Cosa significa quando un appartamento ha un “inquilino sul posto” e perché dovresti comprarlo?

Questi appartamenti sono visti da alcuni acquirenti come investimenti intelligenti, e spesso hanno uno sconto rispetto a unità simili, dicono i nostri esperti. Allo stesso tempo, ci sono alcuni svantaggi ben definiti – il più pressante è la questione di quando gli acquirenti saranno in grado di trasferirsi.

Un appartamento con un “inquilino sul posto” è proprio quello che sembra: c’è già un affittuario che occupa lo spazio. E insieme all’affittuario di solito c’è una maggiore accessibilità.

“Di solito, il prezzo è basso perché c’è una fregatura: Gli appartamenti sono venduti con inquilini a lungo termine o ad affitto regolato che non possono essere facilmente sloggiati, se non del tutto”, dice Deanna Kory, un broker di Corcoran. “Quindi tipicamente sono comprati da investitori che hanno una visione a lungo termine dell’acquisto di queste unità”.

Gli inquilini che occupano l’appartamento con contratti di locazione a prezzo di mercato o mese per mese sono più facili da spostare, anche se anche in questi casi, gli acquirenti sono invitati a controllare attentamente il contratto di locazione dell’inquilino. Dato che questi acquirenti diventeranno anche i padroni di casa dell’inquilino, dovrebbero anche controllare il punteggio di credito dell’inquilino e la storia dei pagamenti dell’affitto prima di acquistare l’appartamento.

Questo accordo potrebbe essere comodo per gli acquirenti che devono vendere un’altra proprietà e non hanno fretta di trasferirsi.

“Un acquirente può acquistare un appartamento ‘tenant in place’ mentre la sua casa attuale è in vendita e non deve programmare entrambe le vendite in modo che avvengano contemporaneamente”, spiega “Può mettere la sua casa sul mercato e pianificare di liberarsi in un periodo simile a quello in cui l’inquilino del suo nuovo acquisto si libererà pur avendo già acquistato la nuova casa.”

Tuttavia, aggiunge, questi acquirenti dovrebbero aspettare a fare un pagamento completo dell’appartamento finché l’inquilino non sarà uscito: “È importante tenere alcuni fondi in garanzia fino a quando gli attuali inquilini non lasciano l’appartamento per assicurarsi che la casa sia in condizioni adeguate per i nuovi proprietari – per esempio, nulla è stato danneggiato quando gli inquilini stavano lasciando l’appartamento”.

Se l’inquilino è ad affitto stabilizzato, allora l’acquirente deve davvero avere una visione a lungo termine – o essere pronto a negoziare un buyout. Questo perché quando la maggior parte degli edifici ad affitto stabilizzato sono sottoposti a conversioni co-op o condominiali, lo fanno sotto un piano di non sfratto, il che significa che un acquirente esterno non può sfrattare l’inquilino che vive lì.

“Se compri un appartamento con un inquilino ad affitto stabilizzato, non puoi sfrattarlo e non puoi aumentare il suo affitto”, dice Sam Himmelstein, un avvocato che rappresenta inquilini residenziali e commerciali e associazioni di inquilini (e FYI, uno sponsor di Brick). “Si potrebbe anche essere bloccati con un successore – i figli degli inquilini potrebbero prendere in consegna l’appartamento”.

In altre parole, un acquirente potrebbe non essere in grado di vivere o vendere l’appartamento per un lungo periodo di tempo, da cui il prezzo più basso. Quando questo accade, l’acquirente potrebbe cercare di comprare l’inquilino, una proposta potenzialmente molto costosa.

Un’altra questione da considerare: È improbabile che l’affitto mensile dell’inquilino copra le spese di manutenzione e altri costi di gestione. E in cima a tutto questo, ci sono ulteriori considerazioni sull’assicurazione.

“Avete bisogno di un tipo specifico di polizza per un investimento o un appartamento non occupato dal proprietario. Una polizza standard per un appartamento sarebbe annullata”, dice Jeffrey Schneider di Gotham Brokerage (uno sponsor di Brick) “Il prezzo non è molto diverso, ma è necessario il modulo di polizza corretto. Volete anche la copertura per proteggere il vostro flusso di affitto se un reclamo coperto come un incendio o un grave danno d’acqua sposta il vostro inquilino e smettono di pagare l’affitto”.

Perciò perché fare tutto questo casino? Dato il basso costo di acquisto dell’appartamento, l’investimento potrebbe ripagare bene a lungo termine con l’apprezzamento del valore dell’appartamento. Ma è sicuramente un acquisto rischioso.

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