Diritti dell’abusivo nel Connecticut

BY admin

| Gennaio 14, 2022

Squattering è quando una persona trova una proprietà abbandonata o vacante e si trasferisce senza discuterne con il proprietario. Sembra un furto con scasso – tranne che a volte è legale.

Fatti rapidi per il Connecticut
Chi è considerato un abusivo nel Connecticut?
Non è sconfinamento?
Quando una proprietà è considerata abbandonata?
Che mi dite degli inquilini che hanno abbandonato?
Comprensione del possesso avverso nel Connecticut
Richiesta ostile
Possesso effettivo
Possesso aperto & Notorio
Proprietà esclusiva
Possesso continuo
Colore del titolo
Gli abusivi devono pagare le tasse di proprietà nel Connecticut?
Come liberarsi degli abusivi nel Connecticut
Consigli per proteggersi dagli abusivi nel Connecticut

Fatti rapidi per il Connecticut

Come liberarsi degli abusivi: Contestare il reclamo, notificare gli abusivi, & notificare l’avviso di abbandono
Tempo richiesto di occupazione: 15 anni
Colore del titolo: Non richiesto
Tasse sulla proprietà: Non richiesto

Chi è considerato un abusivo nel Connecticut?

Un abusivo è qualcuno che occupa un edificio abbandonato, pignorato o non occupato (di solito residenziale) o un’area di terreno senza permesso legale. Questo significa che la persona non possiede o affitta la proprietà. Nonostante questo, lo squatting negli Stati Uniti è in realtà legale e abbastanza comune.

Non è sconfinamento?

Squatting non è necessariamente sconfinamento. Lo sconfinamento è un reato penale, mentre l’occupazione abusiva è di solito di natura civile. Tuttavia, lo squatting può essere trattato come un comportamento criminale se il padrone di casa o il proprietario ha stabilito che l’individuo in questione è sgradito.

Tenete a mente quanto segue:

A differenza di altri stati, nel Connecticut, i padroni di casa/proprietari devono notificare a coloro che stanno tentando una rivendicazione di possesso avverso che stanno interrompendo il processo della rivendicazione. Altri stati non richiedono ai proprietari di immobili di “dire” che è illegale che la persona sia lì. Questo rende i diritti degli squatters del Connecticut unici. Per evitare che un abusivo acquisisca la proprietà attraverso il possesso avverso, la notifica di interruzione deve avvenire ed essere documentata nei registri fondiari della contea locale.
Gli abusivi o i trasgressori possono falsamente rivendicare il diritto di essere sulla proprietà, per esempio, presentando documenti falsi o fraudolenti al proprietario. Questo è illegale.
Anche se gli abusivi hanno dei diritti, se non soddisfano i requisiti per il possesso avverso, possono essere arrestati come trasgressori criminali. Molte persone approfittano dei diritti degli squatters per ottenere la proprietà di una proprietà senza dover pagare un affitto o un mutuo.

Ci sono eccezioni alla regola:

Se una persona abbellisce (pianta dei fiori, rimuove i detriti, ecc.) una proprietà residenziale o industriale non occupata e abbandonata, si potrebbe evitare di essere perseguiti per violazione di domicilio.
Nel caso di un’emergenza legittima, una persona che accede alla proprietà senza autorizzazione o permesso può essere esentata dalla violazione di domicilio.
La proprietà non deve essere utilizzata in modo che gli abusivi possano iniziare il processo di un reclamo di possesso avverso.

Quando una proprietà è considerata abbandonata?

Gli abusivi sono tipicamente individui senza casa che hanno stabilito la loro residenza in una proprietà abbandonata. Nel Connecticut, una proprietà è considerata abbandonata quando il proprietario ha dichiarato, per iscritto, di aver lasciato i locali e non intende ritornare. Una proprietà può anche essere considerata abbandonata se le tasse di proprietà non sono state pagate per un anno o più, o il comune ha determinato che la proprietà è abbandonata secondo le ordinanze locali.

Che mi dite degli inquilini che hanno abbandonato?

Gli inquilini in sospeso, a volte indicati come inquilini in sofferenza, sono inquilini che rimangono in una proprietà dopo che il loro contratto di locazione è terminato. In questa situazione, l’inquilino è responsabile del pagamento dell’affitto al tasso e alle condizioni esistenti. Il padrone di casa può accettarlo senza ammettere la legalità dell’occupazione. Se un inquilino non se ne va dopo un avviso di abbandono (trasloco), allora sarà soggetto a una causa per detenzione illegale. Un inquilino non potrà rivendicare il possesso avverso se gli è già stato detto di andarsene. Sarà considerato un trasgressore criminale.
Se il padrone di casa continua ad accettare l’affitto, allora l’inquilino diventa un inquilino a volontà – il che significa che l’inquilino è sulla proprietà “a volontà del padrone di casa” e può essere sfrattato in qualsiasi momento senza preavviso.

Leggi di più sugli inquilini a volontà qui.

Comprensione del possesso avverso nel Connecticut

Un abusivo può rivendicare diritti sulla proprietà dopo un certo tempo di residenza. Nel Connecticut, ci vogliono 15 anni di occupazione continua perché un abusivo possa rivendicare un possesso avverso (CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). Quando un abusivo rivendica il possesso avverso, può ottenere la proprietà legale della proprietà. A questo punto, l’abusivo non è un trasgressore criminale e ha il permesso legale di rimanere sulla proprietà. L’uso avverso nel Connecticut è anche definito come avere il godimento della proprietà che continua in modo ininterrotto.
Negli Stati Uniti, cinque distinti requisiti legali devono essere soddisfatti dall’abusivo prima che un reclamo di possesso avverso possa essere fatto. L’occupazione deve essere:

Ostile
Attuale
Aperta &non nota
Esclusiva
Continua

Se questi cinque elementi non sono soddisfatti dall’occupante abusivo, allora non ha motivi per il possesso avverso. Diamo un’occhiata a cosa significa ciascuno di questi elementi.

NOTE

Il possesso avverso non si applica a certi tipi di proprietà, tra cui le società idriche di proprietà degli investitori, le proprietà delle organizzazioni non-profit e le terre sottoposte a conservazione (CGS § 47-27(b)).)

Richiesta ostile

“Ostile” non significa che l’abusivo ha sfondato la vostra porta ed è entrato sparando a raffica come il SEAL Team Six… Nel senso legale, ostile ha tre definizioni:

Occupazione semplice. Questa regola (seguita oggi dalla maggior parte degli stati) definisce “ostile” la semplice occupazione del terreno. Il trasgressore non deve sapere che la terra appartiene a qualcun altro.
Consapevolezza dello sconfinamento. Questa regola richiede che il trasgressore sia consapevole che il suo uso della proprietà equivale ad una violazione (il che significa che il trasgressore non ha alcun diritto legale di essere sulla proprietà).
Errore di buona fede. Alcuni stati seguono questa regola, compreso il Connecticut. Ciò richiede che l’abusivo abbia fatto un errore innocente di buona fede nell’occupare la proprietà in primo luogo, come ad esempio facendo affidamento su un atto non valido o errato. In altre parole, l’abusivo stava usando la proprietà “in buona fede” e non era a conoscenza dello stato legale attuale della proprietà.

Possesso effettivo

Il possesso effettivo richiede che il trasgressore possieda effettivamente la proprietà (essere fisicamente presente) e la tratti come se fosse un proprietario. Questo può essere stabilito documentando gli sforzi dell’intruso per mantenere e fare miglioramenti alla proprietà. L’abbellimento dei locali, come l’abbellimento del paesaggio (come menzionato prima), sarebbe un esempio di possesso effettivo del terreno.

Possesso aperto & Notorio

“Aperto e notorio” significa che deve essere ovvio per chiunque – compreso un proprietario che fa uno sforzo ragionevole per indagare – che qualcuno sta occupando abusivamente la proprietà. Questo significa che l’abusivo non sta cercando di nascondere il fatto che vive lì.

Proprietà esclusiva

L’abusivo deve possedere la terra in modo esclusivo. Ciò significa che il trasgressore non può condividere il possesso con estranei, con il proprietario o con altri affittuari.

Possesso continuo

L’abusivo deve anche risiedere sulla proprietà per un tempo ininterrotto. Ciò significa che l’abusivo non può rinunciare all’uso della proprietà, ritornarvi più tardi e cercare di contare il tempo in cui la proprietà è stata abbandonata come parte del periodo di tempo di possesso “continuo”. Come detto in precedenza, sono necessari 15 anni di occupazione continua per il possesso avverso.

Colore del titolo

Quando cercate i diritti degli abusivi, probabilmente vi siete imbattuti nel termine “colore del titolo”. Il colore del titolo significa la proprietà di una proprietà da parte di una persona in possesso senza essere “regolare”, come ad esempio non avere uno o più dei memoriali legali o documenti registrati, o non correttamente registrati. Un abusivo può rivendicare il colore del titolo dopo aver completato con successo un reclamo di possesso avverso. Se il possesso viene acquisito senza il colore del titolo, allora l’abusivo avrà solo diritti per l’area di terra effettivamente posseduta, il che significa che sono limitati alla sezione di proprietà che hanno effettivamente occupato.

Gli abusivi devono pagare le tasse di proprietà nel Connecticut?

In molti stati, gli abusivi devono essere in grado di dimostrare di aver pagato le tasse di proprietà per un certo numero di anni. Questo non è il caso del Connecticut.
Finché gli abusivi hanno vissuto e mantenuto la proprietà come propria per 15 anni o più, allora hanno il diritto di rivendicare il possesso avverso.

Come liberarsi degli abusivi nel Connecticut

Come detto prima, nel Connecticut, i padroni di casa/proprietari devono notificare agli abusivi che stanno interrompendo il processo della loro richiesta di possesso avverso. Molti stati stabiliscono un periodo di tempo per la risposta. Tuttavia, tale periodo non esiste nel Connecticut, poiché lo stato considera i 15 anni di residenza richiesti abbastanza lunghi per contestare un’occupazione ostile.

Anche se, se il proprietario del terreno è sotto una “disabilità” legale (è un minore, legalmente incompetente, o imprigionato), allora può difendere il suo titolo alla terra oltre i soliti 15 anni. In questo caso, la persona ha 5 anni dopo che l’incapacità viene rimossa (cioè il bambino diventa un adulto, la persona viene restituita alla sanità mentale, o il colpevole viene rilasciato dalla prigione) per far valere il suo diritto alla terra.

Per proteggersi da questa situazione, è essenziale che voi serviate un avviso scritto a qualsiasi squatter che possa essere presente, dichiarando che contestate le azioni di possesso avverso. Questo elimina la capacità degli abusivi di avanzare una pretesa ora o in futuro su quella proprietà. Tuttavia, questo avviso non serve come uno sfratto.

Dopo dovrete seguire la procedura standard di sfratto per rimuovere legalmente gli abusivi dai locali.

Leggi di più sugli sfratti nel Connecticut qui e scarica il nostro modello GRATUITO di avviso di sfratto.

In Connecticut, un avviso di abbandono deve essere notificato cinque giorni prima della data specificata nell’avviso come ultimo giorno in cui un abusivo può rimanere nei locali (CGS § 47a-23). Nell’avviso, dovete indicare il motivo per cui volete che la persona si sposti. Se l’abusivo è un inquilino il cui contratto di locazione è scaduto, non è necessario citare alcun requisito del contratto di locazione. Dovete solo dichiarare che la persona risiede illegalmente nella vostra proprietà.

L’abusivo deve rispondere alla citazione e alla denuncia presentandosi in tribunale entro due giorni dalla data di ritorno. Se l’abusivo non presenta una risposta entro il periodo di due giorni, allora si può presentare una mozione per il giudizio basato sulla “mancanza di memoria”. Se l’abusivo non riesce a dichiarare entro tre giorni dopo aver ricevuto la mozione dal cancelliere, il tribunale deve entrare giudizio contro l’abusivo (CGS § 47a-26a). Se l’abusivo deposita una risposta o presenta una dichiarazione, si deve tenere un processo. (CGS § 47a-26d).

Dopo il processo, la sentenza viene inserita a favore o contro il proprietario. Se il giudizio viene emesso a favore del padrone di casa/proprietario, è necessario chiedere al tribunale un ordine o un’esecuzione che imponga all’abusivo di trasferirsi. Dopo che il tribunale ha emesso l’esecuzione, questa deve essere data a uno sceriffo locale per un servizio adeguato. Lo sceriffo è tenuto a fare sforzi ragionevoli per localizzare e notificare all’abusivo la data e l’ora dello sfratto.

Dopo un tempo ragionevole, lo sceriffo può fisicamente rimuovere i beni dell’abusivo sulla strada (CGS § 47a-26d). Se l’abusivo non si è ancora mosso, allora lo sceriffo può rimuovere con la forza l’abusivo dai locali. La legge del Connecticut prevede una “sospensione dell’esecuzione per cinque giorni”. Questo significa che la sentenza di esecuzione emessa dal tribunale non può essere eseguita per 5 giorni dopo la sua emissione.

L’occupante abusivo ha anche il diritto di richiedere un’ulteriore sospensione e il tribunale può ordinarla per un massimo di sei mesi (CGS § 47a-39).