Qué significa cuando un apartamento tiene un ‘inquilino en el lugar’, y por qué comprar uno?

Estos apartamentos son vistos por algunos compradores como inversiones inteligentes, y a menudo vienen con un descuento en relación con unidades similares, dicen nuestros expertos. Al mismo tiempo, hay algunas desventajas definidas -la más apremiante, la cuestión de cuándo los compradores podrán mudarse.

Un apartamento con un «inquilino en el lugar» es exactamente lo que suena como uno donde ya hay un inquilino que ocupa el espacio. Y junto con el inquilino normalmente viene una mayor asequibilidad.

«Normalmente, el precio es bajo porque hay una trampa: Los apartamentos se venden con inquilinos de larga duración o de alquiler regulado que no pueden ser desalojados fácilmente, si es que lo son», dice Deanna Kory, agente de Corcoran. «Así que normalmente son comprados por inversores que tienen una visión a largo plazo de la compra de estas unidades».

Los inquilinos que ocupan el apartamento con contratos a precio de mercado o de mes a mes son más fáciles de desalojar, aunque incluso en estos casos, se aconseja a los compradores que comprueben cuidadosamente el contrato de arrendamiento del inquilino. Dado que estos compradores también se convertirán en el propietario del inquilino, también deben mirar en la puntuación de crédito del inquilino y el historial de pagos de alquiler antes de comprar el apartamento.

Este acuerdo podría ser cómodo para los compradores que necesitan vender otra propiedad y no tienen prisa por mudarse.

«Un comprador puede adquirir un apartamento con inquilino mientras su casa actual está a la venta y no tener que programar ambas ventas para que se produzcan al mismo tiempo», explica. «Pueden poner su casa en el mercado y planificar su desalojo en un plazo similar al del inquilino de su nueva compra, mientras que ya han adquirido la nueva vivienda».

Sin embargo, añade, estos compradores deben esperar a realizar el pago completo del apartamento hasta que el inquilino esté fuera: «Es importante mantener algunos fondos en depósito hasta que los actuales inquilinos se desalojen para asegurarse de que la vivienda está en condiciones adecuadas para los nuevos propietarios; por ejemplo, que no se haya dañado nada cuando los inquilinos abandonaban el apartamento.»

Si el inquilino es de alquiler estabilizado, entonces el comprador debe realmente tomar la visión a largo plazo-o estar preparado para negociar una compra. Esto es porque cuando la mayoría de los edificios de alquiler estabilizado se someten a conversiones de cooperativas o condominios, lo hacen bajo un plan de no desalojo, lo que significa que un comprador externo no puede desalojar al inquilino que vive allí.

«Si usted compra un apartamento con un inquilino de renta estabilizada en el lugar, no se puede desalojar, y no se puede aumentar su alquiler ,» dice Sam Himmelstein, un abogado que representa a los inquilinos residenciales y comerciales y las asociaciones de inquilinos (y FYI, un patrocinador de ladrillo). «También podrías quedarte con un sucesor: los hijos de los inquilinos podrían hacerse cargo del apartamento».

En otras palabras, un comprador podría ser incapaz de vivir en el apartamento o venderlo durante mucho tiempo, de ahí el precio más bajo. Cuando esto sucede, el comprador podría intentar comprar al inquilino, una propuesta potencialmente muy costosa.

Otra cuestión a tener en cuenta: Es poco probable que el alquiler mensual del inquilino cubra los gastos de mantenimiento y otros costes de mantenimiento. Y además de todo eso, hay consideraciones adicionales sobre el seguro.

«Se necesita un tipo de póliza específica para un apartamento de inversión o no ocupado por el propietario. Una póliza estándar para apartamentos quedaría anulada», dice Jeffrey Schneider de Gotham Brokerage (patrocinador de Brick). «El precio no es muy diferente, pero se necesita el formulario de póliza correcto. También quiere una cobertura que proteja su flujo de alquileres si un siniestro cubierto, como un incendio o daños graves por agua, desplaza a su inquilino y éste deja de pagar el alquiler.»

Entonces, ¿por qué pasar por todas estas molestias? Dado el menor coste de la compra del apartamento, la inversión podría compensarse con creces a largo plazo, ya que el apartamento se revaloriza. Pero definitivamente es una compra arriesgada.

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