Blackstone REIT Faces Pricing Pressure Amid Real Estate Freeze
Ez teszi az egyik legnagyobb REIT az országban és a domináns a 45 milliárd dolláros nem nyilvános térben. Gyorsan növekedett a brókercégek lakossági ügyfeleinek megszólításával, és szilárd és egyenletes hozamokat termelt. Tavaly 12%-os hozamot ért el az osztalékkal együtt, 2017 januári indulása óta pedig évi 10%-ot. 5%-os osztalékot fizet.
Az olyan nyilvános REIT-ekkel ellentétben, mint a Public Storage (ticker: PSA), a Boston Properties (BXP) vagy az Avalon Bay Communities (AVB), a BREIT részvényeinek nincs nyilvános piaca.
A Blackstone havonta árazza a BREIT részvényeit harmadik féltől származó források segítségével. A Blackstone hamarosan meghatározza a március 31-i értéket, és valószínűleg csökkenteni fogja az értéket. A BREIT-nek a bevezetése óta csak két csökkenő hónapja volt.
HAVE YOUR SAY: A Barron’sw szeretné tudni, mit gondol a piacról, a gazdaságról és arról, hogy a koronavírus hogyan befolyásolja a befektetéseket a Big Money olvasói szavazásán. Vegyen részt a felmérésben itt.
A Vanguard Real Estate ETF (VNQ), a vezető REIT tőzsdén kereskedett alap, márciusban mintegy 20%-ot esett, és áprilisban eddig visszanyerte a csökkenés egy részét. A Vanguard ETF az eddigi év során 17%-os negatív összhozamot ért el. A BREIT februárig 0,7%-kal emelkedett.
“Arra számítanék, hogy a NAV csökken, de nem drákói csökkentésre” – mondja Kevin Gannon, a Robert Stanger, egy New Jersey-i befektetési bank vezérigazgatója, aki az ingatlanszektorra összpontosít, beleértve a nem nyilvános REIT-eket is. “A Blackstone-nak sok tőkéje és okos menedzsmentje van. Arra számítok, hogy kihasználják a gyengeséget és a lehetőséget.”
Egy nyilatkozatban Frank Cohen, a BREIT vezérigazgatója elmondta: “A BREIT nagyon jó helyzetben van ebben a kihívásokkal teli környezetben, tekintettel mérlegünk erősségére és a befektetett eszközökre, amelyek nagy súlyt képviselnek a logisztika és a bérlakások terén.”
“A Blackstone Real Estate számos kihívásokkal teli piaci cikluson keresztül sikeresen működött” – tette hozzá Cohen. “Hosszú távú befektetők vagyunk, és tudjuk, hogy a piacok nem mindig stabilak, ezért úgy strukturáltuk a BREIT-et, hogy sikeresen navigáljon az összetett környezetben, miközben továbbra is megvalósítja a meggyőző lehetőségeket.”
A nem nyilvános REIT-ek részben azért nyerték el a befektetők tetszését, mert részvényeik ára a nyilvános REIT-ekhez képest kevésbé volatilis. A Blackstone, amelynek ingatlancsoportja 157 milliárd dollárnyi eszközt kezel, az egyik legjobb hozamot érte el a nem nyilvános szektorban.
A Blackstone és más nem nyilvános REIT-ek üzemeltetői azonban nem hagyhatják figyelmen kívül a nyilvános piacokat és a gazdaságot.
A Bloomberg múlt héten jelentette, hogy az LPL Financial Holdings leállította nyolc nem nyilvános REIT ügyfélvásárlását, köztük a Blackstone BREIT-et, mert aggódik amiatt, hogy a NAV elmaradhat a befektetések értékének változásától. Az LPL nem válaszolt a kommentárra vonatkozó megkeresésekre.
A nem nyilvános REIT-ek az elmúlt években egyre népszerűbbé váltak, mivel az olyan elismert menedzserek, mint a Blackstone, a Starwood Capital Group és az Oaktree Capital Management terjeszkedtek az egykor háttérbe szorult szektorban, amely a nagy nyilvános REIT-ekhez képest magas értékesítési jutalékokról és középszerű menedzsmentről ismert.
A Blackstone messze a legnagyobb szereplő. Robert Stanger adatai szerint tavaly 8,7 milliárd dollárt gyűjtött be a befektetőktől, ami a szektorba érkező összes új pénz közel 75%-át teszi ki. Szolid hozamai miatt széles befektetői bázist vonzott. A minimális befektetés 2500 dollár.
A Blackstone hasonló árképzési problémával szembesül a magántőke- és ingatlanalapjainál a bizonytalan piacok közepette. A cég 2019 végén 571 milliárd dollárt kezelt, ezzel a legnagyobb szereplője az alternatív eszközöknek.
A Blackstone a BREIT-et “örök életű” REIT-nek nevezi, amely “intézményi kaliberű magáningatlanokat kínál a jövedelemorientált befektetőknek”. A Blackstone stratégiájának kulcsfontosságú részét képezte, hogy a befektetői bázisát a lakossági befektetőkre szélesítse.
A BREIT korlátozott likviditást kínál a befektetőknek. A REIT készen áll arra, hogy egy hónap alatt részvényeinek 2%-át, negyedévenként pedig 5%-át vásárolja vissza, és fenntartja a jogot arra, hogy korlátozza a részvényvisszavásárlásokat, vagy ne vásároljon vissza részvényeket a befektetőktől.
A korlátozott likviditás részben azért létezik, mert a Blackstone nem akar kényszerű eladói pozícióba kerülni. A Blackstone intézményi magántőke- és ingatlanalapjai hasonlóan működnek. A BREIT bőséges likviditással rendelkezik, 3,1 milliárd dollárral, és az osztalék biztonságosnak tűnik.
A befektetők március folyamán visszaválthatják részvényeiket a február 29-i nettó eszközértéken, amely az egyik fő részvényosztály esetében 11,42 dollár volt részvényenként. Ez az ár alig változott az év végi NAV-hoz képest. Ez a 11,42 dolláros ár volt az az ár, amelyen március folyamán vásárolni lehetett.
A február 29-i árfolyam nagyon vonzó kilépési ár volt, figyelembe véve az állami REIT-szektor esését. Néhány BREIT befektető el akarhatta adni a részvényeit, hogy készpénzt szerezzen, vagy újrabefektessen a nyomott nyilvános piacokon.
“A március kemény hónap volt a befektetők számára; likviditást kértek, és mi ezt biztosítottuk azzal, hogy minden visszaváltási kérelmet teljesítettünk” – mondta Cohen a BREIT-től. “A részvény-visszavásárlási tervünkkel összhangban továbbra is eleget teszünk minden visszaváltási igénynek”.
A BREIT-nél megnövekedhetnek a visszaváltási kérelmek, ha a nyilvános ingatlanpiacokhoz képest magas NAV-ot tart fenn.
A Blackstone szerint a BREIT “részvényárfolyama a nyilvános részvényekhez képest kisebb volatilitásnak van kitéve, mivel a részvényenkénti NAV a tulajdonában lévő ingatlanvagyon értékén alapul, és nincs kitéve a nyilvános piaci árazási erőknek, mint a nyilvános részvények ára.
Noha a részvényárfolyam a nyilvános részvényekhez képest kisebb volatilitásnak van kitéve, az ingatlanok értéke ingadozhat, és kevesebbet is érhet, mint amennyit eredetileg fizettek érte. A BREIT részvényei lényegesen kevésbé likvidek, mint a nyilvános részvények, és nem mentesülnek az ingadozásoktól.”
A Blackstone érvelése szerint az ingatlanok és más eszközök magánpiacai lassabban mozognak, mint a nyilvánosak, és a BREIT nettó eszközértéke ezt tükrözi.
A BREIT jelentős díjbevétel forrásává vált a Blackstone számára. Évente a nettó vagyon 1,25%-át, valamint a teljes hozam 12,5%-ának megfelelő ösztönző díjat számít fel, amely egy 5%-os minimális hozamra és egy felső határra vonatkozik.
A tavalyi alapdíj 108 millió dollár volt, az ösztönző díj pedig 141 millió dollár, azaz összesen közel 250 millió dollár. Az ösztönző díj idén veszélybe kerülhet, hacsak nem következik be fordulat az ingatlanpiacokon.
A BREIT jól pozícionálta magát, mivel február 29-én állományának nagy része ipari és lakóingatlanokban volt, a kereskedelmi ingatlanpiac két legerősebb szektorában. Nincs kitettsége a nehéz helyzetben lévő plázaüzletágban.
Az elmúlt hónapokban azonban két nagy Las Vegas-i befektetést hajtott végre, közel a piaci csúcshoz. A BREIT 2019 végén 4,25 milliárd dolláros megállapodást kötött az MGM Resorts International (MGM) vállalattal a csúcskategóriás Bellagio szálloda/kaszinó ingatlanjairól, amelynek 95%-át a BREIT, 5%-át pedig az MGM birtokolja. A BREIT a bérbeadó, az MGM pedig bérleti díjat fizet neki.
A BREIT ezután összefogott az MGM Growth Properties (MGP) állami REIT-tel, hogy februárban egy hasonló tranzakció keretében 4,6 milliárd dollárért megvásárolja az MGM Grand és a Mandalay Bay Resorts ingatlanjait az MGM Resorts-tól.
Az MGM Resorts, amely éves bérleti díjfizetési kötelezettséggel tartozik a BREIT-nek, részvényeinek árfolyama idén 57%-kal, 14 dollárra zuhant, a március közepe óta bezárt vegasi ingatlanokkal kapcsolatos magas adósság és bérleti díjfizetési kötelezettségek miatti aggodalmak és a jövőbeli nyereségességgel kapcsolatos bizonytalanság miatt.
A bérleti díjfizetésre az MGM Resorts feltétel nélküli garanciát vállal, ami jelentős biztonságot nyújt a BREIT számára. Az MGM kiemelte jelentős likviditási helyzetét. A BREIT azonban valószínűleg nem tudná most megkapni a vételárát mindkét üzleten.
A Las Vegas és a kaszinószektor egészségével kapcsolatos befektetői félelmeket tükrözve a BREIT partnere, az MGM Growth Properties részvényei idén mintegy 20%-kal, 25 dollárra estek.
A kemény gazdasági környezet és a nyilvános ingatlanrészvények meredek zuhanása nyomást gyakorol a Blackstone-ra, hogy pontosan tükrözze a csökkenő piacot a BREIT értékében.
Az Andrew Barynak írjon a [email protected]
címre.