¿Tengo que pagar por el alojamiento de los inquilinos mientras fumigo los apartamentos?

Un propietario de un edificio de apartamentos tiene que fumigar los apartamentos debido a las termitas y quiere saber cómo manejar el tema, así como los inquilinos. Aquí hay varias cosas a considerar dicen blogger Richard ‘Monty’ Montgomery.

Pregunta del lector: Necesito fumigación de termitas. Tengo una propiedad en Florida, donde las termitas son una parte importante de la población de plagas. Voy a vender el edificio de cinco unidades pronto, y cuatro unidades están alquiladas actualmente. Dos de las cuatro unidades tienen contratos de alquiler que expiran en julio. Hay que fumigar el edificio para exterminar a los pequeños bichos. Cuando fumiguen, el edificio debe estar vacío.

• ¿Tengo que pagar para que estos cuatro inquilinos que tienen mascotas se alojen en algún sitio?
• ¿Hago yo las reservas por ellos o las hacen ellos?
• ¿Cómo controlo los costes por ello?
• ¿Tengo que enviarles una carta al respecto?
• ¿Cómo funciona?

Respuesta de Monty: La respuesta asumirá que sus contratos de arrendamiento no contienen ningún lenguaje de reducción de plagas. De lo contrario, sus documentos contractuales proporcionarían gran parte de la información que busca. Modificar los contratos para incluir una cláusula de reducción de plagas puede mejorar la comerciabilidad de la propiedad. Asegúrese de que el contrato de arrendamiento contiene un lenguaje que se ajusta a todas las leyes estatales y locales de construcción y salud. Dado que las leyes de cada estado son diferentes, consultar a un abogado que ejerza en su estado es la solución práctica para aplicar la cláusula adicional del contrato de arrendamiento.

Según el sitio web Sciencing.com, se han descubierto termitas en todos los estados excepto en Alaska. Los daños causados por las termitas rara vez se descubren en los estados más secos y de mayor latitud, mientras que los estados del sur y del suroeste experimentan importantes daños causados por las termitas.

Al no tener una cláusula sobre plagas en el contrato de arrendamiento, hay que crear un plan para fumigar los apartamentos en función de los plazos, los requisitos legales, las circunstancias de los inquilinos, el coste de aplicar la fumigación, etc.

Aquí tiene cosas que considerar si tiene que fumigar apartamentos:

• Coordine la fumigación cuando menos inquilinos ocupen el edificio. Las unidades vacías pueden reducir sus costes. Por ejemplo, el mes de julio está a la vuelta de la esquina, ¿se están mudando los inquilinos cuyos contratos de arrendamiento expiran? Si se mudan, y usted tiene una vacante actual, sólo tendrá que ocuparse de dos unidades ocupadas. Usted vuelve a alquilar después de fumigar. Tiene que hablar con sus inquilinos para hacer un plan.
• Negocie una tarifa diaria por habitación. Una duración de cuatro días de fumigación, una habitación de hotel, más una asignación de comida diaria por ocupante y día, le proporciona un coste por persona y día. Es probable que la redacción de una carta en sí misma no sea suficiente información para preparar a un inquilino para este evento. Quizás una carta en la que explique su plan y pida una hora para reunirse y discutirlo, o reunirse primero y luego una carta de seguimiento para confirmar el acuerdo. ¿Cuánto tiempo estará su estructura en la carpa? ¿Ofrecen una garantía? ¿Se verán afectadas las mascotas al volver a entrar? Los inquilinos estarán interesados en reunir este tipo de información.
• Ed Smith, de RE/MAX Coastal Properties en Destin, FL, declaró: «Los precios de la fumigación pueden variar mucho. Sugeriría que el propietario llame a dos agentes inmobiliarios locales de confianza para que le recomienden. Basándome en mi experiencia, las empresas nacionales más grandes suelen tener los precios más altos, pero no siempre son las mejores. Lo más sensato es pedir tres presupuestos a los proveedores. Las garantías son muy importantes. Éstas variarán enormemente»
• Smith también señaló que «pasar de cuatro unidades a cinco unidades puede ser un factor en algunos cambios de reglas», así que confíe en que su asesor entienda esta diferencia e investigue la ley.
• Puede ser posible es vender el edificio con la infestación de termitas, y dejar que el comprador se ocupe de ello. Ofrezca el edificio al valor justo de mercado, menos el coste de la fumigación, menos un incentivo para el comprador por gestionar el trabajo.
• Los inquilinos también pueden ser la causa de las infestaciones de termitas, por lo que entender el impacto de la ley estatal, los códigos de salud y las regulaciones de la vivienda es estos casos. Se sabe que los muebles albergan termitas, las penetraciones de agua no declaradas y otras fuentes de la fuente de alimento de las termitas, la celulosa, pueden iniciar una nueva colonia. La mayoría de las veces, la causa es la falta de diligencia del propietario, la ignorancia de las medidas preventivas o un mantenimiento deficiente.
• Los inquilinos con problemas de salud en algunos estados pueden resistirse a la fumigación con una carta de un médico en la que se indique el peligro para la seguridad de su paciente. Hay una variedad de productos químicos utilizados en diferentes circunstancias para fumigar apartamentos. Haga que sus inquilinos conozcan el producto.
• Las termitas pueden ser desalentadas con medidas preventivas como extensiones de canaletas de lluvia para alejar el agua de los cimientos, materiales de construcción que las termitas no comen, jardinería de piedra decorativa y otras medidas.

Ahora ya tiene algunos temas de conversación que le ayudarán a lidiar con las termitas tanto en su documento de arrendamiento como en su edificio.

Acerca del autor:

Richard Montgomery da consejos inmobiliarios sin tonterías a las preguntas más apremiantes de los lectores a través de su sitio web Dear Monty. Es un veterano de la industria inmobiliaria que ha defendido la reforma del sector durante más de un cuarto de siglo. Conoce la inversión inmobiliaria, desde la rehabilitación de cerca y con las manos en la masa hasta la inversión de sillón utilizando su IRA autodirigida como vehículo de financiación. En su casi medio siglo en el sector, Monty ha comprado y vendido propiedades de inversión, ha fundado una empresa de intermediación inmobiliaria utilizando un modelo no tradicional orientado al consumidor, ha dirigido su propia empresa de intermediación con éxito y ha sido director general de Corporate Relocation Services. Es consultor de empresas y empresarios y también comparte sus conocimientos con lectores curiosos a través de columnas sindicadas en periódicos. Puede preguntarle sus dudas inmobiliarias en www.DearMonty.com.