Squatter’s Rights in Connecticut

Squatting az, amikor egy személy talál egy elhagyott vagy üres ingatlant, és beköltözik anélkül, hogy megbeszélné az ingatlan tulajdonosával. Úgy hangzik, mint a betörés – kivéve, hogy néha legális.

Ki számít földfoglalónak Connecticutban?

A squatter az, aki törvényes engedély nélkül foglal el egy elhagyott, elárverezett vagy lakatlan épületet (általában lakóépületet) vagy földterületet. Ez azt jelenti, hogy a személy nem tulajdonosa vagy bérlője az ingatlannak. Ennek ellenére a lakásfoglalások az Egyesült Államokban valójában legálisak és meglehetősen gyakoriak.

Ez nem birtokháborítás?

A lakásfoglalások nem feltétlenül jelentenek birtokháborítást. A birtokháborítás bűncselekmény, míg a házfoglalások általában polgári jellegűek. A házfoglalást azonban büntetőjogi magatartásként lehet kezelni, ha a bérbeadó vagy az ingatlan tulajdonosa megállapította, hogy a szóban forgó személy nemkívánatos.

Tartsa szem előtt a következőket:

1. A többi állammal ellentétben Connecticutban a bérbeadóknak/ingatlan tulajdonosoknak értesíteniük kell azokat, akik megpróbálkoznak a birtokháborítással kapcsolatos követeléssel, hogy megszakítják a követelés folyamatát. Más államok nem követelik meg a bérbeadóktól/ingatlan tulajdonosoktól, hogy “megmondják”, hogy az illetőnek jogellenes ott tartózkodnia. Ez teszi a connecticuti birtokháborítási jogokat egyedivé. Annak érdekében, hogy a birtokháborító ne szerezze meg az ingatlant hátrányos birtoklás útján, a megszakításról szóló értesítésnek meg kell történnie, és azt a helyi megye földhivatali nyilvántartásában dokumentálni kell.
2. A birtokháborítók vagy birtokháborítók hamisan hivatkozhatnak arra, hogy joguk van az ingatlanon tartózkodni, például hamis vagy csalárd papírok bemutatásával a tulajdonosnak. Ez jogellenes.
3. Annak ellenére, hogy a birtokháborítóknak vannak jogaik, ha nem teljesítik a hátrányos birtoklás követelményeit, letartóztathatják őket mint bűnös birtokháborítókat. Sokan kihasználják a birtokháborítók jogait, hogy tulajdonjogot szerezzenek egy ingatlan felett anélkül, hogy bérleti díjat vagy jelzálogot kellene fizetniük.

A szabály alól vannak kivételek:

• Ha valaki megszépíti (virágokat ültet, törmeléket távolít el stb.) a lakatlan és elhagyott lakó- vagy ipari ingatlant, esetleg elkerülheti a birtokháborításért való felelősségre vonást.
• Jogos vészhelyzet esetén az a személy, aki engedély vagy felhatalmazás nélkül jutott be az ingatlanba, mentesülhet a birtokháborítás alól.
• Az ingatlant nem szabad használni ahhoz, hogy a birtokháborítók megkezdhessék a birtokháborítási igényt.

Mikor tekinthető egy ingatlan elhagyottnak?

A lakásfoglalók jellemzően hajléktalan személyek, akik egy elhagyott ingatlanban rendezkedtek be. Connecticutban egy ingatlan akkor tekinthető elhagyatottnak, ha a tulajdonos írásban nyilatkozott arról, hogy elhagyta a helyiséget, és nem szándékozik visszatérni. Egy ingatlan akkor is elhagyatottnak tekinthető, ha az ingatlanadót legalább egy éve nem fizették be, vagy az önkormányzat a helyi rendeletek értelmében elhagyatottnak nyilvánította az ingatlant.

Mi a helyzet a visszamaradt bérlőkkel?

A visszamaradó bérlők, akiket néha türelmi bérlőknek is neveznek, olyan bérlők, akik a bérleti szerződésük lejárta után is az ingatlanban maradnak. Ebben a helyzetben a bérlő felelős a bérleti díj megfizetéséért a meglévő arányban és feltételekkel. A bérbeadó elfogadhatja ezt anélkül, hogy elismerné a bérlet jogszerűségét. Ha a visszatartott bérlő a kilépésre (kiköltözésre) való felszólítást követően sem távozik, akkor jogellenes visszatartásért peres eljárás indulhat ellene. A visszatartott bérlő nem hivatkozhat hátrányos birtoklásra, ha már felszólították, hogy távozzon. Bűnös birtokháborítónak minősül.
Ha a bérbeadó továbbra is elfogadja a bérleti díjat, akkor a bérlő tetszés szerinti bérlővé válik – ami azt jelenti, hogy a bérlő “a bérbeadó akaratából” tartózkodik az ingatlanon, és bármikor előzetes értesítés nélkül kilakoltatható.

A káros birtoklás megértése Connecticutban

A birtokos egy bizonyos ideig tartó tartózkodás után követelhet jogot az ingatlanra. Connecticutban 15 év folyamatos birtoklás szükséges ahhoz, hogy egy squatter hátrányos birtoklási igényt támasszon (CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). Ha a birtokháborító a birtokháborítást követeli, jogilag is tulajdonjogot szerezhet az ingatlanon. Ekkor a birtokháborító nem minősül bűncselekményt elkövető birtokháborítónak, és törvényes engedélye van arra, hogy az ingatlanon maradjon. A hátrányos használatot Connecticutban úgy is definiálják, mint az ingatlan folyamatos és megszakítás nélküli használatát.
Az Egyesült Államokban öt különböző jogi követelménynek kell teljesülnie a birtokháborítónak, mielőtt a hátrányos birtoklásra vonatkozó igényt érvényesíthetné. A birtokbavételnek meg kell történnie:

1. Hostile
2. Actual
3. Open & notorious
4. Exclusive
5. Continuous

Ha ezt az öt elemet nem teljesíti a squatter, akkor nincs alapja a hátrányos birtoklásra. Nézzük meg, mit jelentenek ezek mindegyike.

Hostile Claim

Az “ellenséges” nem azt jelenti, hogy a földfoglaló betörte az ajtót és fegyverrel rontott be, mint a SEAL Team Six… Jogi értelemben az ellenségesnek három meghatározása van:

1. Egyszerű megszállás. Ez a szabály (amelyet ma a legtöbb állam követ) az “ellenséges” fogalmát úgy határozza meg, mint a földterület puszta elfoglalása. A birtokháborítónak nem kell tudnia, hogy a föld másé.
2. A birtokháborítás tudatossága. Ez a szabály megköveteli, hogy a birtokháborító tisztában legyen azzal, hogy az ingatlan használata birtokháborításnak minősül (vagyis a birtokháborítónak nincs törvényes joga az ingatlanon tartózkodni).
3. Jóhiszemű tévedés. Néhány állam követi ezt a szabályt, köztük Connecticut. Ez megköveteli, hogy a birtokháborító ártatlanul jóhiszeműen tévedett, amikor először is elfoglalta az ingatlant, például egy érvénytelen vagy helytelen okiratra támaszkodva. Más szóval, a birtokháborító “jóhiszeműen” használta az ingatlant, és nem volt tisztában az ingatlan jelenlegi jogi státuszával.

Tényleges birtoklás

A tényleges birtoklás megköveteli, hogy a birtokháborító ténylegesen birtokolja az ingatlant (fizikailag jelen legyen) és úgy kezelje azt, mintha tulajdonos lenne. Ezt úgy lehet megállapítani, hogy dokumentálják a birtokháborítónak az ingatlan fenntartására és javítására tett erőfeszítéseit. A helyiségek szépítése, például a tereprendezés (ahogyan azt korábban említettük), példa lenne a földterület tényleges birtoklására.

nyílt & hírhedt birtoklás

A “nyílt és hírhedt” azt jelenti, hogy bárki számára nyilvánvalónak kell lennie – beleértve az ingatlan tulajdonosát is, aki ésszerű erőfeszítéseket tesz a nyomozás érdekében -, hogy valaki az ingatlanon házfoglalást végez. Ez azt jelenti, hogy a lakásfoglaló nem próbálja elrejteni, hogy ott lakik.

Kizárólagos birtoklás

A birtokháborítónak kizárólagosan kell birtokolnia a földet. Ez azt jelenti, hogy a birtokháborító nem oszthatja meg a birtoklást idegenekkel, a tulajdonossal vagy más bérlőkkel.

Folyamatos birtoklás

A birtokháborítónak szintén megszakítás nélküli ideig kell az ingatlanon tartózkodnia. Ez azt jelenti, hogy a birtokháborító nem adhatja fel az ingatlan használatát, nem térhet vissza rá később, és nem próbálhatja meg a “folyamatos” birtoklás időtartamába beleszámítani azt az időt, amíg az ingatlant elhagyta. Amint azt korábban említettük, 15 év folyamatos birtoklás szükséges a hátrányos birtokláshoz.

Color of Title

Ha a birtokbavételi jogokra keresgél, valószínűleg találkozott már a “colour of title” kifejezéssel. A tulajdonjog színe azt jelenti, hogy egy birtokos személy birtokolja az ingatlant anélkül, hogy “szabályos” lenne, például nem rendelkezik egy vagy több jogi emlékkel vagy okirattal, vagy nem megfelelően van bejegyezve. A squatter a tulajdonjog színezetére hivatkozhat, miután sikeresen teljesített egy hátrányos birtoklási igényt. Ha a birtoklást a tulajdonjog színezete nélkül szerezte meg, akkor a földfoglalónak csak a ténylegesen birtokolt földterületre lesznek jogai, vagyis az általa ténylegesen elfoglalt ingatlanrészre korlátozódik.

A birtokfoglalóknak ingatlanadót kell fizetniük Connecticutban?

A földfoglalóknak számos államban bizonyítaniuk kell, hogy több éven keresztül fizettek ingatlanadót. Connecticutban ez nem így van.
Ha a lakásfoglalók legalább 15 éve a sajátjukként élnek és tartják fenn az ingatlant, akkor joguk van a hátrányos birtoklásra hivatkozni.

Hogyan szabaduljunk meg a házfoglalóktól Connecticutban

Mint már említettük, Connecticutban a bérbeadóknak/ingatlan tulajdonosoknak értesíteniük kell a házfoglalókat, hogy megszakítják a hátrányos birtoklási igényük folyamatát. Sok államban meghatározott idő áll rendelkezésre a válaszadásra. Connecticutban azonban nincs ilyen határidő, mivel az állam a szükséges 15 éves tartózkodási időt elegendőnek tartja az ellenséges birtokbavétel megtámadásához.

Ha azonban a földtulajdonos jogi “akadályoztatás” alatt áll (kiskorú, cselekvőképtelen vagy börtönben van), akkor a szokásos 15 éven túl is megvédheti a föld tulajdonjogát. Ebben az esetben a fogyatékosság megszűnését (azaz a gyermek nagykorúvá válását, a személy beszámíthatóságának helyreállítását vagy a börtönből való szabadulását) követő 5 év áll rendelkezésére, hogy érvényesítse a földhöz való jogát.

Azért, hogy megvédje magát ettől a helyzettől, elengedhetetlen, hogy írásban értesítse az esetlegesen jelenlévő földfoglalókat, és közölje, hogy vitatja a hátrányos birtoklással kapcsolatos cselekményeket. Ez kiküszöböli a birtokháborítók azon lehetőségét, hogy most vagy a jövőben igényt támasszanak az adott ingatlanra. Ez az értesítés azonban nem szolgál kilakoltatásként.

Ezután a szokásos kilakoltatási eljárást kell követnie annak érdekében, hogy jogszerűen eltávolítsa a házfoglalókat a helyiségből.

Connecticutban a kilakoltatási értesítést öt nappal az értesítésben meghatározott időpont előtt kell kézbesíteni, amikor a házfoglalók utoljára tartózkodhatnak a helyiségben (CGS § 47a-23). A felszólításban meg kell jelölni az okot, amiért a személyt el kell költöztetni. Ha a lakásfoglaló olyan bérlő, akinek lejárt a bérleti szerződése, nem kell hivatkoznia a bérleti szerződésben foglalt követelményekre. Csak azt kell megállapítania, hogy a személy jogellenesen tartózkodik az Ön ingatlanán.

A lakásfoglalónak az idézésre és a panaszra a bíróságon való megjelenéssel kell válaszolnia a visszaküldési napot követő két napon belül. Ha a lakásfoglaló nem nyújt be választ a kétnapos határidőn belül, akkor Ön “beadvány benyújtásának elmulasztása” alapján ítélethozatal iránti kérelmet nyújthat be. Ha a lakásfoglaló a keresetlevél hivatalból történő kézhezvételét követő három napon belül nem nyilatkozik, a bíróságnak ítéletet kell hoznia a lakásfoglaló ellen (CGS § 47a-26a). Ha a földfoglaló választ nyújt be, vagy beismerő vallomást tesz, tárgyalást kell tartani. (CGS § 47a-26d).

A tárgyalás után az ítéletet vagy a bérbeadó/ingatlan tulajdonosa javára vagy ellene hozzák meg. Ha az ítélet a bérbeadó/ingatlan tulajdonosa javára születik, akkor a bíróságtól végzést vagy végrehajtást kell kérnie, amely kötelezi a házfoglalót a költözésre. Miután a bíróság kiadta a végrehajtást, azt át kell adni a helyi seriffnek a megfelelő kézbesítés érdekében. A seriffnek ésszerű erőfeszítéseket kell tennie annak érdekében, hogy felkutassa és értesítse a lakásfoglalót a kilakoltatás időpontjáról.

Elérhető idő elteltével a seriff fizikailag is eltávolíthatja a lakásfoglaló tulajdonát az utcára (CGS 47a-26d §). Ha a lakásfoglaló még mindig nem költözött ki, akkor a seriff erőszakkal eltávolíthatja a lakásfoglalót a helyiségből. A connecticuti törvények “ötnapos haladékot” írnak elő. Ez azt jelenti, hogy a bíróság által hozott végrehajtási ítéletet a meghozatalát követő 5 napig tilos végrehajtani.

A házfoglalónak joga van további felfüggesztést is kérni, és a bíróság legfeljebb hat hónapra elrendelheti azt (CGS § 47a-39).

A földfoglalóknak különböző jogaik vannak a különböző államokban. További információkért mindenképpen olvassa el a Connecticut General Statutes 47-31 & 52-575. szakaszát.

Tippek a házfoglalók elleni védelemhez Connecticutban

• Rendszeresen ellenőrizze az ingatlant
• biztosítsa az ingatlant (azaz zárja el a bejáratokat, zárjon be minden ablakot, zárjon be minden ajtót stb.)
• Helyezzen ki “Behatolni tilos” táblákat az ingatlanra, különösen, ha az jelenleg lakatlan
• Szóljon írásban, amint észleli, hogy házfoglalók vannak jelen
• Az ingatlan bérbeadásának felajánlása a házfoglalóknak
• Hívja a seriffet a házfoglalók eltávolítására a helyiségekből, ha nem távoznak
• Hívjon ügyvédet – bizonyos esetekben, előfordulhat, hogy pert kell indítania, hogy eltávolítsa a házfoglalót a helyiségéből