Qu’est-ce que cela signifie lorsqu’un appartement a un  » locataire en place « , et pourquoi en acheter un ?

Ces appartements sont considérés par certains acheteurs comme des investissements intelligents, et sont souvent proposés à un prix réduit par rapport à des unités similaires, selon nos experts. En même temps, il y a des inconvénients certains – le plus pressant étant la question de savoir quand les acheteurs pourront emménager.

Un appartement avec un « locataire en place » est exactement ce qu’il semble être : un locataire occupe déjà l’espace. Et avec le locataire vient généralement une plus grande abordabilité.

« Habituellement, le prix est bas parce qu’il y a un piège : Les appartements sont vendus avec des locataires à long terme ou à loyer réglementé qui ne peuvent pas être délogés facilement, voire pas du tout », explique Deanna Kory, courtier chez Corcoran. « Donc typiquement, ils sont achetés par des investisseurs qui ont une vision à long terme de l’achat de ces unités ».

Les locataires qui occupent l’appartement avec des baux au taux du marché ou au mois sont plus faciles à déloger, bien que même dans ces cas, il est conseillé aux acheteurs de vérifier soigneusement le contrat de bail du locataire. Puisque ces acheteurs deviendront également le propriétaire du locataire, ils devraient également examiner le score de crédit du locataire et l’historique des paiements de loyer avant d’acheter l’appartement.

Cet arrangement pourrait être confortable pour les acheteurs qui doivent vendre une autre propriété et ne sont pas pressés de déménager.

« Un acheteur peut acheter un appartement « locataire en place » pendant que sa maison actuelle est en vente et ne pas avoir à chronométrer les deux ventes pour qu’elles se produisent en tandem », explique « Ils peuvent mettre leur maison sur le marché et planifier de libérer dans un délai similaire à celui où le locataire de leur nouvel achat quittera tout en ayant déjà acheté la nouvelle maison. »

Cependant, ajoute-t-elle, ces acheteurs devraient attendre avant de faire un paiement complet sur l’appartement jusqu’à ce que le locataire soit parti : « Il est important de garder certains fonds en dépôt fiduciaire jusqu’à ce que les locataires actuels quittent les lieux afin de s’assurer que le logement est en bon état d’emménagement pour les nouveaux propriétaires – par exemple, que rien n’a été endommagé lorsque les locataires quittaient l’appartement. »

Si le locataire est à loyer stabilisé, alors l’acheteur doit vraiment avoir une vision à long terme – ou être prêt à négocier un rachat. En effet, lorsque la plupart des immeubles à loyer stabilisé subissent des conversions en coopérative ou en copropriété, ils le font dans le cadre d’un plan de non-éviction, ce qui signifie qu’un acheteur extérieur ne peut pas expulser le locataire qui y vit.

« Si vous achetez un appartement avec un locataire à loyer stabilisé en place, vous ne pouvez pas l’expulser, et vous ne pouvez pas augmenter son loyer , » dit Sam Himmelstein, un avocat qui représente des locataires résidentiels et commerciaux et des associations de locataires (et FYI, un sponsor de Brick). « Vous pourriez aussi être coincé avec un successeur – les enfants des locataires pourraient reprendre l’appartement. »

En d’autres termes, un acheteur pourrait être incapable d’habiter ou de vendre l’appartement pendant une longue période – d’où l’étiquette de prix plus basse. Lorsque cela se produit, l’acheteur pourrait essayer de racheter le locataire, une proposition potentiellement très coûteuse.

Autre question à considérer : Il est peu probable que le loyer mensuel du locataire couvre les frais d’entretien et les autres coûts de possession. Et en plus de tout cela, il y a des considérations d’assurance supplémentaires.

« Vous avez besoin d’un type de police spécifique pour un investissement ou un appartement non occupé par le propriétaire. Une police d’appartement standard serait annulée », explique Jeffrey Schneider de Gotham Brokerage (un sponsor de Brick). « Le prix n’est pas très différent, mais vous avez besoin de la bonne forme de police. Vous voulez également une couverture pour protéger votre flux de location si un sinistre couvert comme un incendie ou un grave dégât des eaux déplace votre locataire et qu’il cesse de payer son loyer. »

Alors, pourquoi s’embêter avec tout ça ? Compte tenu du coût moindre de l’achat de l’appartement, l’investissement pourrait s’avérer très rentable à long terme, car l’appartement prend de la valeur. Mais c’est certainement un achat risqué.

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