アパートに「テナントインプレイス」がある場合の意味と、それを購入する理由は？

これらのアパートは、賢い投資として一部のバイヤーに見られており、類似のユニットと比較して割安であることが多いと、当社の専門家は述べています。 同時に、いくつかの決定的な欠点もあります。最も切実な問題は、購入者がいつ入居できるかということです。

「テナントインプレース」とは、その名の通り、すでに賃借人がいる状態のことです。 そして、賃借人がいることで、通常、より手頃な価格になります。

「通常、価格が安いのは、裏があるからです。 というのも、アパートは長期的または家賃規制されたテナントで販売されており、たとえそうであっても簡単に追い出すことはできないからです」と、Corcoran のブローカーである Deanna Kory は言います。 「そのため、通常、これらのユニットを購入する長期的な視点を持っている投資家によって購入されます”。

マーケットレートや月極めリースでアパートに入居しているテナントは、退去しやすいですが、この場合でも、買い手はテナントのリース契約を慎重に確認することをお勧めします。 また、購入者は、テナントの大家となるため、購入前にテナントのクレジットスコアや家賃支払いの履歴を調べる必要があります。

このアレンジメントは、別の不動産を売却する必要があり、引っ越しを急いでいない買い手にとっては、快適なものであるかもしれません。

「買い手は、現在の自宅が売りに出されている間に『入居中の』アパートを購入でき、両方の販売が同時に行われるようにタイミングを合わせる必要はありません」と説明します。「彼らは自宅を売りに出し、すでに新しい自宅を購入した状態で、新しい購入先の入居者が立ち去るのと同様の時間枠で立ち去るよう計画できます」

しかし、このような買い手は、入居者が立ち去るまでアパートへの全額支払いを控えるべきだと彼女は付け加えます。 “それは家が新しい家の所有者のために適切な引っ越し条件であることを確認するために、現在のテナントが立ち退くまでエスクローでいくつかの資金を維持することが重要です – 例えば、テナントがアパートを残していたときに何も破損していませんでした。”

テナントがレントスタビライズされている場合、買い手は本当に長い目で見るか、買い取りを交渉する準備をする必要があります。 というのも、ほとんどの賃貸安定化ビルがコーオプやコンドミニアムに転換されるとき、彼らはノンエビジョン・プラン、つまり外部の買い手はそこに住むテナントを追い出せないという条件で行われるからです。

“あなたがその場で家賃安定のテナントとアパートを購入した場合、あなたはそれらを立ち退くことはできませんし、彼らの家賃を上げることはできません” Sam Himmelstein、住宅や商業テナントやテナント団体（と参考までに、ブリックスポンサー）を表す弁護士は言う. 「また、借主の子供がアパートを引き継ぐかもしれないので、後継者に困るかもしれません」。

言い換えれば、買い手はそのマンションに長く住むことも売ることもできないかもしれない、だから価格が低く設定されているのです。 このような場合、買い手はテナントを買い取ろうとするかもしれませんが、これは非常にコストのかかる提案です。 もう一つの問題は、テナントの毎月の家賃が、メンテナンス料やその他の維持費をまかなえるとは考えにくいことです。 その上、保険についても考慮しなければなりません。

「投資用あるいは非所有者用のアパートには、特別な種類の保険が必要です。 また、火災や深刻な水害などの保険金請求によってテナントが退去し、家賃を支払わなくなった場合、賃貸収入を保護するための補償も必要です” 。

では、なぜこのような面倒なことをするのでしょうか？ アパートの購入費用が安いことを考えると、長期的にはアパートの価値が上がるので、投資は十分に報われるかもしれません。 しかし、リスクの高い買い物であることは間違いない。

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