Lakásokba való befektetés:

A keményen dolgozó szakemberek keresik a jövedelmük diverzifikálásának és álmaik életstílusának lehetőségét. Sokan keresik a részvénypiac alternatíváit, és az ingatlanokat érdekes lehetőségnek tartják. Az ingatlan kézzelfogható, bizonyított és gyakorlati célt szolgál. Ezért népszerű stratégia az egylakásos bérlakásokba való befektetés. És bár az egylakásos ingatlanok bérbeadása nagyszerű lehetőség, a hozzáértő befektetők mérlegelik a lakásbefektetés előnyeit és hátrányait.

Képes dolog egy egységbe befektetni, de fontolja meg a három… vagy 300 egységbe való befektetés előnyeit! Lehet, hogy azt gondolja, hogy ez nevetségesen hangzik, és hogy igazságosak legyünk, vannak kihívások és hátrányok, amelyeket figyelembe kell venni, mielőtt belevetné magát a többlakásos lakásokba. Definiáljuk ezt az alternatív befektetést, és foglalkozzunk néhány előnyével és hátrányával.

Mi a multifamily?

Amint a neve is mutatja, a multifamily olyan épület vagy építmény, amelyet több család különböző lakóegységekben történő elhelyezésére terveztek. A multifamily állhat duplexekből, triplexekből, quadosokból, townhome-okból és apartmanházakból. Ezek tulajdonosa lehet egy magánszemély, egy vállalkozás vagy egy magánszemély, aki megvásárolt egy egységet.

A lakásokba való befektetés a különböző előnyök miatt vonzó, különösen az adókedvezményt kereső magas jövedelműek számára, de van néhány hátránya is, amit figyelembe kell venni. Miközben mérlegeli a lehetőségeket, nézze meg az előnyeit és hátrányait.

Pro: Kedvező hozamok a többlakásos ingatlanoknál

Amint az várható volt, a többlakásos ingatlanoknál nagyobb pénzforgalmat generálhat, mint egy egylakásos háznál. A bérleti bevételből származó cash flow az a pénz, ami az összes kiadás és a jelzálogfizetés után megmarad. A cash flow nem egyszerűen király, hanem a többlakásos befektetések sarokköve.

A cash flow hatékony kezelése olyan lenyűgöző hozamokat eredményezhet, amelyeket más befektetésekből nehéz elérni. Még a lakásokból származó konzervatív hozamok is általában kedvezőbbek más eszközosztályokhoz képest.

Kapcsolódó podcast: Rod Khleif

Con: Hogyan hozzunk létre egy életre szóló cash flow-t Rod Khleif-fel

Con: Nagy készpénzkiadást igényel

Egy lakóház megvásárlása nagy készpénzkiadást igényel, amely fedezi az előleget, a zárási költségeket, a díjakat, a tartalékokat és a működés stabilizálásához szükséges tőkekiadásokat. Ez az összeg gyorsan tekintélyes összegre rúghat.

Pro: Az értéknövekedés és az érték ellenőrzése

A családi házaktól eltérően, amelyek értékét az összehasonlítható lakáseladások alapján határozzák meg, a társasházak értékét az általuk termelt jövedelem határozza meg a környéken található többi társasházhoz viszonyítva.

Tipikusan egyértelmű összehasonlító adatokkal rendelkezik a bérleti díjak, az eladások és az olyan jövedelemtermelő extrák, mint a parkoló és a mosoda tekintetében, amelyek tájékoztatják az üzemeltetési döntésekről. Ez lehetővé teszi a befektetők számára, hogy a jövedelem egyszerű növelésével vagy a kiadások csökkentésével kényszerítsék ki a felértékelődést.

Hátrány: Nem likvid eszköz

A lakások más befektetésekhez képest nem likvidek. Ahhoz, hogy a befektető pénzt kapjon egy lakásból, általában el kell adnia vagy refinanszírozni kell. Ráadásul általában hónapokba telik egy alkalmas vevő megtalálása, a vételi feltételekről való megegyezés, majd az eladás lezárása.

Pro: Centralize Operations and Efficiency

Az apartmanház tulajdonlásának egyik fő előnye az egy családi házban lévő megfelelő számú egységgel szemben a méret és a hatékonyság.

Egy épületben hatékonyan kezelheti a kiadásokat és központosíthatja a műveleteket. Van egy központi hely az ellenőrzések kezelésére, a vállalkozókkal való találkozásra, a bérleti díjak beszedésére és az üres egységek bemutatására anélkül, hogy az egész várost be kellene járnia. A kiadások csökkennek, mivel kevesebb tető, gépészet és egyéb ineffektivitás van.

Ezeken kívül egy üres lakás egy családi házban nem biztosít bevételt, de egy társasházzal a többi egység továbbra is pénzforgalmat generál. Példának okáért, amikor az egyik örökölt bérlőnk abbahagyta a bérleti díj fizetését, ez több ezer forintunkba került kifizetetlen bérleti díj és javítások formájában. Az épület többi egysége azonban továbbra is elegendő pozitív pénzforgalmat generált.

Con: Kockázatokkal jár

Mint minden befektetés, a lakások is bizonyosan magukban hordozzák a kockázatokat. A nagyobb árfekvés és a kevesebb kilépési stratégia miatt, mint mondjuk egy családi ház esetében, elengedhetetlen, hogy megértsük ezeket a kockázatokat és minimalizáljuk őket.

A helyi táj és a célingatlan megfelelő elemzése kritikus fontosságú. Konkrétan figyelembe kell venni a bérlői keresletet, a meglévő és tervezett lakásállományt, a helyi gazdasági tényezőket és a rendelkezésre álló finanszírozási feltételeket.

Kapcsolódó podcast: Joe Fairless-szel

Pro: Megtarthatja a napi munkáját

Az egyik legjobb dolog a társasházakban az, hogy egy professzionális menedzsment céget bérelhet a felügyeletére. Ez egy passzív befektetést biztosít, amely lehetővé teszi, hogy hasznot húzzon az ingatlanok birtoklásából, anélkül, hogy egy hajnali 2 órás hívást kellene intéznie, hogy megjavítsa a szivárgó WC-t. Ha pedig passzívan fektet be egy szponzorral, akkor ők kezelik a működés minden aspektusát, míg Ön csak a kifizetéseket szedi be.

Hátránya: Kevesebb nyereség az Ön számára

A professzionális menedzsmentnek van egy hátránya is. Valószínűleg nem tesznek extra lépéseket azért, hogy több profitot préseljenek ki az Ön számára, különösen, ha ez nem hoz nekik több pénzt.

Sőt, sok ingatlankezelő cég további pénzt keres az egységek forgalmával, a bérlők elhelyezésével, a javításokkal, a karbantartással, a késedelmi díjakkal stb. Ezért elengedhetetlen, hogy proaktívan vezesse és irányítsa az ingatlankezelő céget, és összehangolja érdekeiket az ingatlan optimális működésével.

Kapcsolódó podcast: Bekam

Pro: Kevesebb adókötelezettség, több pénz az Ön számára

Azt mondják, hogy nem az számít, hogy mit keres, hanem az, hogy mennyit tart meg, és a lakásbefektetés adókedvezményei az egyik legerősebb eszközzé teszik, hogy több pénzt tartson meg, és minimalizálja az adókötelezettségét.

Az összes költségét leírhatja (reklám, kezelési díjak, karbantartás stb.), ami segíthet csökkenteni az adóköteles jövedelmét. Eladáskor elhalaszthatja a tőkenyereség és a visszaforgatási adót. Akár le is írhatja az épület értékét, és ha költségmegosztási elemzést használ, felgyorsíthatja az értékcsökkenési ütemtervet, így még nagyobb megtakarítást érhet el.

Hogyan kezdjen el lakásokba fektetni

A többcsaládos befektetésekhez munka kell. Mindennek tetejébe ki kell választani a megfelelő ingatlant, karbantartani és hatékonyan menedzselni a lakókat.

Ha el akarja kezdeni, fel kell tennie magának még néhány kérdést. Mennyi időt tudsz fordítani a többlakásos ingatlanok tulajdonlására és menedzselésére? Hogyan találsz jó ajánlatokat? Hogyan tudod megfelelően és konzervatívan elemezni az üzleteket?

Sok olyan emberrel találkoztunk, akiknek tetszik a többlakásos ingatlanokba való befektetés gondolata a kiegészítő jövedelem vagy az adókedvezmények miatt, de nem keresnek másodállást. Sokan közülük profitáltak a lakásszindikátumokba való befektetésből, ami lehetővé teszi a befektetők számára, hogy egyesítsék erőforrásaikat egy ingatlan megvásárlására. Ebben az esetben azonban van egy külön üzemeltető, aki felügyeli az összes műveletet, így a befektetők egyszerűen csak csekkeket gyűjthetnek.

Kapcsolódó cikk – Hogyan működik az ingatlanszindikáció?

A lakásszindikáció példája

Tegyük fel, hogy 10 embernek van fejenként 100 000 dollár befektetni valója. Ahelyett, hogy mindegyikük külön-külön egy-egy családi ház bérleményét vásárolná meg, úgy döntenek, hogy ezeket a pénzeszközöket egy lakásszindikáción keresztül egyesítik, és az 1.000.000 dollárt 25%-os előlegként egy 4 millió dolláros lakáskomplexum megvásárlására fordítják. A nagyobb lakópark elegendő bevételt termel ahhoz, hogy professzionális menedzsmentet alkalmazzanak, és még mindig komoly hozamot biztosít a 10 befektetőnek. Így több szabadidejük marad a szenvedélyeikre. Ezt a stratégiát arra használtuk, hogy több mint 90 millió dollár értékű lakásokban működtünk együtt a befektetőkkel.

Ha arra a következtetésre jutott, hogy a lakásbefektetés előnyei felülmúlják a hátrányokat, itt az ideje, hogy többet tudjon meg a folyamatról és a következő lépésekről. Ha saját maga szeretné kezelni az üzleteket, szánjon időt arra, hogy könyvek, podcastok és hálózatépítés segítségével képezze magát. Ha a passzív befektetés az Ön által preferált útvonal, olvassa el az ingatlanszindikátusok értékeléséről írt cikkünket. A gyakran feltett kérdések közül is áttekinthet néhányat, amelyeket gyakran kapunk a befektetőktől.

Ha szeretne csatlakozni befektetői listánkhoz, kérjük, még ma töltse ki az új befektetői űrlapot.