Gentrification Without Displacement? A Cautionary Tale from Brooklyn to Detroit

BY JANA POHORELSKY

この12月の休暇で家に帰った最初の日、家族と私はちょうど昼食を終えたところで、父が地元の家族経営のハードウェア店の家長の葬儀に出向いたところだった。 私が育ったブルックリンでは、レオポルディ金物店は高級化の波を乗り越えた数少ない店の一つである。 父の背後でドアが閉まり、私は、変わらないものがあるのだと感じました。 レオポルディ家に敬意を表することは、私の子供時代のコミュニティを尊重することであり、それは単なる時間の経過では説明できないほど遠いもののように思われるのだ。 幻の手足のように、幼少期のブルックリンは、ほとんど姿を消したにもかかわらず、ときおり姿を現します。

この近隣の変化の犯人はジェントリフィケーションであり、ブルックリンはまさにその見本として世界に知られるようになりました。 この言葉は、「ボヘミアン」、「ヒップ」、そして最終的には「高価な」場所として広く分類されるように発展してきた。 しかし、ジェントリフィケーションとは、単に人が近隣に出入りすることではなく、政府や企業の構造的な力によって展開されるプロセスであり、富裕層（多くは白人）しか住めないような都市環境を作り上げることである。 3386>

ニューヨークや国内の多くの都市では、「強制退去を伴わないジェントリフィケーション（高級化）」を求める声が、都市の不平等を悪化させている富と資本の流入による高級化を食い止め、少なくとも遅らせようとする叫びになっている。 しかし、米国の多くの大都市と異なり、デトロイトはまだジェントリフィケーションの初期段階にある。 ブルックリンの急速な変貌から何を学び、ジェントリフィケーションによってデトロイトの低所得の有色人種コミュニティが追いやられるのを防ぐことができるのだろうか。 歴史

「ジェントリフィケーション」という用語は、裕福な住民がコミュニティに移動することによって生じる近隣の変化を定義する方法として、一般的に使われるようになった。 この用語は、社会学者ルース・グラスが1964年に出版した『ロンドン』において初めて使用されたものである。 Aspects of Change）という本の中で社会学者ルース・グラスによって初めて使われた。 当時、彼女はロンドンのイズリントン地区で起きている変化を説明しようとした。イズリントン地区は労働者階級の西インド諸島からの移民が住んでいたが、若いクリエイティブなプロフェッショナルが移り住み始めたのである。 彼女が選んだ「ジェントリー」という言葉は、このプロセスに内在する階級的な対立を強調している。

「ロンドンの労働者階級の居住区の多くが、次々と中流階級に侵略されている…みすぼらしく質素なメウやコテージが…賃貸契約が切れた時点で引き継がれ、優雅で高価な住宅になった…『高級化』の過程が一地区で始まると、元の労働者階級の居住者がすべて、あるいはほとんど追い出されるまで急速に進み、その地区の社会性すべてが変わってしまうのだ」。「3386>

1960 年代以降、この現象を説明するために、いくつかの別の定義が生まれました。 1979 年、MIT の都市研究教授であるフィリップ・クレイは、段階を特定したジェントリフィケーションのフレームワークを発表した。 最初の段階は、安い家賃を求めて近隣に引っ越してきた「先駆的な」ジェントリファイヤーが関与するものである。 彼らの存在は、第2段階のジェントリフィケーション、つまり中流階級のジェントリフィケーションの波を促進させる。 第3段階は、不動産会社や小売チェーン店などの企業主体が、両者の利益を狙って近隣に進出することである。 この段階では、古くから住んでいた人たちが移転してくることも特徴的である。 第4、最終段階では、近隣が民間開発業者、企業、富裕層によって飽和状態になり、当初の開拓者でさえもはやそこに住む余裕がなくなる。

Peter Moskowitzは、最近の著書How to Kill a Cityで、高級化の前段階として第5ステージを提唱している。 第0段階は、多くの場合、地方自治体が主導する。 ステージ0では、自治体がゾーニングや税制優遇、ブランド化などの手段を用いてジェントリフィケーションが起こりうる状況を作り出す。 この段階は、当初はあまり目立たないが、ジェントリフィケーションの究極の帰結である「住み替え」を生み出す驚くべき力を発揮する。 このような現象は、MIT教授のクレイグ・ワイルダーがドキュメンタリー映画『マイ・ブルックリン』の中で的確にまとめている。 「ニューヨークにおけるジェントリフィケーションのプロセスは、ある地域に人が移り住み、他の地域から人が出て行くということではない。 ジェントリフィケーションのプロセスとは、企業がその地域の大部分を分割し、長期的な開発を計画することである」

そして、これこそ、デトロイトがブルックリンから最も学べることなのです

But First: ジェントリフィケーションの文脈では、変位はしばしば、人が予想したとおりの意味を持っています。 研究者たちは、ジェントリフィケーションの結果としての変位の統計的重要性について議論していますが、ニューヨーク市の近隣の人口統計の変化とコミュニティのメンバーの声は、ジェントリフィケーションと変位の関係について強力な物語を語っています。 デトロイトの住民が居住地移転の初期段階にあるとすれば，最近の研究は，長年デトロイトに住んでいる人々がすでに文化的移転の影響を感じていることを実証している。 例えば、歴史的にメキシコ系アメリカ人の居住区であったデトロイト南西部の住民に対する質的なインタビューから、近隣の変化の初期指標が明らかになった。 「変化が進むにつれて、彼らは警察のプレゼンスの増大、高所得者向けのサービスの流入、そして行政管理のシフトを監視すべき追加的な指標として認識するようになったのである。 しかし、近隣の変化という生活体験の中核にあるのは、コミュニティーの文化的な変化である。 ある居住者が言ったように、『居場所がなくなったわけではないのに、なぜか居場所があるように感じる』」

文化的変位の兆候は、特に有色人種のコミュニティにおいては当然の恐怖の原因である。 高級化が進む地域で犯罪が増加していることは、よく知られている。 アトランティック誌の最近の記事で、Abdallah Fayyad は、ジェントリフィケーションと、不平等で見当違いの「安全」の促進との関係について述べています。 「低所得者層が住む地域に高所得者層が流入すると、社会の力学と期待が変化する。 その期待のひとつが、安全や公序良俗に対する認識と、それを提供する国家の役割に関係する。 人口動態が変化すると、それまで普通だと思われていた行動が怪しくなり、新参者（その多くは白人）は警察を介入させたがるようになるという理論です」。 白人の居住者にとっては、警察の存在が増えることは温和に見えるかもしれないが、警察の不正行為や暴力をかなり高い割合で経験している有色人種にとっては、脅威の増大を意味しかねない。 こうした結果を防ぐには、モスコウィッツの「ステージ0」、すなわち地方自治体から始めることが不可欠である。 以下は、ブルックリンのジェントリフィケーションの歴史から得た3つの重要な教訓であり、今日のデトロイトの政治的および経済的風景に応用できるかもしれません。

Practice Fair Zoning

Zoning ordinanceは、地方自治体が土地使用をコントロールするために用いる最も強力な手段の1つであります。 これらの規則は、財産を商業用、工業用、または住宅用として開発できるかどうかを定義します。 開発の条件を設定することにより、地方自治体は物理的な街並みと社会的な景観の両方に大きな影響を与える。 3386>

ゾーニングによって誘発されたジェントリフィケーションは、このレガシーの最も新しいバージョンである。 ブルックリンでは、最も激しいジェントリフィケーションが行われたが、その根底には区画整理の慣行がある。 例えば、ウィリアムズバーグは、かつて移民や低所得者層が住む工業地帯だったが、2005年に再区画が行われた。 この計画では、175ブロックの地域を工業用地から住宅地に転換し、最大限の高さまで建てる開発業者には、少なくとも20%を低・中所得者向けの住宅にすることを義務づけた。 しかし、ニューヨークの「低」「中」所得の定義は、高すぎるとして一貫して争われてきた。 2005年当時、低所得者とは4人家族で年収5万250ドルまで、中所得者とは5万250ドルから7万8000ドルまでの所得と定義されていた。 しかし、ウィリアムズバーグの平均家賃の上昇に所得は追いついておらず、インフレ調整後の1990年から2014年の間に78.7%も上昇している。 近隣の経済的・人種的構成に関するデータは、住み替えの説得力のある物語を語っている。 2000年から2015年の間に、ウィリアムズバーグは、収入の最も裕福な層（年間75,000ドル以上の収入）内のニューヨーカーの割合が最も大きく増加した。 また、ヒスパニック系住民の割合が 2 桁減少し、白人住民の割合が大幅に増加した。

ウィリアムズバーグの区画整理は、この地域の大規模な高級化および移転の唯一の原因ではないが、既存の住民を犠牲にして、最終的に富裕層に奉仕する住宅市場を作り上げた。 デトロイトの都市計画者と市職員は、より公正で公平な方法でゾーニングを実践することによって、ブルックリンでの再ゾーニングの結果から学ぶことができるだろう：手頃な価格の住宅の供給を増やすための包括的ゾーニングと、既存の住民のニーズを満たすための新しいユニットの適正価格によって。

デトロイト市は2017年に包括的ゾーニング条例を可決したが、その措置はデトロイト市民の低所得者に限られた利益を提供している。 この条例では、公的補助金を受ける開発者は、住宅ユニットの20％を地域中央値所得（AMI）の80％以下の所得者のために確保しなければならないと定めている。 しかし、AMIは都市圏の統計地域に基づいているため、デトロイト以外の都市では中央値が膨らんでいる。都市圏の世帯収入の中央値が56,142ドルであるのに対し、デトロイトの中央値は28,099ドルにすぎない。AMIの80％というデトロイト市民の中央値よりかなり高い収入に対して限られた数の住宅を確保することにより、ウィリアムズバーグで失敗したのと同様の鈍感さを市が制定したのである。 今後の条例改正では、開発業者に求めるアフォーダブルユニットの割合を20％以上に引き上げることや、デトロイトの水準を反映した所得制限を設定することを検討する必要があると思われる。

開発者補助金の削減

ゾーニングが高級化に拍車をかける強力なツールを提供するなら、再開発補助金はそれを鋭利にする役割を果たすものである。 ニューヨーク市全体と、特にブルックリンでは、民間開発への公的補助金が、市場価格と手頃な価格の住宅オプションの利用可能性における大きな格差を生み出し、その結果、高所得者層への富の集中を招いています。

区画整理と補助金の関連は、ニューヨーク市の脱工業化の歴史によって明確にされています。 1900年代の初期、ニューヨークには相当数の工場と工場労働者がいた。 しかし、富裕層は、工業用地として指定された土地や不動産から利益を得るチャンスと考えた。 1922年、有力者たちが「地域計画協会（RPA）」を設立し、工業用地の大部分を住宅や商業用地として再区画する計画を立案した。 工場が操業できる土地がないため、ニューヨークの脱工業化は他の地域に先駆けて進んだ。 事実上、区画整理はまず工業的雇用の置き換えにつながり、続いて低所得労働者の置き換えにつながった。

特に工業的雇用の置き換えは、1970年代までに市経済を荒廃させる雇用問題の舞台となった。 1959年から1989年の間に、ニューヨーク市は60万人の製造業の雇用を失い、金融・保険・不動産業の雇用は25％増加し、サービス業の雇用は52％増加した。 中産階級の雇用が失われたことで、ニューヨークは経済スパイラルに陥った。 それを救ったのは、当時のエイブラハム・ビーム市長と開発業者のリチャード・ラヴィッチによる新自由主義的な解決策であった。 この破産寸前の瞬間が、社会的支出から民間開発への補助金へと、決定的なイデオロギーの転換を促すことになった。 たとえば、1971年に始まった421aプログラムは、開発業者に税制上の優遇措置を提供した最初のものの1つであった。 その後の改正で、この減税は手頃な価格の住宅を提供することが条件となったが、何世代もの開発者がこの機会を捉えて高級住宅を建設してきた。 ブルックリンでは、2008年から2012年の間に421aの下で開発された61棟の建物を調査したところ、4,395戸のアパートのうち市場価格以下で賃貸されていたのはわずか6％であったことが判明した。 ブルックリンのダウンタウンにおけるジェントリフィケーションは、地域社会の利益を組み入れずに開発者に補助金を提供することの危険性をさらによく示している。 1990年代、金融サービスの仕事を誘致する目的で、メトロテックのオフィスが建設された。 この開発により、250人の住民と750人の雇用が失われただけでなく、市が土地収用を行う必要があり、建設にかかる補助金として3億ドルを納税者に負担させた。 2008年になると、開発業者が約束した経済効果に、地元住民がほとんど参加していないことが明らかになった。 さらに、ブルックリンのダウンタウンの整備は、それまで栄えていた中小企業に大きな影響を与えた。2008年の調査では、中小企業の57％が新規開発のために転出や閉鎖を余儀なくされたと回答している。

デトロイトでは、初期の投資家がすでに市場を独占し始めており、その一端は、開発者への多額の補助金を利用したものです。 その中心人物のひとりが、クイックン・ローンズとベッドロック・デトロイトの創業者で億万長者のダン・ギルバート氏です。 ギルバートの不動産会社であるベッドロックは、現在ダウンタウン地域に90以上の物件を所有しており、2018年には、ギルバートはミシガン州で過去最大の税金補助金である6億1800万ドルを受け取り、4つの開発物件を建設しています。 金融危機からの回復を目指す同市では、投資と引き換えに補助金を支給する誘惑が強い。 しかし、ブルックリンの高級化から学ぶべきは、地域住民に長期的かつ壊滅的な影響を与えるような、手っ取り早い経済的勝利を求めることに抵抗することである。 この種の短期開発が続く場合、市はコミュニティの利益を追求し、開発者との交渉が透明化されるようにしなければならない。

Track Displacement

ジェントリフィケーションの結果を被る住民は、その症状が現れるまでにその影響を覆すことができないことがあまりに多い。 開発が進み、新しい住民が移り住み、家主は家賃を値上げします。しかし、これらの結果はすべて、富裕層の利益に根ざした政策によってあらかじめ定められていたのです。 このプロセスを軽減する一つの方法は、ジェントリフィケーションとディズプレイスメントをより熱心に追跡し、コミュニティ・オーガナイゼーションを通じてその情報を活用することである。 デトロイトでは、ジェントリフィケーションに関する最初の研究は、文化的変位のニュアンスを伝える定性的な調査に重点が置かれている。 この都市が外部からの投資によって関心を集めるにつれ、市民は、住み替えのようなジェントリフィケーションの症状が広まる前に、地域住民に対する開発の負担と結果をより体系的に追跡することを考えるようになるかもしれない

From Brooklyn to Detroit: A Cautionary Tale

ブルックリンでの子供時代から学んだことがあるとすれば、それは、不変のものは変化だけであるということです。 しかし、都市の風景が変化しても、コミュニティを移転させる必要はありません。 全米の都市が、減少する連邦政府の支援に対して予算のバランスを取るとき、彼らはすべての住民、特に低所得者層のためになる政策と計画に尽力し続けなければなりません。

デトロイトは高級化の初期段階にあるかもしれませんが、ブルックリンにおける高級化の歴史は、住み替えを防ぐには早期の介入が必要なことを明らかにしています。 公正なゾーニング、開発業者への補助金の削減、そしてコミュニティの組織化を通じて収集したデータを通じて、デトロイトは公平な都市の未来への新しい道を切り開くことができるかもしれません。

Jana Pohorelsky はハーバード大学ジョン F. ケネディ行政大学院で公共政策修士の学生です。 彼女は、ニューヨーク市とデトロイトで、非営利団体と公共部門の中から、住宅、ホームレス、労働力開発に関する問題に取り組んできました。

撮影：Steven Pisano

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Kathe Newman and Elvin K. Wyly, “The Right to Stay Put, Revisited:

Kathe Newman and Elvin K. Wyly, “The Right to Stay Put, Revisited: Gentrification and Resistance to Displacement in New York City,” Urban Studies 43, no.1 (2006).Stephanie Quesnelle, Ayana Rubio, and Noah Urban, turning the Corner: Final Local Analytical Report-Detroit (Detroit: Data Driven Detroit, 2018).

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Families United for Racial and Economic Equality (FUREE) and the Community Development Project of the Urban Justice Center,Out of Business.は、人種経済平等のための家庭連合（FUREE）および都市司法センター共同開発プロジェクト。 The Crisis of Small Businesses in Rezoned Downtown Brooklyn (New York, 2008).

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