Blackstone REIT Faces Pricing Pressure Amid Real Estate Freeze
Blackstone REITは、米国で最も大きなREITの1つで、450億ドルの非上場企業では圧倒的な存在です。 証券会社の個人顧客にアピールし、堅実で安定したリターンを得ることで急成長してきた。 昨年は配当込みで12％、2017年1月の開始以来毎年10％のリターンを記録している。 配当は5％である。
パブリックストレージ（ティッカー：PSA）、ボストンプロパティーズ（BXP）、アバロンベイ・コミュニティーズ（AVB）などのパブリックREITとは異なり、BREIT株には公開市場がない
ブラックストーンは第三者筋の支援を受け、BREIT株の価格を毎月決定しています。 Blackstone は間もなく3月31日の価格を設定しますが、おそらくその価格を引き下げるでしょう。 BREIT は設立以来、2回しか下落したことがありません。
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主要なREIT上場投資信託であるバンガード不動産ETF（VNQ）は、3月に約20％下落し、4月にはその下落分の一部を取り戻しました。 バンガードETFの年初来トータルリターンは17％のマイナスとなった。 BREITは2月まで0.7％上昇していた。
「基準価額は下がるだろうが、大幅な引き下げはないだろう」と、非公募REITなど不動産セクターに注力するニュージャージー州の投資銀行、ロバート・スタンガーのケビン・ギャノンCEOは言う。 「Blackstone は大きな資本と賢明な経営陣を持っています。 私は、彼らが弱さと機会を利用することを期待する」
BREIT の CEO である Frank Cohen 氏は声明で次のように述べています。 “BREIT は、当社のバランスシートの強さと、物流と賃貸マンションに偏った投資先資産を考慮すると、この厳しい環境において非常に有利な立場にあります”
“Blackstone Real Estate は、数々の厳しい市場サイクルをうまく運営してきました”、と Cohen は付け加えます。 「私たちは長期投資家であり、市場が常に安定しているわけではないことを知っています。ですから私たちは、魅力的な機会を逃すことなく、複雑な環境をうまく切り抜けるために BREIT を構築しました」
非公開 REIT は、公開 REIT と比較して株価の変動が少ないことから、投資家から支持されています。 不動産グループで1570億ドルの資産を運用する Blackstone は、非公募部門で最高のリターンを記録しています。
Bloomberg は先週、LPL Financial Holdings が、基準価額が投資価値の変動に遅れる可能性を懸念し、Blackstone BREIT を含む 8 つの非公開 REIT の顧客購入を打ち切ったことを報じました。 LPL はコメントの要請に応じませんでした。
非公開 REIT は近年、Blackstone や Starwood Capital Group、Oaktree Capital Management など定評ある運用会社が、大手公開 REIT に比べて高い販売手数料と平凡な運用で知られる、かつての僻地部門に進出し、人気が高まってきています。
Blackstone は断トツの最大手です。 Robert Stanger のデータによると、昨年、投資家から87億ドルを調達し、このセクターの新規資金全体のほぼ75%を占めました。 その堅実なリターンにより、幅広い層の投資家を惹きつけています。 最低投資額は2500ドルです。
Blackstone は、市場が不安定な中、プライベート・エクイティおよび不動産ファンド全体で同様の価格設定問題に直面しています。 同社は2019年末に5710億ドルを運用し、オルタナティブ資産で最大のプレーヤーとなっています。
Blackstone はBREITを、”機関レベルのプライベート不動産を収入重視の投資家にもたらす “永続性のあるREITと呼んでいます。 Blackstone の投資家層を個人投資家にまで拡大する戦略において、BREIT は重要な役割を担っています。
BREIT は投資家に限定的な流動性を提供します。 この REIT は、1カ月で2%、四半期で5%の株式を購入する用意があり、株式の買い戻しを制限したり、投資家から株式を買い戻さない権利も保有しています。
流動性が限られているのは、Blackstone が資産の強制売却という立場になりたくないということもあります。 Blackstone の機関投資家向けプライベート・エクイティおよび不動産ファンドも、同様の運用を行っています。 BREIT には31億ドルの潤沢な流動性があり、配当も安全そうです。
投資家は3月中に、2月29日の純資産価値で株式を償還することができ、主要な株式クラスの1株は11.42ドルでした。 この価格は年末の基準価額からほとんど変化していない。 この11.42ドルは、3月中に購入できる価格でもあった。
この2月29日の時点では、公募REITセクターの下落を考えると、非常に魅力的な出口価格であった。 BREITの投資家の中には、現金を調達するために株式を売却したり、低迷する公募市場に再投資したいと考えた人もいただろう。
「3月は投資家にとって厳しい月だった。彼らは流動性を求め、我々はすべての償還請求に応じることでそれを提供した」BREITのコーエン氏は語った。 “我々は引き続き、自社株買い計画に従ってすべての償還に応じる。”
Blackstone のウェブサイトによると、BREIT は「1株当たりの基準価額は保有する不動産資産の価値に基づいており、公開株式のように公開市場の価格決定に左右されないため、公開株式と比べて株価の変動が小さい」とされています。
株価の変動が少ないとはいえ、不動産の価値は変動し、当初購入した金額よりも価値が下がる可能性があります。 BREIT の株式は公開株式に比べ流動性が著しく低く、変動から免れることはできません」
Blackstone の主張は、不動産やその他の資産の非公開市場は公開市場より動きが遅く、BREIT の基準価額はそれを反映しているというものです。 毎年、純資産の1.25%に加え、最低5%のリターンとハイウォーターマークを条件に、総リターンの12.5%のインセンティブ・フィーが課されます。
昨年の基本報酬は1億800万ドル、インセンティブ報酬は1億4100万ドルで合計約2億5000万ドルとなりました。
BREITは2月29日現在、商業用不動産市場で最も好調なセクターである工業用不動産とアパートメントの大部分を保有し、良好なポジションを確保している。
しかし、ここ数カ月、市場の頂点に近いところで、2つの大きなラスベガス投資を行いました。 BREITは2019年後半、MGM Resorts International（MGM）とハイエンドのホテル・カジノ「Bellagio」の不動産について、BREITが95％、MGMが5％所有する42億5000万ドルの契約に合意した。 BREITが家主となり、MGMが賃料を支払う。
BREITはその後、公開REITであるMGM Growth Properties（MGP）と組み、2月に同様の取引でMGM ResortsからMGM GrandとMandalay Bay Resortsの不動産を46億ドルで買い取りました。
BREITへの年間賃貸料支払いに追われるMGMリゾーツは、3月中旬からラスベガスの施設が閉鎖され、将来の収益性に不安がある中、多額の負債と賃貸料債務に対する懸念から、今年に入って株価が57％急落し、14ドルになった。
賃貸料の支払いに関してMGMリゾーツの無条件保証が付いているのでBREITにかなりの安全性が提供されたことになります。 MGMはかなりの流動性ポジションを強調している。 しかし、BREITは、おそらく今、両方の取引で購入価格を得ることができませんでした。
ラスベガスとカジノ部門の健全性に対する投資家の懸念を反映し、BREITのパートナーであるMGMグロースプロパティーズは、今年、約20％下がり25ドルになっている。
厳しい経済環境と公開不動産株の急落により、Blackstone は、BREIT の価値に市場の下落を正確に反映するよう圧力をかけられました。
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