Préstamos hipotecarios de mal crédito y refinanciación de mal crédito

Conseguir un préstamo con mal crédito. Para aproximadamente la mitad de la población, el crédito débil es el mayor obstáculo para conseguir una hipoteca. Afortunadamente, para muchos de ellos es un obstáculo que se puede superar.

Los préstamos hipotecarios con mal crédito se han vuelto considerablemente más fáciles de obtener en los últimos años, a medida que la economía salió de la Gran Recesión y los prestamistas hipotecarios suavizaron gradualmente sus estándares de crédito. Mientras que los prestamistas hipotecarios especializados en mal crédito del tipo visto a principios de la década de 2000 siguen siendo bastante infrecuentes, los principales bancos y otros prestamistas hipotecarios regulares están cada vez más dispuestos a conceder préstamos a los prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas.

El hecho de poder obtener un préstamo con mal crédito depende de varios factores. En primer lugar, gran parte depende del prestamista – los prestamistas varían en gran medida en sus normas para la aprobación de préstamos hipotecarios de mal crédito, y algunos permitirán puntuaciones de crédito mucho más bajos que otros.

En segundo lugar, depende de lo mal que su crédito es – usted tendrá un tiempo mucho más fácil conseguir una hipoteca con un crédito FICO de 640 que una puntuación de 580 o menos. Una bancarrota o una ejecución hipotecaria en su historial lo hará aún más difícil, aunque a veces se pueden superar.

En tercer lugar, depende de su situación financiera general. ¿Ha mantenido el mismo trabajo en los últimos dos años? ¿Sus ingresos son estables? ¿Cuánto puede aportar para el pago inicial? ¿Cómo es su carga de deudas? ¿Tiene muchas otras facturas pendientes? Los prestamistas suelen cobrar tipos de interés y comisiones hipotecarias más elevadas en los préstamos para vivienda con mal crédito y pueden exigir también pagos iniciales más elevados. En algunos casos, los prestamistas también pueden requerir pruebas de las reservas financieras suficientes para cubrir en cualquier lugar de varios meses a un par de años de pagos de la hipoteca.

¿Puedo obtener un préstamo con mal crédito?

Mucho de eso depende de cómo se define el mal crédito. Sorprendentemente, no hay una definición fija. He aquí una aproximación general a la gama de puntuaciones de crédito.

El crédito excelente suele definirse como una puntuación de 740 o superior en el sistema de puntuación de crédito FICO, que oscila entre 300 y 850. Un puntaje en este rango le permitirá calificar para las mejores tasas y términos hipotecarios.

El buen crédito es un poco más difícil de definir. Algunos lo definen como un rango de 680-739, que le permitirá calificar para un préstamo hipotecario con la mayoría de los prestamistas. Sin embargo, los tipos de interés de las hipotecas convencionales respaldadas por Fannie Mae y Freddie Mac aumentan notablemente a medida que las puntuaciones caen por debajo de 700, por lo que muchos prestatarios en ese rango optan por los préstamos de la FHA en su lugar.

El crédito regular o mediocre es generalmente el rango de 640-679. Mientras que la mayoría de los prestamistas todavía aprobarán las hipotecas en este rango, algunos pueden rechazar. Los requisitos de la relación deuda-ingresos son más estrictos y el escrutinio de sus finanzas más riguroso. Los préstamos de la FHA son a menudo una buena apuesta aquí, ya que todavía ofrecen tasas atractivas y pagos iniciales bajos en este rango de puntuación de crédito. La mayoría de los prestamistas de préstamos para veteranos también aceptan puntuaciones en este rango.

El crédito pobre es de entre 600 y 639. Muchos prestamistas hipotecarios tienen sus puntos de corte, la puntuación de crédito mínima que permitirán, en este rango, por lo que es posible que tenga que ponerse en contacto con una serie de prestamistas antes de encontrar uno que le acepte.

El crédito malo es cualquier cosa por debajo de 600. En este rango, puede ser difícil, aunque no imposible, conseguir una hipoteca. Los que aprueban los préstamos en esta categoría son los verdaderos prestamistas hipotecarios de mal crédito. Todavía es posible obtener un préstamo de la FHA con una puntuación inferior a 600, aunque el requisito de pago inicial aumenta al 10 por ciento para los prestatarios con puntuaciones por debajo de 580.

Los prestatarios con puntuaciones en este rango más bajo a menudo tienen que ir a los prestamistas especializados en préstamos de vivienda de mal crédito cuyos requisitos de préstamo pueden diferir significativamente de los préstamos convencionales – por ejemplo, es posible que tenga que poner un pago inicial bastante grande y tener reservas financieras sustanciales para calificar. Espere pagar una tasa de interés alta también.

¿Cómo se obtiene mal crédito?

Las personas con mal crédito se clasifican en varias categorías.

1) Las personas con poco o ningún crédito, los que simplemente no han establecido el crédito todavía. No utilizan tarjetas de crédito, nunca han tenido un préstamo para automóviles y simplemente no tienen un historial en el que basar una puntuación de crédito.

2) Prestatarios que tienen demasiadas deudas. Incluso si usted hace todos sus pagos a tiempo, que va a dañar su puntuación de crédito si usted ha maxxed sus tarjetas de crédito. Por lo general, no debe tener un saldo superior al 25 por ciento de su límite en cualquier tarjeta de crédito.

3) Personas que no han pagado sus facturas. Aunque un solo pago atrasado no le perjudicará demasiado, un patrón de varios pagos atrasados reducirá significativamente su puntuación. El grado de retraso de sus pagos también es un factor: un solo pago con más de 90 días de retraso tendrá un efecto negativo mayor que varios pagos con sólo un mes de retraso.

4) Prestatarios que han dejado de pagar un préstamo o lo han remitido al servicio de cobro. Esto tomará un gran bocado de su puntuación de crédito y es probable que le empuje directamente en el territorio de mal crédito.

5) Prestatarios que han pasado por una ejecución hipotecaria o una quiebra. Estos tienen los mayores impactos negativos en su crédito y a menudo se ven agravados por uno o más impagos.

Recuperación del mal crédito

Afortunadamente, el mal crédito no permanece en su crédito para siempre. Los elementos negativos sólo permanecen en su informe de crédito durante siete años, por lo que si usted puede mantener todas sus cuentas en buen estado durante ese tiempo, su crédito será borrado. La única excepción es una bancarrota del Capítulo 7, que puede permanecer en su informe hasta 10 años.

Ni siquiera tiene que esperar tanto tiempo para que su crédito se recupere. Los peores impactos de un elemento negativo en su informe de crédito comienzan a desaparecer después de dos años, por lo que su puntuación comenzará a mejorar en ese punto.

Incluso con una quiebra o ejecución hipotecaria en su registro, no necesariamente tiene que esperar siete años para obtener una hipoteca. Usted puede ser aprobado para una hipoteca convencional Fannie / Freddie en tan sólo dos años después de la descarga de una bancarrota del capítulo 13, y un año para un préstamo de la FHA o VA.

El mínimo habitual es de tres años después de una ejecución hipotecaria, pero incluso aquí que se puede reducir a un solo año si usted puede demostrar las circunstancias atenuantes, como una pérdida temporal de empleo o crisis médica.

Si usted está en la categoría # 1, el tipo de persona que simplemente no ha establecido ningún crédito, la solución es sencilla. Encuentre algún tipo de crédito al que pueda optar y utilícelo de forma responsable. Puede tratarse de una tarjeta de crédito garantizada, una tarjeta de crédito para comercios o un préstamo para automóviles (un cofirmante puede ayudar). Esto le permitirá acceder a otros préstamos o tarjetas de crédito, lo que contribuirá a construir su historial crediticio de manera que, dentro de unos años, pueda optar a una hipoteca. Sólo asegúrese de no endeudarse demasiado y de hacer siempre sus pagos a tiempo.

Dónde encontrar prestamistas hipotecarios con mal crédito

Los prestamistas hipotecarios con mal crédito se dividen en varias categorías. La primera son simplemente prestamistas regulares que se ocupan de productos como los préstamos FHA o VA, que tienen requisitos de crédito menos estrictos que las hipotecas convencionales.

Otro tipo son los bancos pequeños y las cooperativas de crédito, que pueden tener normas de préstamo más flexibles que los grandes bancos nacionales y compañías hipotecarias. A menudo se centran en servir a una comunidad o región local donde conocen muy bien el mercado de la vivienda y la economía local, por lo que no adoptan un enfoque de «talla única» a la hora de evaluar a los prestatarios para los préstamos.

Una tercera forma de obtener préstamos hipotecarios de crédito malo es a través de un prestamista privado. En lugar de un banco, este puede ser un inversor, una empresa de préstamos privados o incluso una persona conocida. Los costes de las hipotecas privadas son significativamente más elevados que los de los préstamos hipotecarios convencionales y las normas también son diferentes, por lo que es conveniente consultar con un abogado a la hora de concertar un préstamo de este tipo. Las hipotecas privadas también tienden a tener plazos bastante cortos, como cinco años, con un pago global al final.

Puede buscar préstamos de mal crédito en línea, ya que casi todos los tipos de prestamistas mencionados anteriormente tendrán una presencia en línea. Muchos también le permitirá aplicar en línea también.

No espere ningún tipo de aprobación garantizada para las hipotecas de mal crédito – no hay tal cosa. Si bien hay prestamistas de préstamos para vivienda con mal crédito que aprobarán las solicitudes de hipotecas independientemente del crédito, dichos préstamos pueden incluir condiciones que usted no está dispuesto a cumplir o no puede cumplir, como un pago inicial del 30 por ciento, tasas de interés de dos dígitos y un requisito de reservas financieras para cubrir tres años de pagos de la hipoteca. Pero si puedes cumplir con eso, te aprobarán.

Comprar una hipoteca con mal crédito

Es aconsejable comprobar las tasas con varios prestamistas de mal crédito y comparar. Aunque tengas que pagar una tasa más alta, busca el que tenga la mejor tasa y las condiciones más favorables. No se olvide de tener en cuenta los gastos de cierre y otros términos del préstamo – que pueden tener un impacto significativo en el costo.

Una vez más, una de las maneras más convenientes de hacer esto es a través de Internet. Los préstamos en línea para mal crédito le permiten comprobar las ofertas de un gran número de prestamistas de forma rápida y sencilla, y le permiten obtener y comparar las cotizaciones de las tasas en función de su situación crediticia.

Un corredor puede ser muy útil a la hora de buscar préstamos para vivienda con mal crédito. Los corredores no emiten préstamos ellos mismos, sino que trabajan con un gran número de prestamistas para tratar de encontrar el mejor préstamo para usted. Debido a que están familiarizados con los requisitos de crédito y los productos hipotecarios de estos diversos prestamistas, a menudo pueden encontrar un prestamista hipotecario con mal crédito que le apruebe mucho más rápido de lo que podría encontrar uno usted mismo.

Algunos préstamos con mal crédito conllevan una penalización por prepago. Esto significa que si usted paga el préstamo antes de lo esperado – digamos que refinanciar en menos de 3 años – usted tiene que pagar una multa para que el prestamista puede recuperar los pagos de intereses que se esperaba. Es una buena idea evitarlas cuando sea posible, pero algunos prestamistas pueden exigirlas cuando usted está buscando un préstamo de mal crédito.

Opciones de financiación a considerar

Debido a que los préstamos hipotecarios de mal crédito pueden cobrar altas tasas de interés, a los prestatarios les gusta hacer lo que pueden para mantener esas tasas bajas. Una forma de hacerlo es con una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Con un ARM, usted obtiene una tasa de interés inicial más baja que en una hipoteca de tasa fija

La tasa inicial suele estar bloqueada durante un período de 3 a 7 años, después de lo cual comienza a reajustarse para reflejar el mercado actual de las tasas hipotecarias. Eso significa que su tasa podría subir. Pero si se ha mantenido al día con los pagos de la hipoteca y otras facturas, su crédito habrá mejorado y debería ser capaz de refinanciar a un préstamo de tasa fija sin un ajuste de la tasa de mal crédito añadido.

Usted quiere estar seguro de que su situación financiera es estable antes de comprometerse con un ARM, ya que no quiere quedarse atascado con él si otro golpe a su crédito le impide la refinanciación en el camino. Sin embargo, si ve posibles problemas financieros en el futuro, probablemente no debería comprar una casa en primer lugar – aunque todavía podría tener sentido para refinanciar su actual.

No deje que un crédito menor que el de las estrellas le haga renunciar a su sueño de ser propietario de una casa antes de empezar. Tiene opciones. Investigue sus opciones y haga los deberes. Su sueño podría estar más cerca de hacerse realidad de lo que cree.