Devenir propriétaire est-il plus difficile que cela ne vaut la peine ?

BY admin
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L’immobilier locatif résidentiel est le moyen de gagner de l’argent, ou du moins c’est ce que prétendent certaines personnes. En surface, cela semble être un pari sûr ; en réalité, c’est généralement plus un mal de tête qu’il ne vaut la peine. Les difficultés commencent tôt, et elles impliquent presque toujours du temps et de l’argent. Jetons un coup d’œil à six des plus importants.

Principaux points à retenir

  • Investir dans l’immobilier locatif résidentiel peut être un moyen lucratif d’accroître votre patrimoine, bien que cela puisse s’accompagner de nombreuses difficultés.
  • Les défis qui accompagnent la possession d’une propriété locative comprennent la recherche d’une propriété appropriée, la préparation de l’unité, la recherche de bons locataires, les problèmes d’entretien, les tracas qui surviennent et les changements de taux d’intérêt qui ont un impact sur le prix de la location.
  • Il y a des façons de rendre le processus plus facile, comme l’achat d’une propriété de base, vivre à proximité de l’unité, et en faire une entreprise à temps plein.
  • L’embauche d’un gestionnaire immobilier peut alléger le fardeau de la gestion d’une propriété locative, mais réduira les profits éventuels.

Défi 1 : Trouver une propriété

Des livres entiers ont été écrits sur la recherche d’une bonne propriété locative. Tant de textes ont été consacrés à ce sujet en raison de son importance critique. Achetez un endroit trop cher et vous ne ferez jamais d’argent. Mais essayer de dénicher une bonne affaire peut également s’avérer difficile. L’achat d’une maison à retaper exige que vous ayez les compétences, le temps, les outils et l’argent pour effectuer les réparations et les rénovations nécessaires.

Si vous n’êtes pas pressé, cela peut être un moyen de faire une bonne affaire sur votre investissement ; si vous avez déjà un emploi à temps plein et une famille, chaque minute passée à réparer la location est une minute non consacrée à une activité plus rentable ou plus agréable. Cependant, de nos jours, il existe des sociétés de gestion qui peuvent faire une grande partie de ce travail de jambe – de la localisation d’une propriété à sa réhabilitation – pour vous, moyennant des frais, bien sûr.

Défi 2 : Préparer l’unité

Mettre à peu près n’importe quel bien immobilier en état de location nécessite souvent, au strict minimum, une moquette et une peinture neuves. Ces deux éléments nécessitent du temps et de l’argent. Les moustiquaires de fenêtres, les teintures de terrasse et l’entretien de la pelouse sont d’autres besoins courants. Chaque fois qu’un locataire part, ces questions doivent être revues, aussi.

Défi 3 : Trouver des locataires

L’Internet offre un moyen rapide et peu coûteux de trouver des locataires potentiels. Bien sûr, vous obtenez souvent ce pour quoi vous payez. Passer une annonce dans une publication réputée génère souvent une meilleure classe de répondants. Au lieu de jeunes collégiens cherchant à économiser un dollar, vous augmentez vos chances d’obtenir des familles et des adultes plus âgés responsables.

Lancer une annonce pendant un mois prendra une petite morsure de votre portefeuille, cependant, et la sélection appropriée de vos locataires en effectuant une vérification du crédit et des antécédents en prendra une autre. L’investissement vaut bien le temps et l’argent, car le filtrage augmente vos chances d’obtenir des locataires responsables. Les locataires responsables paient leur loyer à temps, n’abusent pas de la propriété et ne vous obligent pas à vous engager dans un processus d’expulsion coûteux et long.

Défi 4 : les tracas

Même les grands locataires et les propriétés locatives parfaites viennent avec une foule de tracas. Des tuyaux cassés, des drains bouchés, des ressorts de porte de garage cassés, des animaux de compagnie et des colocataires ne sont que quelques-uns des défis qui se présentent. Même les bons locataires veulent votre attention complète et immédiate lorsque les eaux usées refoulent dans leur maison ou que le câblodistributeur coupe accidentellement les lignes téléphoniques.

Les mauvais locataires représentent un défi encore plus grand. Les appels quotidiens et les loyers en retard ou impayés peuvent ajouter aux tracas. Le jour du déménagement est un autre moment difficile. Les dommages causés aux murs, aux planchers, aux tapis et aux autres éléments de la maison peuvent entraîner des disputes et des réparations coûteuses. Comme chaque moment perdu à se disputer est un moment où la maison reste vacante, il est souvent préférable de prendre le taureau par les cornes et de payer les réparations vous-même. En parlant de cela : Vous devrez probablement souscrire une assurance de propriétaire – non, votre police d’assurance ordinaire de propriétaire ne suffit pas – et c’est un autre élément dans la colonne des dépenses courantes.

Défi 5 : Entretien

L’entretien des principaux composants et des commodités est un poste de dépenses important. Les nouveaux appareils électroménagers coûtent des centaines de dollars ; un nouveau toit ou une nouvelle allée peut coûter des milliers de dollars. Si le loyer est de 500 $ par mois et que le toit coûte 5 000 $, vous pouvez vous retrouver à perdre de l’argent rapidement. Ajoutez à cela la moquette, la peinture et une nouvelle cuisinière, ainsi que des locataires qui ne restent pas longtemps, et la propriété pourrait perdre de l’argent pendant des années.

Défi 6 : Taux d’intérêt

Que viennent faire les taux d’intérêt dans tout ça ? Plein de choses. Lorsque les taux baissent, il est souvent moins cher d’acheter que de louer, et donc la demande pour votre ou vos logements pourrait baisser. Baisser le loyer pour rester compétitif peut mettre à mal votre capacité à gagner de l’argent.

Comment gagner de l’argent

Avec tous les défis à relever, le petit gars peut-il gagner de l’argent avec l’immobilier locatif ? Oui, mais cela nécessite un plan. Quatre approches rentables sont mises en évidence ci-dessous :

1. Live-In

Partager l’espace en achetant un duplex (ou une autre structure facilement divisible) est souvent une entreprise rentable. Comme vous êtes sur place et que vous prévoyez de prendre soin de la propriété de toute façon, l’argent supplémentaire est un bonus. Bien sûr, tous les défis s’appliquent toujours et vivre sur place signifie que vous êtes toujours disponible et que vous serez en contact étroit avec les locataires. Planifiez de façon appropriée et faites une sélection minutieuse.

2. Allez basique

La location d’un appartement miteux qui n’a pas de belles commodités, en faisant le moins d’entretien possible, et en ne gardant pas les apparences conduit à des profits. Si vous ne le croyez pas, regardez les logements hors-campus dans n’importe quelle ville universitaire du pays. Cela n’a pas l’air très joli, mais une propriété basique et dépouillée (pas de ventilateurs de plafond, de climatisation, etc.) permet de garder le processus simple.

Quatre murs et un plancher fournissent un minimum d’exigences en matière d’entretien et peu de choses qui peuvent se casser ou être endommagées. Attirer des locataires par le biais de programmes subventionnés par le gouvernement, tels que les logements de la section 8, fournit un revenu garanti. Le défi ici tend à être qu’en échange de quelques dollars dans la main, vous obtenez souvent une classe rugueuse de locataires et une propriété qui s’use durement.

3. Holdings à long terme

De nombreux investisseurs immobiliers vous diront qu’ils s’équilibrent fondamentalement sur le loyer et les dépenses. Leur approche consiste à acheter une propriété à bon prix, à laisser le loyer des locataires rembourser l’hypothèque, puis à vendre dans 30 ans, en espérant profiter d’une certaine appréciation des prix.

Une propriété locative vous donne la flexibilité de savoir quand vendre une propriété, en évitant un marché immobilier faible en louant la propriété et en attendant de la vendre dans un marché en plein essor.

Bien que ce soit une approche raisonnable, les profits sont susceptibles d’être faibles, et l’impôt sur les gains en capital peut être lourd (étant donné votre base de coût faible). Et cela demande encore du temps et des efforts qui auraient pu être mieux dépensés ailleurs.

4. Allez à temps plein

Les propriétaires sérieux adoptent une approche sérieuse. Ils incorporent, achètent plusieurs bâtiments et font une partie importante du travail eux-mêmes. C’est une décision de style de vie qui nécessite des jets de temps et d’énergie sérieux, et une stratégie d’achat et de vente pour maximiser les reports de pertes fiscales et les déductions et pour minimiser le revenu.

Embaucher un gestionnaire immobilier

Un gestionnaire immobilier peut s’occuper de nombreuses tâches de gestion d’une propriété locative. Cela comprend le marketing, la sélection des locataires, l’entretien, la budgétisation et la collecte des loyers. Vous pouvez envisager d’embaucher un gestionnaire immobilier si vous voulez déléguer ces tâches, bien que cela réduise vos bénéfices.

Rôle du gestionnaire immobilier

Les gestionnaires immobiliers peuvent s’occuper d’une variété de rôles. Ce que c’est, exactement, c’est à vous de négocier avec votre gestionnaire. Il est important de déterminer quel sera son rôle et d’élaborer une liste de tâches et de responsabilités. Votre gestionnaire immobilier se contentera-t-il de trouver des locataires ? Ou s’occupera-t-il de l’entretien quotidien et de la collecte des loyers ?

Un gestionnaire immobilier peut être un entrepreneur indépendant ou un employé. Vous devriez parler avec votre comptable fiscal pour déterminer l’approche la plus favorable et pour déterminer les obligations spécifiques que vous pourriez avoir.

Vous pouvez également embaucher une société de gestion immobilière ; une entreprise avec laquelle vous passez un contrat pour s’occuper directement de tous les aspects de la propriété locative. Cela peut être coûteux, mais peut être idéal si vous avez plusieurs propriétés locatives.

Sélection d’un gestionnaire immobilier

Veuillez vous assurer que tout gestionnaire immobilier que vous envisagez répond aux exigences locales et nationales appropriées en matière de licence.

Vous pouvez rechercher un gestionnaire qui a de l’expérience dans la publicité, le marketing, les relations avec les locataires, la collecte du loyer, la budgétisation, la location et l’entretien. Un bon gestionnaire immobilier sera également au courant des lois locales et étatiques. En tant que propriétaire, vous pouvez être tenu responsable des actes de votre gestionnaire, vous pouvez donc être poursuivi si votre gestionnaire viole toute loi sur le logement équitable.

Une fois que vous avez décidé d’un gestionnaire immobilier et des conditions de l’arrangement, vous devriez rédiger un accord de gestion immobilière qui identifie les fonctions du gestionnaire, sa rémunération et les conditions de résiliation.

The Bottom Line

Est-ce que devenir propriétaire vaut la peine ? Vous seul pouvez en décider. Assurez-vous simplement de regarder avant de sauter et de vous lancer dans votre nouvelle entreprise avec des attentes réalistes et un plan de match solide.

En sachant dans quoi vous vous engagez avant de le faire, vous serez mieux préparé à ce que vous rencontrerez et plus susceptible d’apprécier l’expérience.