Los Airbnbs están revirtiendo a la vivienda de larga duración, pero eso no significa que los alquileres vayan a caer

Esta tendencia está aumentando las piernas en toda América del Norte a medida que el mercado de alquiler a corto plazo toca fondo durante la pandemia. A pesar de las prohibiciones temporales de los alquileres tipo Airbnb en Ontario, Florida, Pensilvania, Georgia, Delaware, Maine y Vermont, los potenciales inquilinos han podido encontrar listados de apartamentos sospechosamente limpios, bien equipados y totalmente amueblados, con contratos flexibles y alquileres elevados a través de sitios de alquiler que no son Airbnb en ciudades como Toronto, Filadelfia, Atlanta y las ciudades de esquí de Vermont.

«Estamos viendo mucho inventario», dice John Pasalis, analista del mercado de la vivienda de Toronto y presidente de Realosophy Realty. «Muchos vendedores no pusieron sus unidades en el mercado, pero muchos inquilinos sí. Vimos un fuerte crecimiento de los listados, sobre todo en el centro de la ciudad». El exceso de oferta allí, continúa, ha llevado a una caída de precios del 5% en los alquileres del centro.

Pero antes de que alguien celebre la caída, considere la crisis de asequibilidad de los alquileres antes de la pandemia. La afluencia de unidades de Airbnb de costo moderado a alto en el mercado de alquiler a largo plazo puede estar dando a los inquilinos de alto nivel más opciones, pero está teniendo efectos negativos en los ingresos más bajos.

Los investigadores han demostrado que la presencia de viviendas de tipo Airbnb ha aumentado los precios de venta en general en algunas ciudades, mientras que la reducción de la cantidad de viviendas asequibles disponibles. También hace que la competencia por la vivienda de bajo coste sea más feroz, hasta el punto de que algunas personas pueden sentirse obligadas a sobrepujar en el alquiler para asegurarse una vivienda. Si las unidades que vuelven al mercado a largo plazo cuestan más de lo que los inquilinos pueden pagar razonablemente, pero son las únicas opciones disponibles, es posible que más personas se encuentren en una situación financiera excesiva.

«Quiero decir, un descenso del 5%… Ya sabes, cuando los condominios de un dormitorio se alquilaban por más de 2.000 dólares al mes, eso son 100 dólares. ¿Sabes lo que quiero decir? Claro, eso es bueno, pero 1.900 dólares sigue siendo muy caro», dice Pasalis.

El panorama general

Durante el último par de décadas, la vivienda de alquiler asequible en Estados Unidos había estado en lento declive. Luego, en algún momento alrededor de 2012, cayó por un precipicio.

Alex Hermann, analista de investigación del Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda de la Universidad de Harvard, mide la caída de la vivienda de bajo costo en Estados Unidos. «De 2014 a 2018, el número de unidades que se alquilan por menos de 600 dólares disminuyó en alrededor de medio millón de unidades por año en promedio. Eso es alrededor de 2,7 millones de unidades en total», dice. Al mismo tiempo, las unidades que se van por más de 1.000 dólares al mes aumentaron en algo menos de 5 millones en ese mismo periodo.

Los porcentajes son aún más crudos. En 2000, las viviendas de menos de 600 dólares representaban el 36% de la oferta de alquiler. En 2014 era el 30% y en 2018 el 23%. Hermann dice que esto está creando un abismo entre la oferta y la demanda de viviendas de renta baja, que se está ampliando a un ritmo mayor que los salarios de los estadounidenses de bajos ingresos.

El momento de la aceleración del descenso es curioso. Ocurrió tras el crack de 2008 y la Gran Recesión, que llevó a 10 millones de propietarios a la ejecución hipotecaria. Los inversores institucionales respaldados por los accionistas compraron una gran parte de esas viviendas embargadas, lo que profesionalizó la clase de los propietarios y la hizo cada vez más rentable. La primera ola de crecimiento masivo de Airbnb, que tuvo lugar entre 2011 y 2014, no fue casual. Al igual que los alquileres a corto plazo permitieron a los propietarios en riesgo costear sus viviendas, también incentivaron a los especuladores a acaparar y voltear viviendas.

Prevenir una crisis cada vez más profunda tras la pandemia

Hoy en día, mientras Covid-19 desencadena los niveles de desempleo más altos de los últimos 100 años y millones de inquilinos estadounidenses corren el riesgo de impago de sus alquileres, el estado de la vivienda de alquiler se acerca a otro peligroso precipicio.

Actualmente, los propietarios de viviendas familiares son dueños de más de la mitad del stock de alquileres de menos de 750 dólares al mes. Si sus inquilinos dejan de pagar, los propietarios de los edificios no podrán seguir siendo solventes. Eso los hace susceptibles a los compradores especulativos, dice Maya Brennan, directora del programa de políticas de The Urban Institute. «Estamos en una fase muy temprana, realmente, de poder prevenir ese problema de que las unidades de alquiler dejen de funcionar o sean adquiridas por inversores cuyo único motivo es maximizar los beneficios, y no mantener un mercado de la vivienda saludable en una región», dice.

La mejor medida de emergencia para evitar que eso ocurra es asegurarse de que todo el mundo pueda pagar su alquiler, especialmente si debe a un pequeño propietario. El siguiente paso, según Brennan, es crear programas sólidos que den a los inquilinos existentes, o al sector público, el derecho de primera oportunidad para comprar propiedades insolventes, con el fin de mantener una vivienda asequible. Si no ocurre ninguna de estas cosas, la crisis empeorará, dice. «Y eso no es algo que podamos soportar».

En cuanto a la irrupción de los anfitriones de Airbnb en el mercado de alquileres de larga duración, aún no está claro si tendrá algún tipo de impacto positivo en la vivienda asequible. Podría crear más oferta y hacer bajar los precios. Las ciudades y los estados podrían aprovechar la pandemia para introducir controles más estrictos, lo que podría revertir la vivienda a los inquilinos de larga duración. O podríamos volver a vivir los últimos 10 años.

De vuelta a Montreal, tras cinco semanas de búsqueda, Brissette acaba de encontrar una habitación de un dormitorio en la zona de Little Italy de la ciudad. El alquiler es muy elevado: 1.600 dólares al mes, el doble de lo que se pagaba hace unos años.

«Tengo suerte de haberlo encontrado, y de poder permitírmelo», dice.

Tracey Lindeman es una escritora independiente afincada en Ottawa.