Diventare padrone di casa è più problematico di quanto valga la pena?

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La proprietà in affitto residenziale è il modo per fare soldi, o così dicono alcune persone. In superficie, sembra una scommessa sicura; in realtà, di solito è più un mal di testa che un valore. Le sfide iniziano presto, e quasi sempre coinvolgono tempo e denaro. Diamo un’occhiata a sei delle più grandi.

Punti chiave

  • Investire in immobili residenziali in affitto può essere un modo lucrativo per aumentare la propria ricchezza, anche se può comportare molte difficoltà.
  • Le sfide che si presentano quando si possiede una proprietà in affitto includono la ricerca di una proprietà adatta, la preparazione dell’unità, la ricerca di buoni inquilini, i problemi di manutenzione, le seccature che sorgono, e i cambiamenti dei tassi di interesse che hanno un impatto sul prezzo di affitto.
  • Ci sono modi per rendere il processo più facile, come l’acquisto di una proprietà di base, vivere in prossimità dell’unità, e renderlo uno sforzo a tempo pieno.
  • L’assunzione di un manager di proprietà può ridurre il peso della gestione di una proprietà in affitto, ma taglierà qualsiasi profitto.

Sfida 1: Trovare una proprietà

Sono stati scritti molti libri su come trovare una buona proprietà in affitto. Così tanto testo è stato dedicato all’argomento a causa della sua importanza critica. Compra un posto troppo costoso e non farai mai soldi. Ma anche cercare di strappare un affare può essere problematico. L’acquisto di un fixer-upper richiede che tu abbia le capacità, il tempo, gli strumenti e il denaro per fare le riparazioni e le ristrutturazioni necessarie.

Se non hai fretta, questo può essere un modo per ottenere un affare sul tuo investimento; se hai già un lavoro a tempo pieno e una famiglia, ogni minuto passato a riparare l’affitto è un minuto non speso in un’attività più redditizia o piacevole. Comunque, al giorno d’oggi, ci sono compagnie di gestione che possono fare molto di questo lavoro – dal localizzare una proprietà al ristrutturarla – per te, a pagamento, naturalmente.

Sfida 2: Preparare l’unità

Per portare qualsiasi proprietà immobiliare in condizioni di affitto spesso sono necessari, come minimo, moquette e vernice nuove. Entrambi gli elementi richiedono tempo e denaro. Le zanzariere, le macchie sul ponte e la manutenzione del prato sono altre necessità comuni. Ogni volta che un inquilino se ne va, anche questi problemi devono essere rivisti.

Sfida 3: Trovare inquilini

Internet fornisce un modo veloce ed economico per trovare potenziali inquilini. Naturalmente, spesso si ottiene ciò per cui si paga. Pubblicare un annuncio in una pubblicazione rispettabile spesso genera una classe migliore di rispondenti. Invece di ragazzi del college che cercano di risparmiare un dollaro, si aumentano le probabilità di ottenere famiglie e adulti anziani e responsabili.

Eseguire un annuncio per un mese richiederà un piccolo morso dal vostro portafoglio, però, e il corretto screening dei vostri inquilini eseguendo un controllo di credito e un controllo dei precedenti richiederà un altro morso. L’investimento vale bene il tempo e il denaro, perché il controllo aumenta le probabilità di avere inquilini responsabili. Gli inquilini responsabili pagano l’affitto in tempo, non abusano della proprietà, e non vi richiedono di impegnarvi nel costoso e lungo processo di sfratto.

Sfida 4: Scocciature

Anche i grandi inquilini e le perfette proprietà in affitto hanno una serie di scocciature. Tubi rotti, scarichi intasati, molle della porta del garage rotte, animali domestici e coinquilini sono solo alcune delle sfide che si presentano. Anche i buoni inquilini vogliono la vostra completa e immediata attenzione quando le acque di scarico si stanno riversando nella loro casa o la compagnia di cavi taglia accidentalmente le linee telefoniche.

Gli inquilini cattivi sono una sfida ancora più grande. Le chiamate quotidiane e l’affitto in ritardo o non pagato possono aggiungere altri problemi. Il giorno del trasloco è un altro momento difficile. I danni alle pareti, ai pavimenti, ai tappeti e ad altri componenti della casa possono portare a controversie e a riparazioni costose. Dal momento che ogni momento sprecato a discutere è un momento in cui la casa rimane vuota, spesso è meglio mordere la pallottola e pagare le riparazioni da soli. A proposito di questo: Probabilmente dovrai stipulare un’assicurazione per il padrone di casa – no, la tua normale polizza del proprietario di casa non è sufficiente – e questa è un’altra voce nella colonna delle spese correnti.

Sfida 5: Manutenzione

La manutenzione dei componenti principali e dei servizi è una voce importante. I nuovi elettrodomestici costano centinaia di dollari; un nuovo tetto o un nuovo vialetto possono costare migliaia di dollari. Se l’affitto è di 500 dollari al mese e il tetto è di 5.000 dollari, ci si può trovare a perdere soldi velocemente. Aggiungi la moquette, la vernice e una nuova stufa, così come gli inquilini che non rimangono a lungo, e la proprietà potrebbe perdere soldi per anni.

Sfida 6: Tassi di interesse

Cosa c’entrano i tassi di interesse? Molto. Quando i tassi scendono, è spesso più conveniente comprare che affittare, e quindi la domanda per le vostre unità potrebbe diminuire. Abbassare l’affitto per rimanere competitivi può mettere un vero ostacolo alla vostra capacità di fare soldi.

Come si fanno i soldi

Con tutte le sfide che devono essere superate, il piccolo uomo può fare soldi con gli immobili in affitto? Sì, ma richiede un piano. Quattro approcci redditizi sono evidenziati qui sotto:

1. Live-In

Condividere lo spazio acquistando un duplex (o un’altra struttura facilmente divisibile) è spesso un’impresa redditizia. Dal momento che siete sul posto e avete intenzione di prendervi cura della proprietà in ogni caso, il denaro extra è un bonus. Naturalmente, tutte le sfide sono ancora applicabili e vivere sul posto significa che sei sempre disponibile e sarai in stretto contatto con gli inquilini. Pianificate in modo appropriato e selezionate con attenzione.

2. Go Basic

Affittare un appartamento malandato che non ha bei servizi, fare meno manutenzione possibile, e non mantenere le apparenze porta a dei profitti. Se non ci credi, guarda gli alloggi fuori dal campus in qualsiasi città universitaria del paese. Non sembra molto bello, ma una proprietà di base, spogliata (niente ventilatori a soffitto, aria condizionata, ecc.) mantiene il processo semplice.

Quattro pareti e un pavimento forniscono un minimo di requisiti di manutenzione e poche cose che possono rompersi o essere danneggiate. Attirare inquilini attraverso programmi sovvenzionati dal governo, come la Sezione 8, fornisce un reddito garantito. La sfida qui tende ad essere che in cambio di qualche dollaro in mano, spesso si ottiene una classe di inquilini approssimativa e una proprietà che si consuma duramente.

3. Holdings a lungo termine

Molti investitori immobiliari vi diranno che fondamentalmente vanno in pari con l’affitto e le spese. Il loro approccio è quello di comprare una proprietà a prezzo d’occasione, lasciare che l’affitto degli inquilini paghi il mutuo, e poi vendere tra 30 anni, sperando di approfittare di un certo apprezzamento del prezzo.

Una proprietà in affitto vi fornisce la flessibilità di quando vendere una proprietà, evitando un mercato immobiliare debole affittando la proprietà e aspettando di venderla in uno in espansione.

Sebbene sia un approccio ragionevole, i profitti sono probabilmente piccoli, e la tassa sulle plusvalenze può essere pesante (data la vostra base a basso costo). E richiede ancora tempo e sforzi che potrebbero essere meglio spesi altrove.

4. Vai a tempo pieno

I proprietari seri hanno un approccio serio. Si incorporano, comprano più edifici e fanno una parte significativa del lavoro da soli. È una decisione di stile di vita che richiede un po’ di tempo e di energia seri, e una strategia di acquisto e di vendita per massimizzare le perdite fiscali e gli ammortamenti e per minimizzare il reddito.

Assumere un Property Manager

Un property manager può gestire molti dei compiti della gestione di una proprietà in affitto. Questo include il marketing, la selezione degli inquilini, la manutenzione, il bilancio e la raccolta degli affitti. Puoi prendere in considerazione l’assunzione di un manager di proprietà se vuoi delegare questi compiti, anche se questo ridurrà i tuoi profitti.

Ruolo del manager di proprietà

I manager di proprietà possono gestire una varietà di ruoli. Che cosa sia, esattamente, sta a voi negoziare con il vostro manager. È importante identificare quale sarà il suo ruolo e sviluppare una lista di doveri e responsabilità. Il vostro manager di proprietà si limiterà a trovare inquilini? O si occuperà della manutenzione quotidiana e della riscossione dell’affitto?

Un manager di proprietà può essere un imprenditore indipendente o un dipendente. Dovresti parlare con il tuo commercialista per determinare l’approccio più favorevole e per determinare gli obblighi specifici che potresti avere.

Puoi anche assumere una società di gestione della proprietà; una società con cui hai un contratto per occuparsi direttamente di tutti gli aspetti della proprietà in affitto. Questo può essere costoso, ma può essere l’ideale se avete più proprietà in affitto.

Selezionare un manager di proprietà

Assicuratevi che qualsiasi manager di proprietà che state considerando soddisfi i requisiti di licenza locali e nazionali appropriati.

Potreste voler cercare un manager che sia esperto in pubblicità, marketing, relazioni con gli inquilini, raccolta di affitti, bilancio, leasing e manutenzione. Un buon manager di proprietà sarà anche informato sulle leggi locali e statali. Come proprietario dell’immobile, potete essere ritenuti responsabili per gli atti del vostro manager, quindi potete essere citati in giudizio se il vostro manager viola qualsiasi legge sull’alloggio equo.

Una volta che avete deciso un manager di proprietà e i termini dell’accordo, dovreste scrivere un contratto di gestione della proprietà che identifichi i doveri del manager, il compenso e le condizioni di fine rapporto.

La linea di fondo

Si può fare il proprietario di casa? Solo tu puoi decidere. Assicuratevi solo di guardare prima di saltare e di entrare nella vostra nuova impresa con aspettative realistiche e un solido piano di gioco.

Sapendo in cosa vi state cacciando prima di farlo, sarete meglio preparati per quello che incontrerete e avrete più probabilità di godervi l’esperienza.