Les Airbnbs reviennent au logement à long terme, mais cela ne signifie pas que les loyers vont baisser
Cette tendance prend des jambes à son cou à travers l’Amérique du Nord, alors que le marché de la location à court terme atteint son point le plus bas pendant la pandémie. Malgré les interdictions temporaires des locations de type Airbnb en Ontario, en Floride, en Pennsylvanie, en Géorgie, au Delaware, dans le Maine et au Vermont, les locataires potentiels ont pu trouver des annonces pour des appartements suspectés d’être propres, bien aménagés, entièrement meublés, avec des baux flexibles et des loyers élevés via des sites de location non-Airbnb dans des villes comme Toronto, Philadelphie, Atlanta et les villes de ski du Vermont.
« Nous voyons beaucoup d’inventaire », dit John Pasalis, un analyste du marché immobilier de Toronto et président de Realosophy Realty. » Beaucoup de vendeurs n’ont pas mis leurs logements sur le marché, mais beaucoup de locataires l’ont fait. Nous avons constaté une forte croissance des inscriptions, en particulier dans le centre-ville. » L’offre excédentaire là-bas, poursuit-il, a entraîné une baisse de prix de 5 % sur les locations en centre-ville.
Mais avant que quiconque ne célèbre la baisse, considérez la crise d’accessibilité locative pré-pandémique. L’afflux d’unités Airbnb à coût modéré à élevé sur le marché de la location à long terme peut donner aux locataires de premier rang plus d’options, mais il a des effets négatifs sur les personnes à faible revenu.
Des chercheurs ont montré que la présence de logements de type Airbnb a augmenté les prix demandés globaux dans certaines villes, tout en réduisant le nombre de logements abordables disponibles. Elle rend également la concurrence plus féroce pour les logements à moindre coût, à tel point que certaines personnes peuvent se sentir obligées de surenchérir sur le loyer pour obtenir un logement. Si les unités qui reviennent sur le marché à long terme coûtent plus que ce que les locataires peuvent raisonnablement payer, mais qu’elles sont les seules options disponibles, davantage de personnes peuvent se retrouver financièrement dépassées.
« Je veux dire, une baisse de 5%… Vous savez, quand les condos d’une chambre à coucher se louaient à plus de 2 000 dollars par mois, c’est 100 dollars. Vous voyez ce que je veux dire ? Bien sûr, c’est bien, mais 1 900 $, c’est encore très cher », dit Pasalis.
La grande image
Pendant les deux dernières décennies, les logements locatifs abordables aux États-Unis avaient connu un lent déclin. Puis, vers 2012, il est tombé d’une falaise.
Alex Hermann, analyste de recherche au Joint Center for Housing Studies de l’Université Harvard, mesure la chute des logements à bas prix aux États-Unis. « De 2014 à 2018, le nombre d’unités louées à moins de 600 $ a diminué d’environ un demi-million d’unités par an en moyenne. Cela représente environ 2,7 millions d’unités au total », précise-t-il. Dans le même temps, les unités allant à plus de 1 000 dollars par mois ont augmenté d’un peu moins de 5 millions sur cette même période.
Les pourcentages sont encore plus frappants. En 2000, les logements de moins de 600 $ représentaient 36 % de l’offre locative. Elle était de 30 % en 2014, et de 23 % en 2018. Selon Hermann, cela crée un gouffre entre l’offre et la demande de logements à loyer modéré, qui se creuse à un rythme supérieur à celui des salaires des Américains à faible revenu.
Le moment de l’accélération du déclin est curieux. Il s’est produit dans la foulée du krach de 2008 et de la Grande Récession, qui a précipité 10 millions de propriétaires dans la voie de la saisie. Les investisseurs institutionnels soutenus par des actionnaires ont acheté une grande partie de ces maisons saisies, ce qui a professionnalisé la classe des propriétaires et l’a rendue de plus en plus axée sur le profit. La première vague de croissance massive d’Airbnb, entre 2011 et 2014, n’est pas le fruit du hasard. Si les locations à court terme ont permis aux propriétaires à risque d’accéder à la propriété, elles ont également incité les spéculateurs à accumuler et à vendre des logements.
Prévenir l’aggravation de la crise post-pandémie
Aujourd’hui, alors que le Covid-19 déclenche les plus hauts niveaux de chômage depuis 100 ans et que des millions de locataires américains risquent de ne pas payer leur loyer, l’état du logement locatif s’approche d’un autre précipice dangereux.
À l’heure actuelle, les propriétaires mom-and-pop possèdent plus de la moitié du parc locatif inférieur à 750 dollars par mois. Si leurs locataires font défaut, ces propriétaires d’immeubles pourraient ne pas être en mesure de rester solvables. Cela les rend susceptibles d’être achetés par des spéculateurs, explique Maya Brennan, responsable principale des programmes politiques à l’Urban Institute. « Nous n’en sommes qu’au tout début, vraiment, de pouvoir empêcher ce problème d’unités locatives qui se retrouvent hors ligne ou qui sont acquises par des investisseurs dont la seule motivation est de maximiser les profits, et non de maintenir un marché du logement sain dans une région », dit-elle.
La meilleure mesure d’urgence pour empêcher que cela ne se produise est de s’assurer que tout le monde peut payer son loyer, surtout s’il doit à un petit propriétaire. L’étape suivante, selon Mme Brennan, est de créer des programmes solides qui donnent aux locataires existants, ou au secteur public, le droit de première opportunité d’acheter les propriétés insolvables, afin de maintenir des logements abordables. Si aucune de ces choses ne se produit, la crise va s’aggraver, dit-elle. « Et ce n’est pas quelque chose que nous pouvons supporter. »
En ce qui concerne le retournement des hôtes Airbnb sur le marché de la location à long terme, il n’est pas encore clair si cela aura un quelconque impact positif sur le logement abordable. Il pourrait créer plus d’offre et faire baisser les prix. Les villes et les États pourraient profiter de la pandémie pour introduire des contrôles plus stricts, ce qui pourrait rediriger les logements vers les locataires de longue durée. Ou nous pourrions simplement revivre les 10 dernières années encore une fois.
De retour à Montréal, après cinq semaines de recherche, Brissette vient de trouver un une chambre dans le quartier de la Petite Italie de la ville. Le loyer est raide à 1 600 $ par mois, soit le double de ce que n’importe qui aurait payé il y a seulement quelques années.
« Je suis chanceuse de l’avoir trouvé – et chanceuse de pouvoir me le permettre », dit-elle.
Tracey Lindeman est une rédactrice pigiste basée à Ottawa.
