A bérbeadóvá válás több gondot okoz, mint amennyit megér?

A lakások bérbeadása a pénzkeresés módja, legalábbis egyesek ezt állítják. A felszínen úgy tűnik, mint egy biztos fogadás; a valóságban azonban általában több fejfájást okoz, mint amennyit megér. A kihívások korán kezdődnek, és szinte mindig idővel és pénzzel járnak. Nézzünk meg hatot a nagyok közül.

1. kihívás: Ingatlankeresés

A jó bérlemény megtalálásáról már számos könyvet írtak. Nagyon sok szöveget szenteltek a témának, mert kritikus fontosságú. Ha túl drága lakást veszel, soha nem fogsz pénzt keresni. De az is gondot okozhat, ha megpróbálsz alku tárgyává válni. Egy fixer-upper megvásárlása megköveteli, hogy rendelkezzen a szükséges javítások és felújítások elvégzéséhez szükséges készségekkel, idővel, szerszámokkal és készpénzzel.

Ha nem siet, ez egy módja lehet annak, hogy a befektetésénél alkut kössön; ha már van egy teljes munkaidős állása és családja, minden perc, amit a bérlemény javításával tölt, egy olyan perc, amit nem egy jövedelmezőbb vagy élvezetesebb tevékenységre fordít. Manapság azonban vannak olyan menedzsmentcégek, amelyek sok ilyen lábmunkát elvégeznek – az ingatlan felkutatásától a felújításáig – az Ön számára, természetesen díj ellenében.

2. kihívás: Az egység előkészítése

Az ingatlanok szinte bármelyikének bérbeadási állapotba hozása gyakran minimálisan friss szőnyeget és festéket igényel. Mindkét tétel idő- és pénzigényes. Az ablakrácsok, a fedélzet festése és a gyep karbantartása szintén gyakori igény. Minden alkalommal, amikor egy bérlő elköltözik, ezeket a kérdéseket is újra kell vizsgálni.

3. kihívás: Bérlők keresése

Az internet gyors és olcsó módot biztosít a leendő bérlők felkutatására. Természetesen gyakran azt kapjuk, amiért fizetünk. Egy jó hírű kiadványban feladott hirdetés gyakran jobb osztályú válaszadókat generál. Ahelyett, hogy a főiskolások keresnek, hogy egy dollárt megtakarítani, növeli az esélyét, hogy a családok és a felelős idősebb felnőttek.

A hirdetés futtatása egy hónapig vesz egy kis harapás ki a pénztárcájából, bár, és a megfelelő szűrés a bérlők futtatásával hitelellenőrzés és háttérellenőrzés vesz egy másik harapás. A befektetés megéri az időt és a pénzt, mivel az átvilágítás növeli az esélyét, hogy felelős bérlőket kapjon. A felelős bérlők időben fizetik a bérleti díjat, nem élnek vissza az ingatlannal, és nem kell részt vennie a költséges és időigényes kilakoltatási eljárásban.

4. kihívás: Nyűgök

Még a nagyszerű bérlők és a tökéletes bérlemény is számos nyűggel jár. Elromlott csövek, eldugult lefolyók, törött garázskapu rugók, háziállatok és lakótársak csak néhány a felmerülő kihívások közül. Még a jó bérlők is teljes és azonnali figyelmet kívánnak, amikor a szennyvíz visszafolyik a lakásukba, vagy a kábeltársaság véletlenül elvágja a telefonvonalakat.

A rossz bérlők még nagyobb kihívást jelentenek. A napi hívások és a késedelmes vagy ki nem fizetett bérleti díj csak fokozhatja a gondokat. A kiköltözés napja egy másik kihívást jelentő időszak. A falak, a padló, a szőnyegek és a lakás egyéb elemeinek sérülése vitákhoz és költséges javításokhoz vezethet. Mivel minden vitára elvesztegetett pillanat egy pillanat, amikor a ház üresen áll, gyakran jobban jár, ha beleharap, és maga fizeti ki a javításokat. Ha már itt tartunk:

5. kihívás: Karbantartás

A főbb alkatrészek és felszerelések karbantartása nagy tétel. Az új készülékek több száz dollárba kerülnek; egy új tető vagy feljáró több ezer dollárba kerülhet. Ha a bérleti díj havi 500 dollár, a tető pedig 5000 dollár, akkor gyorsan pénzt veszíthetsz. Ha hozzáadjuk a szőnyeget, a festést és az új kályhát, valamint a nem sokáig maradó bérlőket, az ingatlan évekig veszteséges lehet.

6. kihívás: Kamatok

Mi köze van a kamatlábaknak bármihez is? Rengeteg. Amikor a kamatlábak csökkennek, gyakran olcsóbb vásárolni, mint bérelni, és így csökkenhet a kereslet az Ön egysége(i) iránt. A bérleti díj csökkentése, hogy versenyképes maradjon, komoly gátat szabhat az Ön jövedelemtermelő képességének.

Hogyan lehet pénzt keresni

Minden kihívás mellett, amit le kell küzdeni, tud-e a kisember pénzt keresni a bérbeadott ingatlanokkal? Igen, de ehhez szükség van egy tervre. Az alábbiakban négy jövedelmező megközelítést emelünk ki:

1. Lakhatás

A helyiségek megosztása egy duplex (vagy más, könnyen megosztható építmény) megvásárlásával gyakran nyereséges vállalkozás. Mivel Ön a helyszínen van, és úgyis azt tervezi, hogy gondoskodik az ingatlanról, az extra pénz csak egy bónusz. Természetesen az összes kihívás továbbra is fennáll, és a helyszínen élés azt jelenti, hogy Ön mindig elérhető, és szoros kapcsolatban lesz a bérlőkkel. Tervezzen megfelelően és szűrje ki gondosan.

2. Go Basic

Egy lepukkant, szép kényelemmel nem rendelkező lakás bérbeadása, a lehető legkevesebb karbantartás és a látszat fenntartásának mellőzése nyereséghez vezet. Ha nem hiszed, nézd meg az egyetemen kívüli lakásokat az ország bármelyik egyetemi városában. Nem hangzik túl szépen, de egy egyszerű, lecsupaszított ingatlan (nincs mennyezeti ventilátor, légkondicionáló stb.) egyszerűvé teszi a folyamatot.

Négy fal és egy padló minimális karbantartási igényt és kevés olyan dolgot biztosít, ami eltörhet vagy megsérülhet. A bérlők vonzása az államilag támogatott programokon keresztül, mint például a 8. szakasz szerinti lakhatás, garantált jövedelmet biztosít. A kihívás itt általában az, hogy néhány dollárért cserébe gyakran durva bérlői réteget és keményen elhasználódó ingatlant kapunk.

3. Hosszú távú birtoklás

Néhány ingatlanbefektető azt fogja mondani, hogy a bérleti díj és a költségek alapvetően nullszaldósak. Az ő megközelítésük az, hogy megvesznek egy kedvező árú ingatlant, hagyják, hogy a bérlők bérleti díja kifizesse a jelzáloghitelt, majd 30 év múlva eladják, remélhetőleg kihasználva némi árnövekedést.

Míg ez egy ésszerű megközelítés, a nyereség valószínűleg kicsi lesz, és a tőkenyereségadó magas lehet (tekintettel az alacsony költségalapra). És még mindig olyan időt és erőfeszítést igényel, amelyet máshol jobban el lehetne költeni.

4. Menj teljes munkaidőben

A komoly földtulajdonosok komolyan veszik a dolgot. Beépülnek, több épületet vásárolnak, és a munka jelentős részét maguk végzik. Ez egy életmóddöntés, amely komoly idő- és energiaráfordítást igényel, valamint egy olyan vételi és eladási stratégiát, amely maximalizálja az adóveszteség-áthárításokat és leírásokat, valamint minimalizálja a jövedelmet.

Ingatlankezelő felbérlése

Az ingatlankezelő sok feladatot tud kezelni a bérlemény üzemeltetésével járó feladatok közül. Ide tartozik a marketing, a bérlők kiválasztása, a karbantartás, a költségvetés összeállítása és a bérleti díjak beszedése. Megfontolhatja egy ingatlankezelő felbérlését, ha szeretné ezeket a feladatokat delegálni, bár ez csökkenteni fogja a nyereségét.

Az ingatlankezelő szerepe

Az ingatlankezelők többféle szerepet is betölthetnek. Hogy pontosan mi az, azt Önnek kell megtárgyalnia a menedzserével. Fontos meghatározni, hogy mi lesz a szerepük, és kidolgozni a feladatok és felelősségek listáját. Az ingatlankezelője csak bérlőket fog találni? Vagy a napi karbantartással és a bérleti díj beszedésével foglalkozik majd?

Az ingatlankezelő lehet független vállalkozó vagy alkalmazott. Beszélnie kell az adószakértőjével, hogy meghatározza a legkedvezőbb megközelítést és az esetlegesen felmerülő konkrét kötelezettségeket.

Megbízhat egy ingatlankezelő céget is; egy olyan céget, amellyel szerződést köt, hogy közvetlenül foglalkozzon a bérlemény minden aspektusával. Ez drága lehet, de ideális lehet, ha több bérleménye van.

Az ingatlankezelő kiválasztása

Győződjön meg róla, hogy bármelyik ingatlankezelő, akit fontolgat, megfelel a megfelelő helyi és nemzeti engedélyezési követelményeknek.

Egy olyan vezetőt érdemes keresnie, aki tapasztalt a reklám, a marketing, a bérlői kapcsolatok, a bérleti díjak gyűjtése, a költségvetés, a bérbeadás és a karbantartás terén. A jó ingatlankezelő a helyi és állami törvényeket is ismeri. Ingatlantulajdonosként Önt felelősségre lehet vonni a menedzser cselekedeteiért, így Önt be lehet perelni, ha a menedzser megsérti a tisztességes lakhatási törvényeket.

Ha már döntött az ingatlankezelőről és a megállapodás feltételeiről, írjon egy ingatlankezelési szerződést, amely meghatározza az ingatlankezelő feladatait, díjazását és felmondási feltételeit.

A lényeg

Megéri-e ingatlantulajdonossá válni? Ezt csak Ön tudja eldönteni. Csak győződjön meg róla, hogy nézze meg, mielőtt ugrik, és reális elvárásokkal és egy szilárd játéktervvel vágjon bele az új vállalkozásába.

Azzal, hogy tudja, mibe keveredik, mielőtt belevág, jobban felkészül arra, amivel találkozik, és nagyobb valószínűséggel fogja élvezni a tapasztalatot.