Gli Airbnb stanno tornando ad essere alloggi a lungo termine, ma questo non significa che gli affitti caleranno

Questa tendenza sta crescendo in tutto il Nord America mentre il mercato degli affitti a breve termine tocca il fondo durante la pandemia. Nonostante i divieti temporanei sugli affitti tipo Airbnb in Ontario, Florida, Pennsylvania, Georgia, Delaware, Maine e Vermont, i potenziali affittuari sono stati in grado di trovare annunci per appartamenti sospettosamente puliti, ben arredati, con affitti flessibili e affitti elevati tramite siti di affitto non-Airbnb in città come Toronto, Philadelphia, Atlanta e le città sciistiche del Vermont.

“Stiamo vedendo un sacco di inventario”, dice John Pasalis, un analista del mercato immobiliare di Toronto e presidente di Realosophy Realty. “Molti venditori non hanno messo le loro unità sul mercato, ma molti affittuari lo hanno fatto. Abbiamo visto una forte crescita degli annunci, in particolare nel centro città”. L’eccesso di offerta, continua, ha portato ad un calo del 5% dei prezzi degli affitti in centro.

Ma prima che qualcuno celebri il calo, considerate la crisi pre-pandemica dell’accessibilità degli affitti. L’afflusso di unità Airbnb da moderato ad alto costo sul mercato degli affitti a lungo termine può dare agli affittuari di alto livello più opzioni, ma sta avendo effetti negativi sui redditi più bassi.

Ricercatori hanno dimostrato che la presenza di alloggi di tipo Airbnb ha aumentato i prezzi complessivi richiesti in alcune città, riducendo la quantità di alloggi disponibili. Rende anche più feroce la concorrenza per gli alloggi a basso costo, al punto che alcune persone possono sentirsi costrette a fare un’offerta eccessiva sull’affitto per assicurarsi un alloggio. Se le unità che ritornano sul mercato a lungo termine costano più di quello che gli affittuari possono ragionevolmente pagare, ma sono le uniche opzioni disponibili, più persone possono trovarsi finanziariamente in difficoltà.

“Voglio dire, un calo del 5%… Sai, quando i condomini con una camera da letto venivano affittati a più di 2.000 dollari al mese, sono 100 dollari. Sapete cosa voglio dire? Certo, questo è buono, ma 1.900 dollari è ancora molto costoso”, dice Pasalis.

Il quadro generale

Negli ultimi due decenni, gli alloggi in affitto a prezzi accessibili negli Stati Uniti erano in lento declino. Poi, intorno al 2012, è caduto da un precipizio.

Alex Hermann, analista di ricerca presso il Joint Center for Housing Studies dell’Università di Harvard, misura la caduta degli alloggi a basso costo negli Stati Uniti. “Dal 2014 al 2018, il numero di unità in affitto per meno di 600 dollari è diminuito in media di circa mezzo milione di unità all’anno. Sono circa 2,7 milioni di unità in totale”, dice. Allo stesso tempo, le unità che vanno per più di 1.000 dollari al mese sono aumentate di poco meno di 5 milioni nello stesso periodo.

Le percentuali sono ancora più marcate. Nel 2000, gli alloggi sotto i 600 dollari rappresentavano il 36% dell’offerta di affitto. Era il 30% nel 2014, e il 23% nel 2018. Hermann dice che questo sta creando un abisso tra l’offerta e la domanda di case a basso affitto, che si sta allargando a un ritmo maggiore dei salari degli americani a basso reddito.

Il momento del declino accelerato è curioso. È successo sulla scia del crollo del 2008 e della Grande Recessione, che ha gettato 10 milioni di proprietari di case nel pignoramento. Gli investitori istituzionali sostenuti dagli azionisti hanno comprato una gran parte di quelle case pignorate, il che ha professionalizzato la classe dei proprietari e l’ha resa sempre più orientata al profitto. La prima massiccia ondata di crescita di Airbnb tra il 2011 e il 2014 non è stata casuale. Per quanto gli affitti a breve termine abbiano permesso ai proprietari di case a rischio di permettersi le loro case, hanno anche incentivato gli speculatori ad accaparrarsi e a girare gli alloggi.

Prevenire una crisi sempre più profonda dopo la pandemia

Oggi, mentre la Covid-19 scatena i più alti livelli di disoccupazione degli ultimi 100 anni e milioni di inquilini americani rischiano di non pagare l’affitto, lo stato degli alloggi in affitto si avvicina a un altro pericoloso precipizio.

Oggi, i proprietari di case popolari possiedono più della metà delle case in affitto sotto i 750 dollari al mese. Se i loro inquilini sono inadempienti, questi proprietari di edifici potrebbero non essere in grado di rimanere solvibili. Questo li rende suscettibili agli acquirenti speculativi, dice Maya Brennan, senior policy program manager dell’Urban Institute. “Siamo nella fase iniziale, in realtà, di essere in grado di prevenire il problema delle unità in affitto che vanno fuori linea o che vengono acquisite da investitori il cui unico motivo è quello di massimizzare i profitti, e non di mantenere un mercato immobiliare sano in una regione”, dice.

La migliore misura di emergenza per evitare che ciò accada è fare in modo che tutti possano pagare l’affitto, soprattutto se devono un piccolo proprietario. Il passo successivo, dice Brennan, è quello di creare programmi forti che diano agli inquilini esistenti, o al settore pubblico, il diritto di prima opportunità di acquistare le proprietà insolventi, al fine di mantenere alloggi a prezzi accessibili. Se nessuna di queste cose accade, la crisi peggiorerà, dice. “E questo non è qualcosa che possiamo sopportare.”

Per quanto riguarda il passaggio degli host di Airbnb al mercato degli affitti a lungo termine, non è ancora chiaro se avrà un impatto positivo sugli alloggi a prezzi accessibili. Potrebbe creare più offerta e far scendere i prezzi. Le città e gli stati potrebbero usare la pandemia come un momento per introdurre controlli più severi, che potrebbero ridirigere gli alloggi verso gli affittuari a lungo termine. O potremmo semplicemente rivivere di nuovo gli ultimi 10 anni.

Di nuovo a Montreal, dopo cinque settimane di ricerca, Brissette ha appena trovato un monolocale nella zona di Little Italy. L’affitto è ripido, 1.600 dollari al mese, che è il doppio di quello che chiunque avrebbe pagato solo pochi anni fa.

“Sono fortunata ad averlo trovato – e fortunata a potermelo permettere”, dice.

Tracey Lindeman è una scrittrice freelance di Ottawa.