Invertir en apartamentos: Pros y Contras

Los profesionales que trabajan duro buscan formas de diversificar sus ingresos y crear el estilo de vida de sus sueños. Muchos buscan alternativas al mercado de valores y consideran que los bienes inmuebles son una opción interesante. Los bienes inmuebles son tangibles, están probados y tienen un propósito práctico. Por eso, invertir en alquileres de viviendas unifamiliares es una estrategia muy popular. Y aunque los alquileres de viviendas unifamiliares son una gran opción, los inversores inteligentes están sopesando los pros y los contras de la inversión en apartamentos.

Es bueno invertir en una unidad, pero considere las ventajas de invertir en tres… ¡o en 300! Usted puede estar pensando que esto suena ridículo y para ser justos hay desafíos e inconvenientes a considerar antes de sumergirse en apartamentos multifamiliares. Definamos esta inversión alternativa y abordemos algunos de los pros y contras.

¿Qué es el multifamiliar?

Como su nombre indica, el multifamiliar es un edificio o estructura diseñada para acomodar a varias familias en diferentes unidades de vivienda. Las viviendas multifamiliares pueden estar compuestas por dúplex, tríplex, quads, casas adosadas y edificios de apartamentos. Pueden ser propiedad de un individuo, de una empresa o de una persona que ha comprado una unidad.

Invertir en apartamentos es atractivo por los diversos beneficios, especialmente para las personas de altos ingresos que buscan una reducción de impuestos, pero hay algunos inconvenientes a tener en cuenta. Mientras sopesa sus opciones, eche un vistazo a sus pros y sus contras.

Pro: Rendimientos favorables en Multifamiliares

Como es de esperar, usted generará un mayor flujo de efectivo en multifamiliares en comparación con una casa unifamiliar. El flujo de caja de los ingresos por alquiler es el dinero que queda después de todos los gastos y pagos de la hipoteca. El flujo de caja no sólo es el rey, sino que es la piedra angular de la inversión multifamiliar.

La gestión eficaz del flujo de caja puede generar rendimientos impresionantes que son difíciles de igualar en otras inversiones. Incluso los rendimientos conservadores de los apartamentos tienden a ser favorables a otras clases de activos.

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Con: Requiere Un Gran Desembolso de Efectivo

La adquisición de un edificio de apartamentos requiere un gran desembolso de efectivo, cubriendo el pago inicial, los costos de cierre, los honorarios, las reservas y cualquier gasto de capital para estabilizar las operaciones. Esta cantidad puede sumar rápidamente una cifra considerable.

Pro: Control de la revalorización y el valor

A diferencia de las viviendas unifamiliares, que se valoran en función de las ventas de casas comparables, los valores de los edificios de apartamentos se determinan en función de los ingresos que producen en relación con otros edificios de apartamentos de la zona.

Típicamente, tendrá comps claros para los alquileres, las ventas y los extras que producen ingresos, como el aparcamiento y la lavandería, para informar de las decisiones operativas. Esto permite a los inversores forzar la apreciación simplemente aumentando los ingresos o disminuyendo los gastos.

Con: un activo no líquido

Respecto a otras inversiones, los apartamentos no son líquidos. Para sacar dinero de un apartamento, un inversor normalmente necesita vender o refinanciar. Además, suele llevar meses identificar a un comprador cualificado, acordar las condiciones de compra y luego cerrar la venta.

Pro: Centralizar las operaciones y la eficiencia

Una de las principales ventajas de ser propietario de un edificio de apartamentos en comparación con el número equivalente de unidades en casas unifamiliares es la escala y la eficiencia.

Con un solo edificio, usted puede administrar eficientemente los gastos y centralizar las operaciones. Hay una ubicación central para gestionar las inspecciones, reunirse con los contratistas, cobrar los alquileres y mostrar las unidades vacías sin la molestia de conducir por toda la ciudad. Los gastos se reducen al haber menos techos, instalaciones mecánicas y otras ineficiencias.

Además, una vacante en una vivienda unifamiliar no proporciona ingresos, pero con un edificio de apartamentos, las otras unidades seguirán generando flujo de caja. Como ejemplo, cuando uno de nuestros inquilinos heredados dejó de pagar el alquiler, nos costó miles de euros en alquileres impagados y reparaciones. Sin embargo, las otras unidades del edificio siguieron generando suficiente flujo de caja positivo.

Con: Los riesgos están involucrados

Como cualquier inversión, los apartamentos ciertamente llevan su parte justa de los riesgos. Con unos precios más elevados y menos estrategias de salida que, por ejemplo, una vivienda unifamiliar, es imperativo comprender estos riesgos y minimizarlos.

El análisis adecuado del panorama local y del inmueble objetivo es fundamental. Los elementos específicos que deben considerarse incluyen la demanda de inquilinos, el inventario de apartamentos existente y previsto, los factores económicos locales y las condiciones de financiación disponibles.

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Pro: Usted puede mantener su trabajo de día

Una de las mejores cosas acerca de los edificios de apartamentos es ser capaz de contratar a una empresa de gestión profesional para supervisarlo. Esto proporciona una inversión pasiva que le permite beneficiarse de la propiedad de bienes raíces, sin la molestia de una llamada a las 2 de la mañana para arreglar un inodoro con fugas. Y si invierte pasivamente con un patrocinador, éste gestionará todos los aspectos de las operaciones mientras usted se limita a cobrar las distribuciones.

Con: menos beneficios para usted

También hay una desventaja en la gestión profesional. Probablemente no van a hacer un esfuerzo adicional para exprimir más beneficios para usted, especialmente si no les hace ganar más dinero.

De hecho, muchas empresas de gestión de la propiedad hacen dinero adicional a través de la rotación de unidades, la colocación de inquilinos, reparaciones, mantenimiento, cargos por retraso, etc. Por lo tanto, es imperativo dirigir y gestionar proactivamente la empresa de administración de propiedades y alinear sus intereses con las operaciones óptimas de la propiedad.

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Pro: Menos obligación fiscal, más dinero para ti

Dicen que no es lo que ganas, sino cuánto guardas y los beneficios fiscales de la inversión en apartamentos hacen que sea uno de los activos más fuertes para ayudarte a guardar más dinero y minimizar tu obligación fiscal.

Puedes amortizar todos tus gastos (publicidad, gastos de gestión, mantenimiento, etc.), lo que puede ayudarte a reducir tus ingresos imponibles. Puede aplazar las ganancias de capital y recuperar los impuestos cuando venda. Incluso puede amortizar el valor del edificio y, si utiliza un análisis de segregación de costes, puede acelerar el calendario de amortización para obtener un ahorro aún mayor.

Cómo empezar a invertir en apartamentos

La inversión multifamiliar requiere trabajo. Además de todo, hay que elegir la propiedad adecuada, mantenerla y gestionar eficazmente a los residentes.

Si quiere empezar, debe hacerse algunas preguntas más. ¿Cuánto tiempo puede dedicar a la propiedad y gestión de multifamiliares? ¿Cómo puede encontrar buenas ofertas? ¿Cómo analizar adecuadamente y de manera conservadora las ofertas?

Nos hemos encontrado con muchas personas que aman la idea de invertir en multifamiliares por los ingresos adicionales o los beneficios fiscales, pero no están buscando un segundo trabajo. Muchos de ellos se han beneficiado de la inversión en sindicatos de apartamentos, que permite a los inversores reunir recursos para comprar una propiedad. Sin embargo, en este caso, hay un operador dedicado que supervisa todas las operaciones, lo que permite a los inversores simplemente cobrar los cheques.

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Ejemplo de sindicación de apartamentos

Digamos que hay 10 personas con 100.000 dólares cada una para invertir. En lugar de que cada una de ellas por separado compre alquileres unifamiliares, deciden reunir esos fondos a través de una sindicación de apartamentos y utilizar los 1.000.000 de dólares como pago inicial del 25% para comprar un complejo de apartamentos de 4 millones de dólares. El complejo de apartamentos más grande produce suficientes ingresos como para contratar a un gestor profesional y seguir proporcionando fuertes rendimientos a los 10 inversores. Esto les da más tiempo libre para dedicarse a sus pasiones. Utilizamos esta estrategia para asociarnos con inversores en apartamentos por valor de más de 90 millones de dólares.

Si ha llegado a la conclusión de que los pros superan a los contras de la inversión en apartamentos, es el momento de aprender más sobre el proceso y los siguientes pasos. Si quiere gestionar las ofertas usted mismo, tómese el tiempo para educarse a través de libros, podcasts y redes. Si la inversión pasiva es el camino que prefieres, echa un vistazo al artículo que escribimos sobre la evaluación de los sindicatos inmobiliarios. También puede revisar algunas de las preguntas frecuentes que recibimos a menudo de los inversores.

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