Droits des squatteurs au Connecticut

Le squat est le fait pour une personne de trouver une propriété abandonnée ou vacante et d’y emménager sans en discuter avec le propriétaire. Cela ressemble à une entrée par effraction – sauf que parfois, c’est légal.

Qui est considéré comme un squatter dans le Connecticut ?

Un squatter est une personne qui occupe un bâtiment (généralement résidentiel) ou une zone de terrain abandonnés, saisis ou inoccupés sans autorisation légale. Cela signifie que la personne n’est ni propriétaire ni locataire du bien. Malgré cela, le squat aux États-Unis est en fait légal et assez courant.

Ce n’est pas de l’intrusion ?

Le squat n’est pas nécessairement une intrusion. L’intrusion est une infraction pénale, tandis que le squat est généralement de nature civile. Cependant, le squat peut être traité comme un comportement criminel si le propriétaire ou le propriétaire foncier a établi que l’individu en question est indésirable.

Gardez ce qui suit à l’esprit :

1. Contrairement à d’autres États, dans le Connecticut, les propriétaires ou les propriétaires fonciers doivent aviser ceux qui tentent une demande de possession défavorable qu’ils interrompent le processus de la demande. Dans d’autres États, les propriétaires ne sont pas tenus de « dire » que la présence de la personne est illégale. Cela rend les droits des squatters du Connecticut uniques. Afin d’empêcher un squatter d’acquérir la propriété par possession adverse, la notification d’interruption doit avoir lieu et être documentée dans les registres fonciers du comté local.
2. Les squatters ou les intrus peuvent revendiquer faussement un droit d’être sur la propriété, par exemple en présentant des papiers faux ou frauduleux au propriétaire. Cette pratique est illégale.
3. Même si les squatters ont des droits, s’ils ne remplissent pas les conditions de la possession adverse, ils peuvent être arrêtés comme intrus criminels. De nombreuses personnes profitent des droits des squatters pour devenir propriétaires d’un bien sans avoir à payer de loyer ou d’hypothèque.

Il existe des exceptions à la règle :

• Si une personne embellit (plante des fleurs, enlève des débris, etc.) une propriété résidentielle ou industrielle inoccupée et abandonnée, elle pourrait éventuellement éviter d’être poursuivie pour intrusion.
• Dans le cas d’une urgence légitime, une personne qui a accédé à la propriété sans autorisation ou permission peut être exemptée d’intrusion.
• La propriété ne doit pas être utilisée pour que les squatters puissent entamer le processus d’une demande de possession adverse.

Quand une propriété est-elle considérée comme abandonnée ?

Les squatteurs sont généralement des personnes sans abri qui ont établi leur résidence dans une propriété abandonnée. Dans le Connecticut, une propriété est considérée comme abandonnée lorsque le propriétaire a déclaré, par écrit, qu’il a quitté les lieux et n’a pas l’intention de revenir. Une propriété peut également être considérée comme abandonnée si les taxes foncières n’ont pas été payées pendant un an ou plus, ou si la municipalité a déterminé que la propriété est abandonnée conformément aux ordonnances locales.

Qu’en est-il des locataires retenus ?

Les locataires en attente, parfois appelés locataires en souffrance, sont des locataires qui restent sur une propriété après la fin de leur bail. Dans cette situation, le locataire est responsable du paiement du loyer au taux et aux conditions existants. Le propriétaire peut l’accepter sans admettre la légalité de l’occupation. Si un locataire en attente ne quitte pas les lieux après avoir reçu un avis de démission (déménagement), il fera l’objet d’une poursuite pour détention illégale. Un locataire récalcitrant ne pourra pas prétendre à une possession adverse si on lui a déjà demandé de partir. Il sera considéré comme un intrus criminel.
Si le propriétaire continue à accepter le loyer, alors le locataire devient un locataire à volonté – ce qui signifie que le locataire est sur la propriété « à la volonté du propriétaire » et peut être expulsé à tout moment sans préavis.

Comprendre la possession contraire dans le Connecticut

Un squatter peut revendiquer des droits sur la propriété après un certain temps de résidence sur place. Dans le Connecticut, il faut 15 ans d’occupation continue pour qu’un squatter puisse faire une demande de possession défavorable (CGS § 52-575 ; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). Lorsqu’un squatter revendique une possession défavorable, il peut obtenir la propriété légale du bien. À ce stade, le squatter n’est pas un intrus criminel et a la permission légale de rester sur la propriété. L’utilisation défavorable dans le Connecticut est également définie comme le fait d’avoir la jouissance de la propriété qui se poursuit de manière ininterrompue.
Aux États-Unis, cinq conditions légales distinctes doivent être remplies par le squatter avant qu’une demande de possession défavorable puisse être faite. L’occupation doit être :

1. Hostile
2. Actuelle
3. Ouverte &notoire
4. Exclusive
5. Continue

Si ces cinq éléments ne sont pas remplis par le squatter, alors il n’a pas de motifs de possession adverse. Voyons ce que signifie chacun de ces éléments.

Réclamation hostile

« Hostile » ne signifie pas que le squatter a défoncé votre porte et a débarqué les armes à la main comme la SEAL Team Six… Au sens juridique, hostile a trois définitions :

1. Simple occupation. Cette règle (suivie par la plupart des états aujourd’hui) définit « hostile » comme la simple occupation du terrain. L’intrus n’a pas besoin de savoir que le terrain appartient à quelqu’un d’autre.
2. Conscience de l’intrusion. Cette règle exige que l’intrus soit conscient que son utilisation de la propriété équivaut à une intrusion (ce qui signifie que l’intrus n’a pas le droit légal d’être sur la propriété).
3. Une erreur de bonne foi. Quelques États suivent cette règle, notamment le Connecticut. Cela exige que l’intrus ait commis une erreur innocente de bonne foi en occupant la propriété en premier lieu, par exemple en s’appuyant sur un acte de propriété invalide ou incorrect. En d’autres termes, le squatter utilisait la propriété « de bonne foi » et ignorait le statut juridique actuel de la propriété.

Possession réelle

La possession réelle exige que l’intrus possède effectivement le bien (soit physiquement présent) et le traite comme s’il en était propriétaire. Cela peut être établi en documentant les efforts de l’intrus pour entretenir et apporter des améliorations au bien. L’embellissement des lieux, comme l’aménagement paysager (comme mentionné précédemment), serait un exemple de possession effective du terrain.

Possession ouverte &Notoire

« Ouverte et notoire » signifie qu’il doit être évident pour quiconque – y compris un propriétaire qui fait un effort raisonnable pour enquêter – que quelqu’un squatte la propriété. Cela signifie que le squatter n’essaie pas de cacher le fait qu’il vit là.

Possession exclusive

L’intrus doit posséder le terrain de manière exclusive. Cela signifie que l’intrus ne peut pas partager la possession avec des étrangers, le propriétaire ou d’autres locataires.

Possession continue

Le squatter doit également résider sur la propriété pendant une durée ininterrompue. Cela signifie que l’intrus ne peut pas renoncer à l’utilisation du bien, y revenir plus tard et essayer de compter le temps où le bien a été abandonné comme faisant partie de la période de possession « continue ». Comme indiqué précédemment, 15 ans d’occupation continue sont nécessaires pour une possession adverse.

Couleur du titre

En recherchant les droits des squatters, vous avez probablement rencontré le terme « couleur du titre ». La couleur de titre signifie la propriété d’un bien par une personne en possession sans être « régulière », comme le fait de ne pas avoir un ou plusieurs des mémoires ou documents légaux enregistrés, ou de ne pas être correctement enregistré. Un squatter peut revendiquer la couleur du titre après avoir mené à bien une action en possession adverse. Si la possession est acquise sans couleur de titre, alors le squatter n’aura des droits que sur la surface de terrain effectivement possédée, ce qui signifie qu’il est limité à la section de la propriété qu’il a effectivement occupée.

Les squatteurs doivent-ils payer des impôts fonciers dans le Connecticut ?

Dans de nombreux États, les squatters doivent être en mesure de prouver qu’ils ont payé des taxes foncières pendant plusieurs années. Ce n’est pas le cas dans le Connecticut.
Dès lors que les squatters vivent dans la propriété et l’entretiennent comme leur propriété depuis 15 ans ou plus, alors ils ont le droit de revendiquer une possession adverse.

Comment se débarrasser des squatters dans le Connecticut

Comme mentionné précédemment, dans le Connecticut, les propriétaires/locataires doivent notifier aux squatters qu’ils interrompent le processus de leur demande de possession adverse. De nombreux États fixent un délai de réponse. Cependant, une telle période n’existe pas dans le Connecticut, car l’État considère que les 15 années de résidence requises sont suffisantes pour contester une occupation hostile.

Cependant, si le propriétaire foncier est sous le coup d’une  » incapacité  » légale (il est mineur, légalement incapable ou emprisonné), alors il peut défendre son titre foncier au-delà des 15 ans habituels. Dans ce cas, la personne dispose de 5 ans après la levée de l’incapacité (c’est-à-dire que l’enfant devient adulte, la personne retrouve sa santé mentale ou le délinquant est libéré de prison) pour faire valoir son droit au terrain.

Pour vous protéger de cette situation, il est essentiel de signifier un avis écrit à tout squatter qui pourrait être présent, indiquant que vous contestez les actions de possession adverse. Cela élimine la capacité des squatters à faire une réclamation maintenant ou dans le futur sur cette propriété. Toutefois, cet avis ne fait pas office d’expulsion.

Vous devez suivre le processus d’expulsion standard par la suite afin de retirer légalement les squatteurs des lieux.

Dans le Connecticut, un avis de démission doit être signifié cinq jours avant la date spécifiée dans l’avis comme étant le dernier jour où un squatter peut rester sur les lieux (CGS § 47a-23). Dans l’avis, vous devez indiquer la raison pour laquelle vous voulez que la personne déménage. Si le squatter est un locataire dont le bail a expiré, vous n’avez pas besoin de citer les exigences du contrat de location. Vous devez seulement indiquer que la personne réside illégalement sur votre propriété.

Un squatter doit répondre à l’assignation et à la plainte en déposant une comparution auprès du tribunal dans les deux jours suivant la date de retour. Si le squatter ne dépose pas de réponse dans le délai de deux jours, vous pouvez alors déposer une motion de jugement basée sur le « défaut de plaidoirie ». Si le squatter ne plaide pas dans les trois jours suivant la réception de la motion par le greffier, le tribunal doit rendre un jugement contre le squatter (CGS § 47a-26a). Si le squatter dépose une réponse ou enregistre un plaidoyer, un procès doit avoir lieu. (CGS § 47a-26d).

Après le procès, le jugement est inscrit soit en faveur ou contre le propriétaire ou le propriétaire foncier. Si le jugement est rendu en faveur du propriétaire, vous devez demander au tribunal une ordonnance ou une exécution exigeant le déplacement du squatter. Une fois que le tribunal a émis l’ordre d’exécution, il doit être remis à un shérif local pour une signification appropriée. Le shérif est tenu de déployer des efforts raisonnables pour localiser et notifier au squatter la date et l’heure de l’expulsion.

Après un délai raisonnable, le shérif peut enlever physiquement les possessions du squatter dans la rue (CGS § 47a-26d). Si le squatter n’a toujours pas déménagé, le shérif peut alors le faire sortir par la force des lieux. La loi du Connecticut prévoit un « sursis d’exécution de cinq jours ». Cela signifie que le jugement d’exécution rendu par le tribunal est interdit d’exécution pendant 5 jours après son prononcé.

Le squatter a également le droit de demander un sursis supplémentaire et le tribunal peut en ordonner un pour une durée maximale de six mois (CGS § 47a-39).

Les squatters ont des droits différents selon les États. Assurez-vous de vous référer aux statuts généraux du Connecticut, section 47-31 &52-575 pour plus d’informations.

Conseils pour se protéger des squatters dans le Connecticut

• Inspecter régulièrement la propriété
• Sécuriser la propriété (c’est-à-dire bloquer les entrées, fermer toutes les fenêtres, verrouiller toutes les portes, etc.)
• Mettre des panneaux « No Trespassing » sur la propriété, surtout si elle est actuellement inoccupée
• Servir un avis écrit dès que vous réalisez que des squatters sont présents
• Offrir de louer la propriété aux squatters
• Appeler le shérif pour faire sortir les squatters des lieux s’ils ne partent pas
• Engager un avocat – dans certains cas, vous pouvez avoir besoin d’intenter une action en justice pour faire partir le squatter de vos locaux

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