Investir dans des appartements : Avantages et inconvénients

Les professionnels qui travaillent dur cherchent des moyens de diversifier leurs revenus et de créer le style de vie de leurs rêves. Beaucoup cherchent des alternatives au marché boursier et considèrent l’immobilier comme une option intrigante. L’immobilier est tangible, a fait ses preuves et sert un objectif pratique. C’est pourquoi l’investissement dans les locations de maisons individuelles est une stratégie populaire. Et si la location de maisons individuelles est une excellente option, les investisseurs avisés pèsent le pour et le contre de l’investissement dans des appartements.

C’est bien d’investir dans un seul logement, mais considérez les avantages d’investir dans trois… ou 300 ! Vous pensez peut-être que cela semble ridicule et pour être juste, il y a des défis et des inconvénients à considérer avant de plonger dans les appartements multifamiliaux. Définissons cet investissement alternatif et abordons certains de ses avantages et inconvénients.

Qu’est-ce que le multifamilial ?

Comme son nom l’indique, le multifamilial est un bâtiment ou une structure conçue pour accueillir plusieurs familles dans différentes unités de logement. Les multifamiliaux peuvent être composés de duplex, de triplex, de quads, de maisons de ville et d’immeubles d’habitation. Ils peuvent être la propriété d’un particulier, d’une entreprise ou d’un individu qui a acheté une unité.

Investir dans des appartements est attrayant pour les divers avantages, en particulier pour les personnes à revenu élevé qui cherchent à obtenir un allégement fiscal, mais il y a certains inconvénients à prendre en compte. Alors que vous pesez vos options, jetez un coup d’œil à ses avantages et inconvénients.

Pro : Rendements favorables sur le multifamilial

Comme vous pouvez vous y attendre, vous générerez des flux de trésorerie plus importants dans le multifamilial par rapport à une maison individuelle. Les flux de trésorerie provenant des revenus locatifs sont l’argent qui reste après toutes les dépenses et les paiements hypothécaires. Le cash-flow n’est pas seulement roi, c’est la pierre angulaire de l’investissement multifamilial.

Une gestion efficace du cash-flow peut générer des rendements impressionnants, difficiles à égaler avec d’autres investissements. Même les rendements conservateurs des appartements ont tendance à être favorables aux autres classes d’actifs.

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Con : Nécessite une grosse mise de fonds

L’acquisition d’un immeuble d’appartements nécessite une grosse mise de fonds, couvrant l’acompte, les frais de clôture, les frais, les réserves et toute dépense en capital pour stabiliser les opérations. Ce montant peut rapidement atteindre un chiffre appréciable.

Pro : Contrôle sur l’appréciation et la valeur

Contrairement aux maisons unifamiliales, qui sont évaluées sur la base de ventes de maisons comparables, les valeurs des immeubles d’appartements sont déterminées par le revenu qu’ils produisent par rapport aux autres immeubles d’appartements dans la région.

Typiquement, vous aurez des comps clairs pour les loyers, les ventes et les extras générateurs de revenus tels que le parking et la blanchisserie pour informer les décisions opérationnelles. Cela permet aux investisseurs de forcer l’appréciation en augmentant simplement le revenu ou en diminuant les dépenses.

Con : un actif non liquide

Relativement à d’autres investissements, les appartements ne sont pas liquides. Pour retirer de l’argent d’un appartement, un investisseur doit généralement vendre ou refinancer. De plus, il faut généralement des mois pour identifier un acheteur qualifié, convenir des conditions d’achat, puis conclure la vente.

Pro : Centraliser les opérations et l’efficacité

Un avantage majeur de posséder un immeuble d’appartements par rapport au nombre équivalent d’unités dans des maisons individuelles est l’échelle et l’efficacité.

Avec un seul immeuble, vous pouvez gérer efficacement les dépenses et centraliser les opérations. Il y a un endroit central pour gérer les inspections, rencontrer les entrepreneurs, collecter les loyers et montrer les unités vacantes sans avoir à conduire partout dans la ville. Les dépenses sont réduites avec moins de toits, de mécaniques et d’autres inefficacités.

De plus, une vacance dans une maison unifamiliale ne fournit aucun revenu, mais avec un immeuble d’appartements, les autres unités continueront à générer des flux de trésorerie. À titre d’exemple, lorsqu’un de nos locataires hérités a cessé de payer son loyer, cela nous a coûté des milliers de dollars en loyers impayés et en réparations. Cependant, les autres unités de l’immeuble ont quand même généré suffisamment pour un flux de trésorerie positif.

Con : Les risques sont impliqués

Comme tout investissement, les appartements comportent certainement leur juste part de risques. Avec des points de prix plus importants et moins de stratégies de sortie que disons une maison individuelle, il est impératif de comprendre ces risques et de les minimiser.

Une analyse appropriée du paysage local et de la propriété cible est essentielle. Les éléments spécifiques à prendre en compte comprennent la demande des locataires, l’inventaire des appartements existants et prévus, les facteurs économiques locaux et les conditions de financement disponibles.

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Pro : Vous pouvez garder votre emploi de jour

L’une des meilleures choses à propos des immeubles d’appartements est de pouvoir embaucher une société de gestion professionnelle pour le superviser. Cela fournit un investissement passif qui vous permet de bénéficier de la propriété immobilière, sans le tracas d’un appel à 2 heures du matin pour réparer une toilette qui fuit. Et si vous investissez passivement avec un sponsor, il gérera tous les aspects des opérations tandis que vous vous contenterez de percevoir les distributions. Ouf !

Con : Moins de profit pour vous

Il y a aussi un inconvénient à la gestion professionnelle. Ils ne vont probablement pas faire un effort supplémentaire pour vous soutirer plus de profits, surtout si cela ne leur rapporte pas plus d’argent.

En fait, de nombreuses sociétés de gestion immobilière font de l’argent supplémentaire grâce au roulement des unités, au placement des locataires, aux réparations, à l’entretien, aux frais de retard, etc. Par conséquent, il est impératif de diriger et de gérer de manière proactive la société de gestion immobilière et d’aligner leurs intérêts sur les opérations optimales de la propriété.

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Pro : Moins d’obligation fiscale, plus d’argent pour vous

On dit que ce n’est pas ce que vous gagnez, mais combien vous gardez et les avantages fiscaux de l’investissement dans les appartements en font l’un des atouts les plus solides pour vous aider à garder plus d’argent et à minimiser votre obligation fiscale.

Vous pouvez déduire toutes vos dépenses (publicité, frais de gestion, entretien, etc.), ce qui peut vous aider à réduire votre revenu imposable. Vous pouvez différer les gains en capital et les impôts de récupération lorsque vous vendez. Vous pouvez même amortir la valeur du bâtiment et si vous utilisez une analyse de séparation des coûts, vous pouvez accélérer le calendrier d’amortissement pour réaliser des économies encore plus importantes.

Comment commencer à investir dans les appartements

L’investissement multifamilial demande du travail. En plus de tout cela, vous devez choisir la bonne propriété, l’entretenir et gérer efficacement les résidents.

Si vous cherchez à vous lancer, vous devez vous poser quelques questions supplémentaires. Combien de temps pouvez-vous consacrer à la possession et à la gestion de logements multifamiliaux ? Comment trouver de bonnes affaires ? Comment analysez-vous correctement et prudemment les transactions ?

Nous avons rencontré de nombreuses personnes qui aiment l’idée d’investir dans le multifamilial pour le revenu supplémentaire ou les avantages fiscaux, mais qui ne cherchent pas un second emploi. Beaucoup d’entre elles ont bénéficié d’investissements dans des syndications d’appartements, qui permettent aux investisseurs de mettre en commun leurs ressources pour acheter une propriété. Cependant, dans ce cas, il y a un opérateur dédié qui supervise toutes les opérations, ce qui permet aux investisseurs de simplement percevoir des chèques.

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Exemple de syndication d’appartement

Disons qu’il y a 10 personnes avec 100 000 $ chacune à investir. Au lieu d’acheter chacune séparément des locations de maisons individuelles, elles décident de regrouper ces fonds par le biais d’une syndication d’appartements et d’utiliser le 1 000 000 $ comme acompte de 25 % pour acheter un complexe d’appartements de 4 millions de dollars. Le complexe d’appartements, plus grand, génère des revenus suffisants pour engager une gestion professionnelle tout en offrant des rendements élevés aux dix investisseurs. Cela leur donne plus de temps libre pour poursuivre leurs passions. Nous avons utilisé cette stratégie pour nous associer à des investisseurs sur des appartements d’une valeur de plus de 90 millions de dollars.

Si vous avez conclu que les avantages l’emportent sur les inconvénients de l’investissement dans les appartements, il est temps d’en savoir plus sur le processus et les prochaines étapes. Si vous voulez gérer les transactions vous-même, prenez le temps de vous éduquer à travers des livres, des podcasts et le réseautage. Si l’investissement passif est la voie que vous préférez, consultez l’article que nous avons rédigé sur l’évaluation des syndications immobilières. Vous pouvez également passer en revue certaines des questions fréquemment posées que nous recevons souvent de la part des investisseurs.

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