinos en peligro, son inquilinos que permanecen en una propiedad después de que su contrato de arrendamiento ha terminado. En esta situación, el inquilino es responsable del pago de la renta al tipo y condiciones existentes. El propietario puede aceptarlo sin admitir la legalidad de la ocupación. Si un inquilino remanente no se va después de un aviso de desalojo (mudanza), entonces estará sujeto a una demanda por retención ilegal. Un inquilino remanente no podrá reclamar la posesión adversa si ya se le ha dicho que se vaya. Será considerado un intruso criminal.
Si el propietario continúa aceptando el alquiler, entonces el inquilino se convierte en un inquilino a voluntad – lo que significa que el inquilino está en la propiedad «a voluntad del propietario» y puede ser desalojado en cualquier momento sin previo aviso.

Entendiendo la Posesión Adversa en Connecticut

Un ocupante ilegal puede reclamar derechos a la propiedad después de un cierto tiempo de residir allí. En Connecticut, se necesitan 15 años de ocupación continua para que un ocupante ilegal pueda hacer una reclamación de posesión adversa (CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). Cuando un ocupante ilegal reclama la posesión adversa, puede obtener la propiedad legal del inmueble. En este punto, el ocupante ilegal no es un intruso criminal y tiene permiso legal para permanecer en la propiedad. El uso adverso en Connecticut también se define como el disfrute de la propiedad que continúa de forma ininterrumpida.
En los EE.UU., el ocupante ilegal debe cumplir cinco requisitos legales distintos antes de que se pueda hacer una reclamación de posesión adversa. La ocupación debe ser:

1. Hostil
2. Actual
3. Abierta &Notoriamente
4. Exclusiva
5. Continua

Si estos cinco elementos no son cumplidos por el okupa, entonces no tiene motivos para la posesión adversa. Veamos qué significa cada uno de ellos.

Reclamación hostil

«Hostil» no significa que el ocupante ilegal haya tirado la puerta abajo y haya entrado disparando como el equipo SEAL 6… En el sentido legal, hostil tiene tres definiciones:

1. Simple ocupación. Esta norma (seguida por la mayoría de los estados hoy en día) define «hostil» como la mera ocupación del terreno. El intruso no tiene que saber que la tierra pertenece a otra persona.
2. Conciencia de allanamiento. Esta regla requiere que el intruso sea consciente de que su uso de la propiedad equivale a un allanamiento (lo que significa que el intruso no tiene derecho legal a estar en la propiedad).
3. Error de buena fe. Algunos estados siguen esta regla, incluyendo Connecticut. Esto requiere que el intruso haya cometido un error inocente de buena fe al ocupar la propiedad en primer lugar, como por ejemplo al basarse en una escritura inválida o incorrecta. En otras palabras, el ocupante ilegal estaba utilizando la propiedad «de buena fe» y no era consciente de la situación jurídica actual de la propiedad.

Posesión real

La posesión real requiere que el intruso posea realmente la propiedad (esté físicamente presente) y la trate como si fuera un propietario. Esto puede establecerse documentando los esfuerzos del intruso por mantener y realizar mejoras en la propiedad. El embellecimiento de las instalaciones, como la jardinería (como se ha mencionado anteriormente), sería un ejemplo de posesión real del terreno.

Posesión abierta y notoria

«Abierta y notoria» significa que debe ser obvio para cualquier persona -incluido el dueño de la propiedad que haga un esfuerzo razonable por investigar- que alguien está ocupando la propiedad. Esto significa que el okupa no está tratando de ocultar el hecho de que viven allí.

Posesión exclusiva

El intruso debe poseer el terreno de forma exclusiva. Esto significa que el intruso no puede compartir la posesión con extraños, el propietario u otros arrendatarios.

Posesión continua

El intruso también debe residir en la propiedad durante un tiempo ininterrumpido. Esto significa que el intruso no puede dejar de usar la propiedad, volver a ella más tarde, y tratar de contar el tiempo que la propiedad fue abandonada como parte del período de tiempo de posesión «continua». Como se ha dicho anteriormente, se requieren 15 años de ocupación continua para la posesión adversa.

Color del título

Al buscar los derechos de los ocupantes ilegales, probablemente se ha encontrado con el término «color del título». El color del título significa la propiedad de una persona en posesión sin ser «regular», como no tener uno o más de los memoriales o documentos legales registrados, o no estar debidamente registrado. Un ocupante ilegal puede reclamar el color del título después de completar con éxito una reclamación de posesión adversa. Si la posesión se adquiere sin color del título, entonces el ocupante ilegal sólo tendrá derechos sobre el área de la tierra realmente poseída, lo que significa que están limitados a la sección de la propiedad que realmente han ocupado.

¿Los ocupantes ilegales tienen que pagar impuestos sobre la propiedad en Connecticut?

En muchos estados, los ocupantes ilegales deben ser capaces de demostrar que han pagado los impuestos sobre la propiedad durante varios años. Este no es el caso en Connecticut.
Si los ocupantes ilegales han estado viviendo y manteniendo la propiedad como propia durante 15 años o más, entonces tienen derecho a reclamar la posesión adversa.

Cómo deshacerse de los ocupantes ilegales en Connecticut

Como se mencionó anteriormente, en Connecticut, los propietarios/arrendadores deben notificar a los ocupantes ilegales que están interrumpiendo el proceso de su reclamación de posesión adversa. Muchos estados establecen un período de tiempo para responder. Sin embargo, en Connecticut no existe tal período, ya que el estado considera que los 15 años de residencia requeridos son suficientes para impugnar una ocupación hostil.

Aunque, si el propietario de la tierra está bajo una «incapacidad» legal (es un menor de edad, legalmente incompetente, o encarcelado), entonces puede defender su título de la tierra más allá de los 15 años habituales. En este caso, la persona tiene 5 años después de la eliminación de la discapacidad (es decir, el niño se convierte en un adulto, la persona vuelve a la cordura, o el delincuente es liberado de la cárcel) para hacer valer su derecho a la tierra.

Para protegerse de esta situación, es esencial que usted entregue una notificación por escrito a los ocupantes ilegales que puedan estar presentes, indicando que usted impugna las acciones de posesión adversa. Esto elimina la capacidad de los ocupantes ilegales de hacer una reclamación ahora o en el futuro en esa propiedad. Sin embargo, esta notificación no sirve como desalojo.

Usted debe seguir el proceso de desalojo estándar después con el fin de eliminar legalmente los ocupantes ilegales de los locales.

En Connecticut, un aviso de desalojo debe ser servido cinco días antes de la fecha especificada en el aviso como el último día que un ocupante ilegal puede permanecer en los locales (CGS § 47a-23). En la notificación, usted debe indicar la razón por la que desea que la persona se mude. Si el ocupante ilegal es un inquilino cuyo contrato de alquiler ha expirado, no tiene que citar ningún requisito del contrato de alquiler. Sólo tiene que indicar que la persona está residiendo ilegalmente en su propiedad.

El ocupante ilegal debe responder a la citación y a la demanda presentando una comparecencia ante el tribunal dentro de los dos días siguientes a la fecha de devolución. Si el ocupante ilegal no presenta una respuesta dentro del período de dos días, entonces usted puede presentar una moción de juicio basada en la «falta de alegaciones». Si el ocupante ilegal no alega dentro de los tres días siguientes a la recepción de la moción por el secretario, el tribunal debe dictar sentencia contra el ocupante ilegal (CGS § 47a-26a). Si el ocupante ilegal presenta una respuesta o se declara culpable, debe celebrarse un juicio. (CGS § 47a-26d).

Después del juicio, se dicta sentencia a favor o en contra del propietario. Si la sentencia se dicta a favor del arrendador/propietario, usted debe solicitar al tribunal una orden o ejecución que obligue al ocupante ilegal a mudarse. Después de que el tribunal emita la ejecución, debe ser entregada a un sheriff local para su correcta notificación. El sheriff está obligado a hacer esfuerzos razonables para localizar y notificar al ocupante ilegal la fecha y hora del desalojo.

Después de un tiempo razonable, el sheriff puede retirar físicamente las posesiones del ocupante ilegal a la calle (CGS § 47a-26d). Si el ocupante ilegal todavía no se ha mudado, entonces el sheriff puede sacar al ocupante ilegal por la fuerza de las instalaciones. La ley de Connecticut establece una «suspensión de la ejecución de cinco días». Esto significa que la sentencia de ejecución dictada por el tribunal está prohibida de ser llevada a cabo durante 5 días después de ser dictada.

El ocupante ilegal también tiene derecho a solicitar una suspensión adicional y el tribunal puede ordenar una por hasta seis meses (CGS § 47a-39).

Los ocupantes ilegales tienen diferentes derechos en diferentes estados. Asegúrese de consultar los Estatutos Generales de Connecticut Sección 47-31 & 52-575 para obtener más información.

Consejos para protegerse de los okupas en Connecticut

• Inspeccione la propiedad con regularidad
• Asegure la propiedad (es decir, bloquee las entradas, cierre todas las ventanas, cierre todas las puertas, etc.)
• Coloque carteles de «Prohibido el paso» en la propiedad, especialmente si está actualmente desocupada
• Notifique por escrito tan pronto como se dé cuenta de que los ocupantes ilegales están presentes
• Ofrezca alquilar la propiedad a los ocupantes ilegales
• Llame al sheriff para sacar a los ocupantes ilegales de las instalaciones si no se van
• Contrate a un abogado – en algunos casos, usted puede necesitar para presentar una demanda para eliminar el ocupante ilegal de sus instalaciones