ASC 840 contro ASC 842: Differenze tra il vecchio e il nuovo standard di contabilità delle locazioni

Riassunto dell’ASC 840

ASC 840, Leases, è il precedente standard di contabilità delle locazioni per le aziende pubbliche e private che seguono gli US GAAP. Sotto ASC 840, i leasing erano classificati come capitale o operativo, e la classificazione aveva un impatto significativo sull’effetto che il contratto aveva sul bilancio della società. La classificazione del leasing di capitale comportava una passività che veniva registrata nel bilancio della società, mentre i leasing operativi non avevano un impatto sul bilancio. I leasing operativi possono essere stati divulgati nelle note a piè di pagina del bilancio, a volte all’interno della divulgazione degli impegni e delle contingenze.

Riconoscimento del bilancio per i leasing operativi

In base al feedback della comunità degli investitori, la SEC ha deciso che la presentazione contabile dei leasing operativi non ha fornito una vera visibilità riguardo alla passività per i futuri pagamenti del leasing. Sotto l’ASC 840, i leasing operativi non avevano un impatto sul bilancio. Tuttavia, secondo l’ASC 842, i futuri pagamenti di leasing per i leasing operativi devono essere riconosciuti nello stato patrimoniale. Di conseguenza, FASB ha annunciato l’iniziativa per aggiornare il principio di contabilità del leasing. Come notato nell’exposure draft, “è importante che la contabilità del leasing fornisca agli utenti del bilancio un quadro completo e comprensibile delle attività di leasing di un’entità.”

Data di transizione da ASC 840 a ASC 842

Le società pubbliche dell’anno civile hanno avuto tempo fino al 1° gennaio 2019 per adottare il nuovo standard, ASC 842, Leases. Mentre le aziende private dell’anno solare erano inizialmente tenute ad adottare entro il 1° gennaio 2020, il FASB ha modificato questo la scorsa estate dopo che molte aziende si sono sentite impreparate per la transizione. Ora, le aziende private dell’anno civile sono tenute a passare all’ASC 842 entro il 1° gennaio 2021.

ASC 840 vs ASC 842

In questo articolo affronteremo le differenze tra l’ASC 840 e l’attuale standard di contabilità del leasing di FASB, ASC 842, con un focus sul trattamento contabile del locatario. Ci sono alcune differenze molto importanti tra i due principi contabili del leasing.

Abbiamo evidenziato alcune delle differenze chiave qui sotto:

1. Quando viene determinata la classificazione del leasing? Quando viene determinata la classificazione del leasing?

Sotto l’ASC 840, la classificazione del leasing (cioè determinare se un leasing è un capitale o un leasing operativo) è stata determinata quando il leasing è stato eseguito (cioè l’inizio del leasing). Secondo l’ASC 842, la classificazione del leasing (finanziario o operativo) è determinata all’inizio del leasing. Pagamenti di leasing e costi esecutivi

Secondo l’ASC 840, i pagamenti minimi di leasing sono definiti come i pagamenti che un locatario è obbligato a fare in relazione al bene locato, esclusi i canoni potenziali e i costi esecutivi. I pagamenti minimi di leasing sono i pagamenti che sono stati richiesti per essere capitalizzati per un leasing di capitale sotto ASC 840.

Under ASC 842, i pagamenti fissi e “nella sostanza” i pagamenti fissi sono identificati come pagamenti che determineranno l’importo della responsabilità e del bene corrispondente registrati sul bilancio. Questi pagamenti fissi includono probabilmente l’affitto di base in quanto questi pagamenti sono noti e fissi per tutta la durata del contratto di locazione. I pagamenti fissi “in sostanza” sono pagamenti che possono sembrare variabili, ma sono in effetti inevitabili.

I costi legali (cioè assicurazione, tasse, manutenzione) è un termine che è definito sotto ASC 840, e il trattamento di questi costi è cambiato tra i due standard. Sotto ASC 840, questi costi erano esclusi per tutti i calcoli di leasing. Invece dei costi esecutivi, ASC 842 introduce il concetto di elementi di leasing e non di leasing. I locatari sono ora tenuti ad attribuire i pagamenti di leasing per questi elementi agli elementi di leasing e non di leasing. L’ASC 842 richiede alle entità di valutare se i costi rappresentano pagamenti per una componente del contatto (cioè una componente di leasing) o se il pagamento è per un bene o un servizio trasferito al locatario che è separato dal diritto di usare l’attività sottostante (cioè una componente non di leasing). A meno che l’azienda non si avvalga di un espediente pratico in cui il locatario può combinare le componenti di leasing e non di leasing, i pagamenti relativi alle componenti di leasing identificate sono gli importi che sono inclusi nella capitalizzazione di bilancio. In base a questa definizione, l’assicurazione e le tasse saranno ripartite tra gli elementi di leasing e non, mentre la manutenzione sarebbe considerata un elemento non di leasing e non inclusa nei pagamenti di leasing. Pertanto, secondo l’ASC 842, i costi associati alle tasse o all’assicurazione potrebbero essere inclusi nei pagamenti del leasing, mentre sarebbero esclusi secondo l’ASC 840.

3. I criteri di classificazione del leasing sono gli stessi?

Sotto l’ASC 840 c’erano quattro test per determinare la classificazione del leasing:

• Trasferimento della proprietà
• Opzione di acquisto d’occasione
• Durata del leasing maggiore o uguale al 75% della vita utile del bene
• Valore attuale dei pagamenti minimi di leasing maggiore o uguale al 90% del valore equo della proprietà locata

Secondo l’ASC 842, questi quattro criteri generalmente rimangono, sebbene le linee chiare relative al 75% e 90% siano state rimosse. Sotto ASC 842, una quinta prova è stata aggiunta concentrandosi sui beni altamente specializzati. Secondo questa prova, se il bene affittato è così specializzato che alla fine della durata del leasing non avrà un uso alternativo per il locatore, allora il leasing è classificato come un leasing finanziario.

Questa quinta prova è nuova per la contabilità del leasing e quindi, questo potrebbe portare a classificare un leasing come un leasing finanziario sotto ASC 842 quando sarebbe stato un leasing operativo sotto ASC 840. Tuttavia, abbiamo avuto la tendenza a vedere che se un contratto fa scattare questo test di uso specializzato, avrebbe fatto scattare anche uno degli altri test, poiché un locatore vuole assicurarsi che l’accordo sia redditizio.

4. Aggiustamento del valore equo

Secondo l’ASC 840, un locatario non può registrare un’attività di leasing di capitale che è maggiore del valore equo del bene. In tali scenari, le società sono tenute ad aumentare il tasso di sconto ad un tasso che ridurrà l’attività, e la passività di leasing, ad un importo pari al valore equo dell’attività sottostante.

Secondo ASC 842, l’attività dovrebbe essere registrata all’importo calcolato utilizzando il tasso di sconto appropriato (il tasso implicito nel leasing se noto, o il tasso di prestito incrementale), anche se l’importo risultante supera il valore equo. Successivamente, l’attività sarà sottoposta a un test di impairment e svalutata se necessario.

5. Differenza nel tasso di sconto utilizzato

L’ASC 840 richiede alle aziende di utilizzare il tasso implicito nel leasing (se noto) o il tasso di prestito incrementale dell’azienda. Sotto ASC 842, le aziende dovrebbero prima cercare di riconoscere il leasing usando il tasso implicito nel leasing. I locatori dovrebbero conoscere questo tasso e quindi sono tenuti a usarlo. Tuttavia, per i locatari, questo tasso spesso non è facilmente disponibile, quindi i locatari sono autorizzati a utilizzare il tasso di finanziamento incrementale.

Quindi, sotto entrambi ASC 840 e ASC 842, un locatario sta spesso utilizzando il tasso di finanziamento incrementale per contabilizzare il leasing. Tuttavia, il “tasso di finanziamento incrementale” è definito diversamente in entrambi i principi. Sotto ASC 840, il tasso debitore incrementale è “il tasso che, all’inizio del leasing, il locatario avrebbe sostenuto per prendere in prestito in un periodo simile i fondi necessari per acquistare il bene affittato” mentre sotto ASC 842, è “il tasso di interesse che un locatario dovrebbe pagare per prendere in prestito su una base garantita in un periodo simile un importo uguale ai pagamenti del leasing in un ambiente economico simile”. Questa distinzione nelle definizioni è sotto ASC 842, questo tasso si riferisce ad un tasso che un’azienda sarebbe caricata per prendere in prestito, presupponendo la garanzia, sopra un termine simile, mentre sotto ASC 840, il tasso usato era molto spesso il tasso di prestito dell’azienda che è stato ottenuto dal Tesoro. Come tale, sotto l’ASC 842, una società dovrà fare più sforzi per identificare il tasso di sconto appropriato da registrare per ogni leasing.

6. Garanzie del valore residuo

Il trattamento contabile per una garanzia del valore residuo cambia leggermente sotto ASC 842. Questo termine si trova principalmente nei contratti di attrezzature o veicoli.

Quando si calcola la passività di leasing capitalizzata sotto ASC 840, l’intero importo di qualsiasi garanzia di valore residuo era incluso nei pagamenti minimi di leasing. Secondo l’ASC 842, tuttavia, solo gli importi che ci si aspetta siano dovuti alla fine della durata del leasing dovrebbero essere inclusi come pagamenti di leasing quando si determina la passività del leasing.