Az Airbnbs visszatér a hosszú távú lakhatáshoz, de ez nem jelenti azt, hogy a bérleti díjak csökkennek
Ez a tendencia egyre nagyobb lábakon áll Észak-Amerikában, ahogy a rövid távú bérleti piac a világjárvány alatt elérte a mélypontját. Annak ellenére, hogy Ontario, Florida, Pennsylvania, Georgia, Delaware, Maine és Vermont államokban ideiglenesen betiltották az Airbnb típusú bérbeadást, a potenciális bérlők gyanúsan tiszta, jól felszerelt, teljesen berendezett, rugalmas bérleti szerződéssel és magas bérleti díjakkal rendelkező lakások listáját találták meg a nem Airbnb bérleti oldalakon keresztül olyan városokban, mint Toronto, Philadelphia, Atlanta és Vermont síparadicsomai.
“Rengeteg készletet látunk” – mondja John Pasalis, a torontói lakáspiac elemzője és a Realosophy Realty elnöke. ” sok eladó nem tette ki a lakását a piacra, de sok bérlő igen. Erős listázási növekedést láttunk, különösen a belvárosban”. Az ottani túlkínálat – folytatja – 5%-os árcsökkenéshez vezetett a belvárosi bérleményeknél.”
De mielőtt bárki ünnepelné a csökkenést, gondoljon a pandémiát megelőző bérleti díj megfizethetőségi válságra. A közepes és magas költségű Airbnb-egységek beáramlása a hosszú távú bérleti piacra talán több lehetőséget ad a felső kategóriás bérlőknek, de negatív hatással van az alacsonyabb jövedelműekre.
Kutatók kimutatták, hogy az Airbnb-típusú lakások jelenléte egyes városokban növelte az általános kérhető árakat, miközben csökkentette a rendelkezésre álló megfizethető lakások számát. Emellett élesebbé teszi a versenyt az olcsóbb lakásokért, olyannyira, hogy egyesek kénytelenek lehetnek túllicitálni a bérleti díjat, hogy lakást biztosítsanak maguknak. Ha a hosszú távú piacra visszatérő egységek többe kerülnek, mint amennyit a bérlők ésszerűen meg tudnak fizetni, de ezek az egyetlen elérhető lehetőségek, több ember találhatja magát anyagilag túlterheltnek.
“Úgy értem, 5%-os csökkenés… Tudja, amikor az egy hálószobás társasházi lakásokat havi 2000 dollár fölött bérelték, az 100 dollár. Érted, mire gondolok? Persze, ez jó, de 1900 dollár még mindig nagyon drága” – mondja Pasalis.
A nagyobb kép
Az elmúlt néhány évtizedben a megfizethető bérlakások száma az Egyesült Államokban lassan csökkent. Aztán, valamikor 2012 körül, lezuhant a szakadékba.”
Alex Hermann, a Harvard Egyetem Joint Center for Housing Studies kutatóelemzője méri az alacsony költségű lakások csökkenését az Egyesült Államokban. 2014 és 2018 között a 600 dollár alatti bérlakások száma évente átlagosan mintegy félmillió darabbal csökkent. Ez összesen körülbelül 2,7 millió egységet jelent” – mondja. Ugyanakkor a havi 1000 dollárnál drágább egységek száma ugyanebben az időszakban valamivel kevesebb mint 5 millióval nőtt.”
A százalékos arányok még szembetűnőbbek. 2000-ben a 600 dollár alatti lakások a bérlakáskínálat 36%-át tették ki. Ez 2014-ben 30% volt, 2018-ban pedig 23%. Hermann szerint ez szakadékot teremt az alacsony bérleti díjú lakások kínálata és kereslete között, amely nagyobb ütemben szélesedik, mint az alacsony jövedelmű amerikaiak bére.
A felgyorsult csökkenés időzítése különös. A 2008-as összeomlás és a nagy recesszió nyomán következett be, amely 10 millió lakástulajdonost kényszerített árverezésre. A részvényesek által támogatott intézményi befektetők felvásárolták az elárverezett lakások nagy részét, ami professzionalizálta a bérbeadói osztályt, és egyre inkább profitorientálttá tette azt. Az Airbnb első hatalmas növekedési hulláma 2011 és 2014 között zajlott, nem véletlenül. Amennyire a rövid távú bérbeadás lehetővé tette a veszélyeztetett lakástulajdonosok számára, hogy megengedhessék maguknak otthonaikat, annyira ösztönözte a spekulánsokat a lakások felhalmozására és eladására is.
Pandémia utáni mélyülő válság megelőzése
Most, amikor a Covid-19 az elmúlt 100 év legmagasabb munkanélküliségi szintjét váltja ki, és amerikai bérlők millióit fenyegeti a bérleti díj nemfizetésének veszélye, a bérlakások állapota újabb veszélyes szakadék felé közeledik.
Jelenleg a havi 750 dollár alatti bérlakásállomány több mint felét az anya- és kisbérbeadók birtokolják. Ha a bérlőik nem fizetnek, ezek az épülettulajdonosok nem biztos, hogy fizetőképesek tudnak maradni. Ez érzékennyé teszi őket a spekulatív vásárlók számára, mondja Maya Brennan, az Urban Institute vezető politikai programmenedzsere. “Valójában még nagyon korai stádiumban vagyunk, hogy képesek legyünk megelőzni azt a problémát, hogy a bérlakások megszűnnek, vagy olyan befektetők vásárolják meg őket, akiknek egyetlen indítéka a profitmaximalizálás, és nem az egészséges lakáspiac fenntartása egy régióban” – mondja.
A legjobb sürgősségi intézkedés ennek megakadályozására, hogy mindenki ki tudja fizetni a bérleti díjat, különösen, ha tartozik egy kis bérbeadónak. A következő lépés, mondja Brennan, olyan erős programok létrehozása, amelyek a meglévő bérlőknek vagy az állami szektornak adnak elővásárlási jogot a fizetésképtelen ingatlanok megvásárlására a megfizethető lakhatás fenntartása érdekében. Ha egyik sem történik meg, a válság csak súlyosbodni fog – mondja. “És ezt nem tudjuk elviselni.”
Az Airbnb-házigazdáknak a hosszú távú bérleti piacra való átcsapásával kapcsolatban még nem világos, hogy lesz-e bármilyen pozitív hatása a megfizethető lakhatásra. Lehet, hogy nagyobb kínálatot teremt, és lejjebb nyomja az árakat. A városok és államok kihasználhatják a járványt arra, hogy szigorúbb ellenőrzéseket vezessenek be, ami visszaterelheti a lakásokat a hosszú távú bérlőkhöz. Vagy csak újra átélhetnénk az elmúlt 10 évet.
Visszatérve Montrealba, öt hét keresgélés után Brissette most talált egy egyszobás lakást a város Little Italy negyedében. A bérleti díj borsos, havi 1600 dollár, ami a duplája annak, amit néhány évvel ezelőtt bárki fizetett volna.
“Szerencsés vagyok, hogy megtaláltam – és szerencsés, hogy megengedhetem magamnak” – mondja.
Tracey Lindeman szabadúszó író Ottawában él.
