Mit jelent az, ha egy lakásnak van egy “helyben lakó” bérlője, és miért érdemes ilyet vásárolni?

Ezekre a lakásokra egyes vásárlók okos befektetésként tekintenek, és gyakran a hasonló egységekhez képest kedvezményesen jutnak hozzá – mondják szakértőink. Ugyanakkor van néhány határozott hátrányuk is – a legnyomasztóbb az a kérdés, hogy a vevők mikor költözhetnek be.

A “helyben lévő bérlővel” rendelkező lakás pontosan az, aminek hangzik – egy olyan lakás, ahol már van egy bérlő, aki elfoglalja a helyiséget. És a bérlővel együtt jellemzően nagyobb a megfizethetőség.

“Általában azért alacsony az ár, mert van egy csapda: A lakásokat hosszú távú vagy bérleti díjjal szabályozott bérlőkkel adják el, akiket nem lehet könnyen, vagy egyáltalán nem lehet kiszorítani” – mondja Deanna Kory, a Corcoran brókere. “Így jellemzően olyan befektetők vásárolják meg őket, akik hosszú távon gondolkodnak az ilyen egységek megvásárlásáról”.

A lakást piaci árú vagy havi bérleti szerződéssel elfoglaló bérlőket könnyebb kiköltöztetni, bár a vevőknek még ezekben az esetekben is tanácsos alaposan ellenőrizni a bérlő bérleti szerződését. Mivel ezek a vevők egyben a bérlő bérbeadójává is válnak, a lakás megvásárlása előtt a bérlő hitelképességét és bérleti díjfizetési előzményeit is meg kell vizsgálniuk.

Ez a megállapodás kényelmes lehet azoknak a vevőknek, akiknek el kell adniuk egy másik ingatlant, és nem sietnek a költözéssel.

“A vevő megvásárolhat egy “bérlő a helyén” lakást, miközben a jelenlegi otthona eladó, és nem kell a két eladást úgy időzítenie, hogy egyszerre történjen” – magyarázza – “A lakását piacra dobhatja, és hasonló időkeretben tervezheti a kiürítést, mint amikor az új vásárlás bérlője kiürül, miközben már megvásárolta az új lakást.”

Az ilyen vevőknek azonban – teszi hozzá – vissza kell tartaniuk a lakás teljes kifizetését, amíg a bérlő ki nem költözik: “Fontos, hogy a jelenlegi bérlők kiköltözéséig bizonyos összegeket letétben tartsanak, hogy a lakás megfelelő beköltözési állapotban legyen az új lakástulajdonosok számára – például semmi sem sérült meg, amikor a bérlők elhagyják a lakást”.

Ha a bérlő bérleti díj-stabilizált, akkor a vevőnek valóban hosszú távon kell gondolkodnia – vagy fel kell készülnie a kivásárlásról szóló tárgyalásokra. Ugyanis amikor a legtöbb bérletstabilizált épületben társasházi vagy társasházi átalakítás történik, akkor azt kilakoltatásmentes terv alapján teszik, ami azt jelenti, hogy egy külső vevő nem tudja kilakoltatni az ott lakó bérlőt.

“Ha megveszel egy lakást, ahol bérletstabilizált bérlő lakik, nem tudod kilakoltatni őket, és nem tudod megemelni a bérleti díjat” – mondja Sam Himmelstein, egy ügyvéd, aki lakó- és kereskedelmi bérlőket és bérlői egyesületeket képvisel (és FYI, egy Brick szponzor). “Az is előfordulhat, hogy egy utóddal ragadsz – a bérlők gyermekei átvehetik a lakást”.

Más szóval, a vevő lehet, hogy hosszú ideig nem lesz képes lakni vagy eladni a lakást – ezért az alacsonyabb árcédula. Ha ez megtörténik, a vevő megpróbálhatja kivásárolni a bérlőt, ami potenciálisan nagyon költséges lehet.

Egy másik megfontolandó kérdés: Nem valószínű, hogy a bérlő havi bérleti díja fedezi a karbantartási díjakat és egyéb fenntartási költségeket. És mindezek tetejébe még további biztosítási megfontolások is felmerülnek.

“Egy befektetési vagy nem saját tulajdonú lakáshoz különleges biztosítási kötvényre van szükség. Egy szabványos lakásbiztosítás érvénytelen lenne” – mondja Jeffrey Schneider a Gotham Brokerage-től (a Brick szponzora.) “Az árazás nem sokban különbözik, de a megfelelő biztosítási formára van szükség. Olyan fedezetet is szeretne, amely megvédi a bérleti díjat, ha egy fedezett káresemény, például tűz vagy súlyos vízkár miatt a bérlő elmozdul, és nem fizet többé bérleti díjat.”

Szóval, miért menjen keresztül ezen a sok vesződségen? Tekintettel a lakás megvásárlásának alacsonyabb költségeire, a befektetés hosszú távon busásan megtérülhet, mivel a lakás felértékelődik. De mindenképpen kockázatos vétel.

Gondok otthon? A New York-i lakásban lakók kérdéseire szakértő válaszol. Küldje el kérdéseit a [email protected] címre.