Investire in appartamenti: Pro e contro

I professionisti che lavorano duramente stanno cercando modi per diversificare il loro reddito e creare lo stile di vita dei loro sogni. Molti cercano alternative al mercato azionario e considerano l’immobiliare un’opzione intrigante. Gli immobili sono tangibili, provati e hanno uno scopo pratico. Ecco perché investire in affitti monofamiliari è una strategia popolare. E mentre gli affitti monofamiliari sono una grande opzione, gli investitori esperti stanno valutando i pro e i contro dell’investimento in appartamenti.

È bello investire in una sola unità, ma considera i vantaggi di investire in tre… o 300! Potreste pensare che questo suona ridicolo e ad essere onesti ci sono sfide e svantaggi da considerare prima di tuffarsi in appartamenti multifamiliari. Definiamo questo investimento alternativo e affrontiamo alcuni dei pro e dei contro.

Cos’è il multifamiliare?

Come dice il nome, il multifamiliare è un edificio o una struttura progettata per ospitare più famiglie in diverse unità abitative. Il multifamiliare può essere composto da duplex, triplex, quadrupli, case a schiera e condomini. Possono essere di proprietà di un individuo, di un’azienda, o di un individuo che ha acquistato un’unità.

Investire in appartamenti è attraente per i vari benefici, specialmente per i redditi alti che cercano sgravi fiscali, ma ci sono alcuni svantaggi da considerare. Mentre pesate le vostre opzioni, date un’occhiata ai suoi pro e contro.

Pro: Rendimenti favorevoli sul multifamiliare

Come ci si potrebbe aspettare, genererete un maggiore flusso di cassa nel multifamiliare rispetto ad una casa unifamiliare. Il flusso di cassa del reddito da locazione è il denaro che rimane dopo tutte le spese e le rate del mutuo. Il flusso di cassa non è solo il re, è la pietra angolare degli investimenti multifamiliari.

Gestire efficacemente il flusso di cassa può portare a rendimenti impressionanti che sono difficili da eguagliare da altri investimenti. Anche i rendimenti conservativi degli appartamenti tendono ad essere favorevoli ad altre asset class.

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Contro: Richiede un grande esborso di denaro

L’acquisizione di un condominio richiede un grande esborso di denaro, che copre l’acconto, i costi di chiusura, le tasse, le riserve, e qualsiasi spesa di capitale per stabilizzare le operazioni. Questo importo può raggiungere rapidamente una cifra considerevole.

Pro: Controllo sull’apprezzamento e sul valore

A differenza delle case unifamiliari, che sono valutate sulla base delle vendite di case comparabili, i valori dei condomini sono determinati dal reddito che producono in relazione agli altri condomini della zona.

In genere, avrete chiari dati di confronto per gli affitti, le vendite, e gli extra che producono reddito come il parcheggio e la lavanderia per informare le decisioni operative. Questo permette agli investitori di forzare l’apprezzamento semplicemente aumentando il reddito o diminuendo le spese.

Con: Un bene non liquido

Relativamente ad altri investimenti, gli appartamenti non sono liquidi. Per ottenere denaro da un appartamento, un investitore ha tipicamente bisogno di vendere o rifinanziare. Inoltre, di solito ci vogliono mesi per identificare un acquirente qualificato, concordare i termini di acquisto e poi chiudere la vendita.

Pro: Centralizzare le operazioni e l’efficienza

Un grande vantaggio di possedere un condominio rispetto al numero equivalente di unità in case unifamiliari è la scala e l’efficienza.

Con un edificio, è possibile gestire in modo efficiente le spese e centralizzare le operazioni. C’è un luogo centrale per gestire le ispezioni, incontrare gli appaltatori, raccogliere gli affitti e mostrare le unità libere senza il fastidio di guidare per tutta la città. Le spese si riducono con meno tetti, impianti meccanici e altre inefficienze.

Inoltre, un posto libero in una casa monofamiliare non fornisce reddito, ma con un condominio, le altre unità continueranno a generare flusso di cassa. Per esempio, quando uno dei nostri inquilini ereditati ha smesso di pagare l’affitto, ci è costato migliaia di euro in affitto non pagato e riparazioni. Tuttavia, le altre unità dell’edificio hanno ancora generato abbastanza flusso di cassa positivo.

Con: Ci sono dei rischi

Come ogni investimento, gli appartamenti portano certamente la loro giusta quota di rischi. Con prezzi più alti e meno strategie di uscita rispetto ad una casa unifamiliare, è imperativo capire questi rischi e minimizzarli.

Un’analisi adeguata del paesaggio locale e della proprietà di destinazione è fondamentale. Gli elementi specifici che dovrebbero essere considerati includono la domanda degli inquilini, l’inventario degli appartamenti esistenti e pianificati, i fattori economici locali e i termini di finanziamento disponibili.

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Pro: Puoi mantenere il tuo lavoro giornaliero

Una delle cose migliori dei condomini è poter assumere una società di gestione professionale per supervisionarli. Questo fornisce un investimento passivo che ti permette di beneficiare del possesso di beni immobili, senza il fastidio di una chiamata alle 2 del mattino per riparare un gabinetto che perde. E se investite passivamente con uno sponsor, loro gestiranno tutti gli aspetti delle operazioni mentre voi raccoglierete semplicemente le distribuzioni. Whew!

Con: Meno profitto per te

C’è anche un lato negativo nella gestione professionale. Probabilmente non stanno facendo il miglio extra per spremere più profitto per voi, specialmente se questo non fa loro più soldi.

Infatti, molte società di gestione della proprietà fanno ulteriori soldi attraverso i cambi di unità, il posizionamento degli inquilini, le riparazioni, la manutenzione, le tasse in ritardo, ecc. Pertanto, è imperativo condurre e gestire proattivamente la società di gestione della proprietà e allineare i loro interessi con le operazioni ottimali della proprietà.

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Pro: Meno obblighi fiscali, più soldi per te

Dicono che non è quello che fai, ma quanto tieni e i benefici fiscali dell’investimento in appartamenti lo rendono uno dei beni più forti per aiutarti a tenere più soldi e minimizzare i tuoi obblighi fiscali.

Puoi ammortizzare tutte le tue spese (pubblicità, spese di gestione, manutenzione, ecc.), che possono aiutarti a ridurre il tuo reddito imponibile. Potete rimandare i guadagni di capitale e le tasse di ricupero quando vendete. Puoi anche ammortizzare il valore dell’edificio e se usi un’analisi di separazione dei costi puoi accelerare il programma di ammortamento per un risparmio ancora maggiore.

Come iniziare a investire in appartamenti

L’investimento multifamiliare richiede lavoro. Oltre a tutto questo, è necessario scegliere la proprietà giusta, mantenerla e gestire efficacemente i residenti.

Se stai cercando di iniziare, devi farti qualche altra domanda. Quanto tempo potete dedicare alla proprietà e alla gestione del multifamiliare? Come si fa a trovare buoni affari? Come si fa ad analizzare correttamente e prudentemente le offerte?

Abbiamo incontrato molte persone che amano l’idea di investire nel multifamiliare per il reddito aggiuntivo o i benefici fiscali, ma non stanno cercando un secondo lavoro. Molti di loro hanno beneficiato dell’investimento in sindacati di appartamenti, che permettono agli investitori di unire le risorse per comprare una proprietà. Tuttavia, in questo caso, c’è un operatore dedicato che supervisiona tutte le operazioni, permettendo agli investitori di raccogliere semplicemente i controlli.

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Esempio di sindacazione di appartamenti

Diciamo che ci sono 10 persone con 100.000 dollari ciascuna da investire. Invece di comprare ognuno separatamente affitti monofamiliari, decidono di mettere insieme quei fondi attraverso una sindacazione di appartamenti e usare i 1.000.000 di dollari come acconto del 25% per comprare un complesso di appartamenti da 4 milioni di dollari. Il complesso di appartamenti più grande produce abbastanza reddito per assumere una gestione professionale e continuare a fornire forti rendimenti ai 10 investitori. Questo dà loro più tempo libero per perseguire le loro passioni. Abbiamo usato questa strategia per collaborare con gli investitori su oltre 90 milioni di dollari di appartamenti.

Se hai concluso che i pro superano i contro dell’investimento in appartamenti, è il momento di saperne di più sul processo e sui prossimi passi. Se vuoi gestire tu stesso gli affari, prenditi il tempo per istruirti attraverso libri, podcast e networking. Se l’investimento passivo è la strada che preferisci, dai un’occhiata all’articolo che abbiamo scritto sulla valutazione delle sindacazioni immobiliari. Potete anche rivedere alcune delle domande frequenti che riceviamo spesso dagli investitori.

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