¿Es más problemático de lo que vale convertirse en propietario?

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El alquiler de viviendas es la forma de ganar dinero, o eso es lo que afirman algunas personas. En la superficie, parece una apuesta segura; en realidad, suele ser más un dolor de cabeza de lo que vale. Los retos empiezan pronto, y casi siempre implican tiempo y dinero. Echemos un vistazo a seis de los más importantes.

Las claves

  • Invertir en propiedades residenciales de alquiler puede ser una forma lucrativa de aumentar su riqueza, aunque puede venir con muchas dificultades.
  • Los retos que conlleva ser propietario de un inmueble de alquiler incluyen la búsqueda de una propiedad adecuada, la preparación de la unidad, la búsqueda de buenos inquilinos, los problemas de mantenimiento, las molestias que surgen y los cambios en los tipos de interés que afectan al precio del alquiler.
  • Hay formas de facilitar el proceso, como comprar una propiedad básica, vivir cerca de la unidad y convertirlo en un esfuerzo a tiempo completo.
  • Contratar a un administrador de la propiedad puede disminuir la carga de la gestión de una propiedad de alquiler, pero reducirá los beneficios.

Desafío 1: Encontrar una propiedad

Se han escrito muchos libros sobre cómo encontrar una buena propiedad de alquiler. Se ha dedicado tanto texto al tema debido a su importancia crítica. Compre un lugar demasiado caro y nunca ganará dinero. Pero tratar de conseguir una ganga también puede ser problemático. Comprar un piso de segunda mano requiere que usted tenga las habilidades, el tiempo, las herramientas y el dinero en efectivo para hacer las reparaciones y renovaciones necesarias.

Si no tiene prisa, ésta puede ser una forma de conseguir una ganga en su inversión; si ya tiene un trabajo a tiempo completo y una familia, cada minuto que pasa reparando el alquiler es un minuto que no se dedica a una actividad más rentable o agradable. Sin embargo, hoy en día, hay empresas de gestión que pueden hacer mucho de este trabajo – desde la localización de una propiedad para la rehabilitación de ella – para usted, por una cuota, por supuesto.

Desafío 2: Preparación de la Unidad

Conseguir casi cualquier pieza de bienes raíces en condiciones de alquiler a menudo requiere, como mínimo, la alfombra fresca y pintura. Ambos elementos requieren tiempo y dinero. Las pantallas de las ventanas, las manchas de la cubierta y el mantenimiento del césped son otras necesidades comunes. Cada vez que un inquilino se va, estas cuestiones deben ser revisadas también.

Desafío 3: Encontrar inquilinos

Internet proporciona una forma rápida y barata de encontrar posibles inquilinos. Por supuesto, a menudo se obtiene lo que se paga. Poner un anuncio en una publicación de renombre suele generar una mejor clase de encuestados. En lugar de jóvenes universitarios que buscan ahorrarse un dinero, aumentan las probabilidades de conseguir familias y adultos mayores responsables.

Sin embargo, publicar un anuncio durante un mes le costará un poco de dinero, y seleccionar adecuadamente a sus inquilinos mediante una comprobación de crédito y de antecedentes le costará otro poco. La inversión vale la pena el tiempo y el dinero, ya que la investigación de antecedentes aumenta sus probabilidades de conseguir inquilinos responsables. Los inquilinos responsables pagan su alquiler a tiempo, no abusan de la propiedad, y no requieren que usted participe en el costoso y largo proceso de desalojo.

Desafío 4: Molestias

Incluso los grandes inquilinos y las propiedades de alquiler perfectas vienen con una serie de molestias. Las tuberías rotas, los desagües atascados, los muelles de la puerta del garaje rotos, las mascotas y los compañeros de piso son sólo algunos de los desafíos que surgen. Incluso los buenos inquilinos quieren su atención completa e inmediata cuando las aguas residuales se acumulan en su casa o la compañía de cable corta accidentalmente las líneas telefónicas.

Los malos inquilinos son un desafío aún mayor. Las llamadas diarias y el retraso en el pago del alquiler pueden aumentar las molestias. El día de la mudanza es otro momento difícil. Los daños en las paredes, los suelos, las alfombras y otros componentes de la vivienda pueden provocar disputas y costosas reparaciones. Dado que cada momento que se pierde discutiendo es un momento en que la casa está vacía, a menudo es mejor morder la bala y pagar las reparaciones usted mismo. Hablando de eso: Probablemente tendrá que contratar un seguro de arrendador -no, su póliza habitual de propietario no es suficiente- y eso es otra partida en la columna de gastos corrientes.

Desafío 5: Mantenimiento

El mantenimiento de los principales componentes y servicios es una partida importante. Los electrodomésticos nuevos cuestan cientos de dólares; un tejado o una entrada nuevos pueden costar miles de dólares. Si el alquiler es de 500 dólares al mes y el techo es de 5.000 dólares, usted puede encontrarse perdiendo dinero rápidamente. Añada la alfombra, la pintura y una nueva estufa, así como inquilinos que no se quedan mucho tiempo, y la propiedad podría perder dinero durante años.

Desafío 6: Tipos de interés

¿Qué tienen que ver los tipos de interés? Mucho. Cuando los tipos bajan, suele ser más barato comprar que alquilar, por lo que la demanda de su(s) unidad(es) podría caer. Bajar el alquiler para seguir siendo competitivo puede poner en aprietos su capacidad de ganar dinero.

Cómo se gana dinero

Con todos los retos que hay que superar, ¿puede el pequeño hacer dinero con los bienes raíces de alquiler? Sí, pero requiere un plan. A continuación se destacan cuatro enfoques rentables:

1. Compartir el espacio mediante la compra de un dúplex (u otra estructura fácilmente divisible) es a menudo una empresa rentable. Dado que usted está en el lugar y planea cuidar de la propiedad de todos modos, el dinero extra es un bono. Por supuesto, todos los desafíos se siguen aplicando y vivir en el lugar significa que usted está siempre disponible y estará en estrecho contacto con los inquilinos. Planificar adecuadamente y la pantalla cuidadosamente.

2. Alquile un apartamento desvencijado que no tenga buenas comodidades, haga el menor mantenimiento posible y no guarde las apariencias para obtener beneficios. Si no lo crees, mira las viviendas fuera del campus en cualquier ciudad universitaria del país. No suena muy bien, pero una propiedad básica y despojada (sin ventiladores de techo, aire acondicionado, etc.) mantiene el proceso simple.

Cuatro paredes y un piso proporcionan un mínimo de requisitos de mantenimiento y pocas cosas que puedan romperse o dañarse. Atraer a los inquilinos a través de programas subvencionados por el gobierno, como las viviendas de la Sección 8, proporciona ingresos garantizados. El desafío aquí tiende a ser que a cambio de unos pocos dólares en la mano, a menudo se obtiene una clase áspera de los inquilinos y una propiedad que se desgastan duro.

3. Holdings a largo plazo

Muchos inversores inmobiliarios le dirá que básicamente se rompen incluso en el alquiler y los gastos. Su enfoque es comprar una propiedad a precio de ganga, dejar que el alquiler de los inquilinos pague la hipoteca, y luego vender en 30 años, con la esperanza de aprovechar alguna apreciación del precio.

Una propiedad de alquiler le proporciona la flexibilidad de cuándo vender una propiedad, evitando un mercado inmobiliario débil alquilando la propiedad y esperando a venderla en uno en auge.

Aunque es un enfoque razonable, es probable que los beneficios sean pequeños, y el impuesto sobre las ganancias de capital puede ser considerable (dada su base de bajo coste). Y sigue requiriendo tiempo y esfuerzo que podría estar mejor invertido en otra cosa.

4. Los propietarios serios adoptan un enfoque serio. Se incorporan, compran varios edificios y hacen una parte importante del trabajo ellos mismos. Es una decisión de estilo de vida que requiere rachas de tiempo y energía, y una estrategia de compra y venta para maximizar las pérdidas fiscales y minimizar los ingresos.

Contratación de un administrador de la propiedad

Un administrador de la propiedad puede manejar muchas de las tareas de gestión de una propiedad de alquiler. Esto incluye la comercialización, la selección de los inquilinos, el mantenimiento, el presupuesto y el cobro de los alquileres. Usted puede considerar la contratación de un administrador de la propiedad si desea delegar estas tareas, aunque se reducirá en sus ganancias.

Papel del Administrador de la Propiedad

Los administradores de la propiedad puede manejar una variedad de funciones. Lo que es, exactamente, depende de usted para negociar con su gerente. Es importante identificar cuál será su papel y desarrollar una lista de deberes y responsabilidades. ¿El gestor inmobiliario se limitará a buscar inquilinos? ¿O se encargará del mantenimiento diario y del cobro del alquiler?

Un administrador de la propiedad puede ser un contratista independiente o un empleado. Debe hablar con su contable fiscal para determinar el enfoque más favorable y para determinar las obligaciones específicas que pueda tener.

También puede contratar a una empresa de gestión de la propiedad; una empresa que usted contrata para que se ocupe directamente de todos los aspectos de la propiedad de alquiler. Esto puede ser costoso, pero puede ser ideal si usted tiene múltiples propiedades de alquiler.

Selección de un administrador de la propiedad

Asegúrese de que cualquier administrador de la propiedad que usted está considerando cumple con los requisitos de licencia locales y nacionales apropiados.

Es posible que desee buscar un administrador que tiene experiencia en la publicidad, la comercialización, las relaciones con los inquilinos, el cobro de la renta, el presupuesto, el arrendamiento y el mantenimiento. Un buen administrador de la propiedad también será conocedor de las leyes locales y estatales. Como propietario, usted puede ser considerado responsable de los actos de su administrador, por lo que puede ser demandado si su administrador viola cualquier ley de vivienda justa.

Una vez que se decida por un administrador de la propiedad y los términos del acuerdo, debe redactar un acuerdo de administración de la propiedad que identifique los deberes, la compensación y las condiciones de terminación del administrador.

El resultado final

¿Vale la pena convertirse en propietario? Sólo usted puede decidirlo. Sólo asegúrese de mirar antes de saltar y entrar en su nueva empresa con expectativas realistas y un plan de juego sólido.

Al saber en qué se está metiendo antes de hacerlo, estará mejor preparado para lo que encuentre y será más probable que disfrute de la experiencia.