Blackstone REIT fait face à une pression sur les prix au milieu du gel de l’immobilier

Ce qui en fait l’un des plus grands REIT du pays et le dominant dans l’espace non public de 45 milliards de dollars. Elle a connu une croissance rapide en attirant les clients de détail des sociétés de courtage et en générant des rendements solides et réguliers. Il a rapporté 12% l’année dernière, y compris les dividendes, et 10% par an depuis son lancement en janvier 2017. Elle verse un dividende de 5 %.

À la différence des FPI publiques comme Public Storage (ticker : PSA), Boston Properties (BXP) ou Avalon Bay Communities (AVB), les actions BREIT n’ont pas de marché public.

Blackstone fixe le prix des actions BREIT chaque mois avec l’aide de sources tierces. Blackstone fixera bientôt la valeur du 31 mars, et il est probable qu’il la réduira. Le BREIT n’a connu que deux mois de baisse depuis sa création.

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Le Vanguard Real Estate ETF (VNQ), le principal fonds négocié en bourse REIT, était en baisse d’environ 20% en mars et a regagné une partie de cette baisse jusqu’à présent en avril. L’ETF Vanguard a eu un rendement total négatif de 17 % depuis le début de l’année. Le BREIT était en hausse de 0,7 % jusqu’en février.

« Je m’attendrais à ce que la valeur liquidative soit en baisse, mais pas à une réduction draconienne », déclare Kevin Gannon, PDG de Robert Stanger, une banque d’investissement du New Jersey axée sur le secteur immobilier, y compris les REIT non publics. « Blackstone dispose de beaucoup de capital et d’une gestion intelligente. Je m’attendrais à ce qu’ils profitent des faiblesses et des opportunités. »

Dans un communiqué, Frank Cohen, le PDG de BREIT a déclaré : « BREIT est très bien positionné dans cet environnement difficile compte tenu de la solidité de notre bilan et des actifs dans lesquels nous investissons, qui sont fortement axés sur la logistique et les appartements locatifs. »

« Blackstone Real Estate a opéré avec succès à travers un certain nombre de cycles de marché difficiles », a ajouté Cohen. « Nous sommes des investisseurs à long terme et nous savons que les marchés ne sont pas toujours stables, nous avons donc structuré BREIT pour naviguer avec succès dans des environnements complexes tout en continuant à exécuter des opportunités convaincantes. »

Les FPI non publiques ont gagné la faveur des investisseurs en partie en raison de la moindre volatilité de leurs cours par rapport aux FPI publiques. Blackstone, dont le groupe immobilier gère 157 milliards de dollars d’actifs, a obtenu certains des meilleurs rendements dans le secteur non public.

Mais Blackstone et d’autres opérateurs de REIT non publics ne peuvent pas ignorer les marchés publics et l’économie.

Bloomberg a rapporté la semaine dernière que LPL Financial Holdings a coupé les achats de clients de huit REIT non publics, y compris le Blackstone BREIT, parce qu’il craignait que sa NAV ne soit en retard sur les changements de valeur de ses investissements. LPL n’a pas répondu aux demandes de commentaires.

Les REIT non publics sont devenus plus populaires ces dernières années, car des gestionnaires bien considérés comme Blackstone, Starwood Capital Group et Oaktree Capital Management se sont développés dans un secteur autrefois en retrait, connu pour ses commissions de vente élevées et sa gestion médiocre par rapport aux principaux REIT publics.

Blackstone est de loin le plus gros joueur. Il a levé 8,7 milliards de dollars auprès des investisseurs l’année dernière, ce qui représente près de 75% de tout l’argent frais dans le secteur, selon les données de Robert Stanger. Il a attiré une large base d’investisseurs en raison de ses solides rendements. L’investissement minimum est de 2 500 $.

Blackstone est confronté au même problème de tarification à travers ses fonds de capital-investissement et d’immobilier dans un contexte de marchés rocailleux. La société gérait 571 milliards de dollars à la fin de l’année 2019, ce qui en fait le plus grand acteur des actifs alternatifs.

Blackstone qualifie le BREIT de FPI « à vie perpétuelle » qui apporte « l’immobilier privé de calibre institutionnel aux investisseurs axés sur le revenu ». Elle a été un élément clé de la stratégie de Blackstone visant à élargir sa base d’investisseurs aux investisseurs de détail.

La BREIT offre une liquidité limitée aux investisseurs. La FPI se tient prête à acheter 2% de ses actions en un mois et 5% en un trimestre et elle se réserve le droit de limiter les rachats d’actions ou de ne pas racheter d’actions aux investisseurs.

La liquidité limitée existe en partie parce que Blackstone ne veut pas être dans une position de vendeur forcé d’actifs. Les fonds institutionnels de capital-investissement et d’immobilier de Blackstone fonctionnent de la même manière. Le BREIT dispose cependant d’une liquidité ample de 3,1 milliards de dollars et le dividende semble sûr.

Ses investisseurs pouvaient racheter leurs actions au cours du mois de mars à la valeur liquidative du 29 février, qui s’élevait à 11,42 dollars par action pour l’une des principales catégories d’actions. Ce prix a peu changé par rapport à la valeur liquidative de fin d’année. Ce prix de 11,42 $ était également le prix auquel les achats pouvaient être effectués au cours du mois de mars.

Cette marque du 29 février était un prix de sortie très attrayant compte tenu de la chute du secteur des FPI publiques. Certains investisseurs de la BREIT ont peut-être voulu vendre leurs actions pour obtenir des liquidités ou réinvestir dans les marchés publics déprimés.

« Mars a été un mois difficile pour les investisseurs ; ils ont demandé des liquidités et nous les avons fournies en honorant toutes les demandes de rachat », a déclaré Cohen de la BREIT. « Nous continuerons à satisfaire tous les rachats conformément à notre plan de rachat d’actions ».

La BREIT pourrait voir augmenter les demandes de rachat si elle maintient une valeur nette d’inventaire élevée par rapport aux marchés immobiliers publics.

Sur son site Web, Blackstone affirme que le prix de l’action de la BREIT « est soumis à moins de volatilité par rapport aux actions publiques parce que sa valeur nette d’inventaire par action est basée sur la valeur des actifs immobiliers qu’elle possède et n’est pas soumise aux forces de tarification du marché public comme l’est le prix des actions publiques ».

Bien que le prix de l’action soit soumis à une volatilité moindre par rapport aux actions publiques, la valeur des biens immobiliers peut fluctuer et peut valoir moins que ce qui a été initialement payé pour eux. Les actions de la BREIT sont nettement moins liquides que les actions publiques et ne sont pas à l’abri des fluctuations. »

L’argument de Blackstone est que les marchés privés de l’immobilier et d’autres actifs évoluent plus lentement que les marchés publics et que la valeur liquidative de la BREIT reflète cela.

La BREIT est devenue une source de revenus d’honoraires considérable pour Blackstone. Il prélève annuellement 1,25 % des actifs nets plus une commission d’incitation de 12,5 % du rendement total, sous réserve d’un rendement minimum de 5 % et d’un point haut.

La commission de base l’an dernier était de 108 millions de dollars et la commission d’incitation de 141 millions de dollars, soit près de 250 millions de dollars au total. La commission incitative pourrait être en danger cette année, à moins d’un retournement des marchés immobiliers.

La BREIT a été bien positionnée avec la majeure partie de ses avoirs le 29 février dans les propriétés industrielles et d’appartements, deux des secteurs les plus forts du marché de l’immobilier commercial. Elle n’est pas exposée au secteur des centres commerciaux, qui a été durement touché.

Elle a toutefois réalisé deux gros investissements à Las Vegas au cours des derniers mois, à un moment proche du sommet du marché. La BREIT a conclu fin 2019 un accord de 4,25 milliards de dollars avec MGM Resorts International (MGM) pour l’immobilier de l’hôtel-casino haut de gamme Bellagio, la BREIT en détenant 95 % et MGM, 5 %. La BREIT est le propriétaire, MGM lui versant un loyer.

La BREIT s’est ensuite associée à MGM Growth Properties (MGP), une société publique de placement immobilier, pour acheter les biens immobiliers des complexes MGM Grand et Mandalay Bay à MGM Resorts dans une transaction similaire pour 4,6 milliards de dollars en février.

MGM Resorts, qui doit payer des loyers annuels à la BREIT, a vu le cours de son action plonger de 57% cette année, à 14 dollars, sur fond d’inquiétudes concernant son endettement élevé et ses obligations locatives, ses propriétés de Vegas étant fermées depuis la mi-mars, et d’incertitude quant à sa rentabilité future.

Il existe une garantie inconditionnelle de MGM Resorts sur les loyers, ce qui offre une sécurité considérable à la BREIT. MGM a mis en avant sa position de liquidité considérable. La BREIT, cependant, ne pourrait probablement pas obtenir son prix d’achat sur les deux transactions maintenant.

Reflétant les craintes des investisseurs sur la santé de Las Vegas et du secteur des casinos, le partenaire de la BREIT, MGM Growth Properties, a vu ses actions chuter d’environ 20 % cette année à 25 $.

Un environnement économique difficile et une forte baisse des actions immobilières publiques ont mis la pression sur Blackstone pour qu’il reflète avec précision un marché en déclin dans la valeur de la BREIT.

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