Blackstone REIT Faces Pricing Pressure Amid Real Estate Freeze

Questo lo rende uno dei più grandi REIT del paese e il dominante nello spazio non pubblico da 45 miliardi di dollari. È cresciuto rapidamente facendo appello ai clienti al dettaglio delle società di intermediazione e generando rendimenti solidi e costanti. Ha reso il 12% l’anno scorso, compresi i dividendi, e il 10% all’anno da quando ha iniziato nel gennaio 2017. Paga un dividendo del 5%.

A differenza dei REIT pubblici come Public Storage (ticker: PSA), Boston Properties (BXP), o Avalon Bay Communities (AVB), le azioni BREIT non hanno un mercato pubblico. Blackstone fisserà presto il valore del 31 marzo, e probabilmente taglierà il valore. Il BREIT ha avuto solo due mesi di ribasso dal suo inizio.

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Il Vanguard Real Estate ETF (VNQ) il principale REIT exchange-traded fund, è sceso di circa il 20% a marzo e ha recuperato parte di quella caduta fino ad ora in aprile. Il Vanguard ETF ha avuto un rendimento totale negativo del 17% su base annua. Il BREIT era in rialzo dello 0,7% fino a febbraio.

“Mi aspetterei che il NAV fosse giù, ma non una riduzione draconiana” dice Kevin Gannon, CEO di Robert Stanger, una banca di investimento del New Jersey focalizzata sul settore immobiliare, compresi i REIT non pubblici. “Blackstone ha molto capitale e una gestione intelligente. Mi aspetterei che approfittino della debolezza e delle opportunità.”

In una dichiarazione, Frank Cohen, il CEO di BREIT ha detto: “BREIT è molto ben posizionato in questo ambiente difficile, data la forza del nostro bilancio e le attività in cui investiamo, che sono fortemente ponderate verso la logistica e gli appartamenti in affitto.”

“Blackstone Real Estate ha operato con successo attraverso una serie di cicli di mercato difficili”, ha aggiunto Cohen. “Siamo investitori a lungo termine e sappiamo che i mercati non sono sempre stabili, quindi abbiamo strutturato BREIT per navigare con successo in ambienti complessi, pur continuando a eseguire su opportunità interessanti.”

I REIT non pubblici hanno guadagnato il favore degli investitori in parte a causa della minore volatilità dei loro prezzi delle azioni rispetto ai REIT pubblici. Blackstone, il cui gruppo immobiliare gestisce 157 miliardi di dollari in attività, ha avuto alcuni dei migliori rendimenti nel settore non pubblico.

Ma Blackstone e altri operatori REIT non pubblici non possono ignorare i mercati pubblici e l’economia.

Bloomberg ha riferito la scorsa settimana che LPL Financial Holdings ha tagliato gli acquisti dei clienti di otto REIT non pubblici, compreso il Blackstone BREIT, a causa della preoccupazione che il suo NAV possa ritardare i cambiamenti nel valore dei suoi investimenti. LPL non ha risposto alle richieste di commento.

I REIT non pubblici sono diventati più popolari negli ultimi anni in quanto gestori ben considerati come Blackstone, Starwood Capital Group e Oaktree Capital Management si sono espansi in un settore una volta conosciuto per alte commissioni di vendita e gestione mediocre rispetto ai principali REIT pubblici.

Blackstone è di gran lunga il giocatore più grande. Ha raccolto 8,7 miliardi di dollari dagli investitori l’anno scorso, rappresentando quasi il 75% di tutto il nuovo denaro nel settore, secondo i dati di Robert Stanger. Ha attratto un’ampia base di investitori, dati i suoi solidi rendimenti. L’investimento minimo è di $2.500.

Blackstone affronta un simile problema di prezzi nei suoi fondi di private equity e immobiliari in mezzo a mercati difficili. L’azienda gestiva 571 miliardi di dollari a fine 2019, rendendola il più grande giocatore di asset alternativi.

Blackstone chiama il BREIT un REIT “a vita perpetua” che porta “immobili privati di calibro istituzionale agli investitori focalizzati sul reddito”. È stata una parte fondamentale della strategia di Blackstone per allargare la sua base di investitori agli investitori al dettaglio.

Il BREIT offre una liquidità limitata agli investitori. Il REIT è pronto a comprare il 2% delle sue azioni in un mese e il 5% in un trimestre e si riserva il diritto di limitare i riacquisti di azioni o di non riacquistare alcuna azione dagli investitori.

La liquidità limitata esiste in parte perché Blackstone non vuole essere in una posizione di venditore forzato di attività. I fondi istituzionali di private equity e immobiliari di Blackstone operano in modo simile. Il BREIT ha un’ampia liquidità di 3,1 miliardi di dollari e il dividendo sembra sicuro.

I suoi investitori potrebbero riscattare le loro azioni durante marzo al valore patrimoniale netto del 29 febbraio, che era di 11,42 dollari per azione per una delle principali classi di azioni. Questo prezzo è stato poco cambiato dal NAV di fine anno. Quel prezzo di 11,42 dollari era anche il prezzo al quale si potevano fare acquisti durante marzo.

Quel 29 febbraio era un prezzo di uscita molto attraente considerando il calo del settore pubblico REIT. Alcuni investitori BREIT potrebbero aver voluto vendere le loro azioni per raccogliere denaro o reinvestire nei mercati pubblici depressi.

“Marzo è stato un mese difficile per gli investitori; hanno chiesto liquidità e l’abbiamo fornita onorando tutte le richieste di riscatto”, ha detto Cohen del BREIT. “Continueremo a soddisfare tutti i riscatti in conformità con il nostro piano di riacquisto delle azioni”.

Il BREIT potrebbe vedere un aumento delle richieste di riscatto se mantiene un NAV elevato rispetto ai mercati immobiliari pubblici.

Sul suo sito web, Blackstone dice che il BREIT “il prezzo delle azioni è soggetto a meno volatilità rispetto alle azioni pubbliche perché il suo NAV per azione si basa sul valore delle attività immobiliari che possiede e non è soggetto alle forze di prezzo del mercato pubblico come il prezzo delle azioni pubbliche.

Anche se il prezzo delle azioni è soggetto a una minore volatilità rispetto alle azioni pubbliche, il valore degli immobili può fluttuare e può valere meno di quanto pagato inizialmente. Le azioni BREIT sono significativamente meno liquide delle azioni pubbliche, e non sono immuni alle fluttuazioni”

L’argomento di Blackstone è che i mercati privati degli immobili e di altri beni si muovono più lentamente di quelli pubblici e il NAV del BREIT riflette questo.

Il BREIT è diventato una fonte di notevole reddito da commissioni per Blackstone. Addebita annualmente l’1,25% del patrimonio netto più una commissione d’incentivo del 12,5% del rendimento totale soggetto a un rendimento minimo del 5% e un high water mark.

L’anno scorso la commissione di base è stata di 108 milioni di dollari e la commissione d’incentivo di 141 milioni di dollari o quasi 250 milioni di dollari in totale. La tassa di incentivazione potrebbe essere in pericolo quest’anno, salvo un’inversione di tendenza nei mercati immobiliari.

Il BREIT è stato ben posizionato con la maggior parte delle sue partecipazioni al 29 febbraio in proprietà industriali e appartamenti, due dei settori più forti del mercato immobiliare commerciale. Non ha esposizione al business dei centri commerciali, duramente colpito.

Ha fatto, tuttavia, due grandi investimenti a Las Vegas negli ultimi mesi, vicino al top del mercato. Il BREIT ha raggiunto un accordo da 4,25 miliardi di dollari alla fine del 2019 con MGM Resorts International (MGM) per le proprietà immobiliari dell’hotel/casinò di fascia alta Bellagio con il BREIT che possiede il 95% e MGM, il 5%. Il BREIT è il padrone di casa, con MGM che gli paga l’affitto.

Il BREIT ha poi collaborato con MGM Growth Properties (MGP), un REIT pubblico, per acquistare le proprietà immobiliari di MGM Grand e Mandalay Bay Resorts da MGM Resorts in una transazione simile per 4,6 miliardi di dollari in febbraio.

MGM Resorts, che ha l’obbligo di pagare gli affitti annuali al BREIT, ha visto il suo prezzo delle azioni crollare del 57% quest’anno, a 14 dollari, tra le preoccupazioni per il suo alto debito e gli obblighi di affitto con le sue proprietà di Las Vegas chiuse da metà marzo e l’incertezza sulla redditività futura.

C’è una garanzia incondizionata da MGM Resorts sui pagamenti dell’affitto, fornendo una notevole sicurezza al BREIT. MGM ha evidenziato la sua considerevole posizione di liquidità. Il BREIT, tuttavia, probabilmente non potrebbe ottenere il suo prezzo di acquisto su entrambi gli affari ora.

Riflettendo i timori degli investitori sulla salute di Las Vegas e del settore dei casinò, il partner del BREIT, MGM Growth Properties, ha visto le sue azioni giù di circa il 20% quest’anno a 25 dollari.

Un ambiente economico difficile e un forte ribasso dei titoli immobiliari pubblici hanno fatto pressione su Blackstone per riflettere accuratamente un mercato in declino nel valore del BREIT.

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