Squatter’s Rights in Connecticut

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不法占拠とは、放置された物件や空き物件を見つけた人が、物件の所有者と話し合いをせずに入居することです。

Quick Facts for Connecticut

  • Squattersを追い払うにはどうしたらよいか。 クレームを争う、不法占拠者に通知する、& 立ち退きの通知を出す
  • 必要な占有期間。 15年
  • 肩書きの色。 不要
  • 固定資産税。 Not required

コネチカット州でSquatterとみなされるのは誰ですか？

不法占拠者とは、放棄された、差し押さえられた、または使用されていない建物（通常は住宅）または土地の領域を合法的な許可なしに占拠している人物のことです。 これは、その人がその不動産を所有していない、あるいは借りていないことを意味します。 にもかかわらず、米国では不法占拠は実際に合法であり、かなり一般的です。

それは不法侵入ではないか？

不法占拠は必ずしも不法侵入ではありません。 不法侵入は犯罪行為ですが、スクワッティングは通常、民事的なものです。 ただし、家主や不動産所有者が、問題の個人が歓迎されていないことを立証した場合、スクワッティングは犯罪行為として扱われることがあります。

以下のことに留意してください。

  1. 他の州とは異なり、コネチカット州では、家主／不動産所有者は、不利益所有の請求を試みている者に対し、請求のプロセスを中断していることを通知しなければなりません。 他の州では、地主／不動産所有者は、その人がそこにいることが違法であることを「言う」ことを要求しません。 このため、コネチカットの不法占拠者の権利はユニークなものとなっています。 不法占拠者が不利な占有によって不動産を取得するのを防ぐために、妨害の通知が行われ、地元の郡の土地記録内に記録されなければならない。
  2. 不法占拠者や不法侵入者は、例えば、所有者に虚偽または不正な書類を提示することによって、不動産にいる権利を偽って主張することができる。 これは違法である。
  3. 不法占拠者に権利があるといっても、有害物占有の要件を満たしていなければ、不法侵入者として逮捕される可能性があります。 家賃や住宅ローンを払わずに不動産の所有権を得るために、不法占拠者の権利を利用する人は多い。

ただし、例外もあります。

  • 人が住んでいない、放棄された住宅や工業用地を美化（花を植えたり、瓦礫を取り除いたり）した場合、不法侵入の訴追を回避できる可能性があります。
  • 正当な緊急事態の場合、承認や許可なしにその土地にアクセスした人は不法侵入から免れることができます。
  • 不法占拠者が、不利益保有請求のプロセスを始めるには、その土地が使用されていない必要があります。

どのような場合に放棄されたとみなされるのですか？

不法占拠者は通常、放棄された不動産に住居を構えたホームレスの人々です。 コネチカットの場合、所有者が、建物を明け渡し、戻るつもりがないことを書面で宣言した場合、その物件は放棄されたとみなされます。 また、固定資産税が1年以上支払われていない場合、または自治体が条例により放棄物件と判断した場合も、放棄物件とみなされることがあります。

Holdover Tenantsについてはどうですか？

持ち越しテナントは、時に苦情のあるテナントと呼ばれ、リース終了後も物件に留まるテナントのことです。 この場合、テナントは既存のレートと条件での家賃を支払う責任があります。 家主は、居住の合法性を認めることなく、これを受け入れることができる。 ホールドオーバーしたテナントが、退去（ムーブアウト）の通知後も退去しない場合、不法滞在の訴訟の対象となる。 既に退去勧告を受けている場合、ホールドオーバーテナントは、逆有権を主張することができません。 不法侵入とみなされます。
家主が家賃を受け取り続ける場合、そのテナントは自由意志によるテナントになります。つまり、テナントは「家主の意志で」敷地内におり、通知なしにいつでも立ち退くことができるのです。

Read more about tenants at will here.

Understanding Adverse Possession in Connecticut

Squatter can claim rights to the property after a certain time residering. コネチカットの場合、不法占拠者が不利な占有を主張するには、15年の継続的占有が必要である（CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). 不法占拠者が有害所有権を主張する場合、彼らはその不動産の法的所有権を得ることができる。 この時点では、不法占拠者は犯罪者ではなく、その土地に留まるための合法的な許可を持っています。
米国では、不法占拠を主張する前に、不法占拠者が5つの明確な法的要件を満たさなければなりません。 占拠は以下の通りでなければならない。

  1. Hostile
  2. Actual
  3. Open & notorious
  4. Exclusive
  5. Continuous

これらの5つの要素を満たしていない場合、不法占有の根拠となりません。 では、それぞれの意味について見ていきましょう。

Note

投資家が所有する水道会社、非営利団体の物件、保全中の土地など、特定の種類の物件には、逆有権は適用されません（CGS§47-27(b))。)

敵対的請求

「敵対的」とは、不法占拠者があなたのドアを壊し、SEALチーム6のように銃を乱射して入ってきたという意味ではありません… 法律的には、敵対には3つの定義があります。

  1. 単純な職業。 このルール（今日、ほとんどの州で採用されている）は、「敵対的」を単なる土地の占有と定義しています。 不法侵入者は、その土地が他人のものであることを知る必要はない。
  2. 不法侵入の認識。 この規則では、不法侵入者が、その土地の使用が不法侵入に相当する（不法侵入者がその土地にいる法的権利がないことを意味する）ことを認識していることが必要である。
  3. 善意の過ち。 コネチカットを含むいくつかの州はこのルールに従っている。 これは、不法侵入者が、無効または不正確な証書に頼るなどして、最初に敷地を占有する際に、無実の善意のミスを犯したことを必要とします。 言い換えれば、不法占拠者は「善意で」その不動産を使用しており、その不動産の現在の法的状況を知らなかったということです。

現実占有

現実占有は、不法侵入者が実際に不動産を所有し（物理的に存在する）、所有者であるかのように扱うことを要求します。 これは、プロパティを維持し、改善を行うために不法侵入者の努力を文書化することによって確立することができます。 造園など敷地の美化は、（事前に述べたように）土地の実際の所有の例となるでしょう。

Open &Notorious Possession

「公然かつ悪名高い」とは、誰かがその土地に不法占拠していることが、調査しようと合理的に努力する所有者を含む誰にとっても明白でなければならないことを意味します。 これは、不法占拠者がそこに住んでいるという事実を隠そうとしていないことを意味します。

Exclusive Possession

不法侵入者は、その土地を独占的に所有しなければならない。 つまり、不法侵入者は他人や所有者、他の賃借人と占有を共有することはできない。

Continuous Possession

不法占拠者はまた、一定期間その土地に居住していなければならない。 つまり、不法侵入者は物件の使用を断念し、後で物件に戻り、物件が放棄された時間を「継続的」占有期間の一部としてカウントしようとすることはできません。 前述したように、15年間の継続的な占有が、有害な占有のために必要です。

Color of Title

不法占拠者の権利について調べていると、”color of title “という用語に出くわしたことがあるかと思います。 Color of titleとは、法定記念物や書類の1つ以上が登記されていない、あるいは適切に登記されていないなど、「正規」でない状態で所持している者が不動産を所有することを意味します。 不法占拠者は、有害な所有権の主張を成功させた後、所有権の色を主張することができます。 所有権の色彩なしに占有を取得した場合、不法占拠者は実際に占有した土地の区域にのみ権利を有することになります。つまり、実際に占拠した土地の区域に限定されることになります。

不法占拠者はコネチカット州で固定資産税を支払わなければならないのですか？

多くの州では、不法占拠者は何年にもわたって固定資産税を支払ってきたことを証明できなければならない。 不法占拠者が15年以上その土地に住み、自分のものとして維持している限り、不法占拠を主張する権利を有します。

コネチカット州で不法占拠者を追い払う方法

事前に述べたように、コネチカット州では、家主／不動産所有者は不法占拠者に、彼らの有害所有権の主張のプロセスを中断することを通知しなければなりません。 多くの州では、対応するための期間を定めています。 しかし、コネチカットは、敵対的占拠に対抗するには、必要な15年の居住期間が十分長いと考えるため、そのような期間は存在しない。

ただし、土地の所有者が法的な「障害」（未成年、法的無能力者、または収監者）にある場合は、通常の15年を超えて土地への所有権を守ることができます。 この場合、その人は障害が取り除かれた（すなわち、子供が成人になる、人が正気に戻る、または犯罪者が刑務所から解放される）後、土地への権利を主張するために5年を持っています。

この状況から自分を守るために、それはあなたが逆占有の行為に異議を申し立てることを示す、存在する可能性があるすべての不法占拠者に書面による通知を提供することが不可欠である。 これにより、不法占拠者がその土地で現在または将来的に請求する能力をなくすことができます。 しかし、この通知は立ち退きにはなりません。

あなたは、合法的に敷地から不法占拠者を除去するために、その後、標準的な立ち退きプロセスに従わなければなりません。

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コネチカット州では、辞めるための通知は不法占拠者が敷地（CGS§47a-23）に残ることができる最後の日として通知で指定した日前に5日間送達されなければなりません。 通知では、移動する人を望んでいる理由を述べなければならない。 不法占拠者は、そのリースが満了したテナントである場合、あなたは賃貸契約から任意の要件を引用する必要はありません。 あなただけの人が違法にあなたの財産に存在することを述べる必要があります。

不法占拠者は、返却日から2日以内に裁判所に外観を提出することによって、召喚状と訴状に応答する必要があります。 不法占拠者は、2日間の期間内に答えを提出しない場合は、 “主張の失敗 “に基づいて判断するためのモーションを提出することができます。 不法占拠者が事務員によってモーションを受信した後、3日以内に弁明しない場合、裁判所は不法占拠者（CGS§47a-26a）に対する判決を入力する必要があります。 不法占拠者が答えを提出するか、嘆願をする場合、裁判が行われなければならない。 (CGS § 47a-26d).

裁判の後、判決は家主／不動産所有者に有利か不利かのどちらかで下される。 判決が家主／不動産の所有者に下された場合、不法占拠者が移動することを要求する命令または執行を裁判所に求める必要があります。 裁判所が執行を発行した後、それは適切なサービスのために地元の保安官に与えられる必要があります。 保安官は、場所を特定し、立ち退きの日付と時刻の不法占拠者に通知するための合理的な努力をする必要があります。

合理的な時間の後、保安官は物理的に通り（CGS§47a-26d）に不法占拠者の所有物を削除することができます。 不法占拠者がまだ退去していない場合、保安官は敷地内から不法占拠者を強制的に取り除くことができる。 コネチカットの法律は、”5日間の執行停止 “を求めています。 これは、裁判所によってなされた執行の判断が、それがなされた後5日間、実行されることが禁止されていることを意味します。

不法占拠者はまた、追加の停止を申請する権利を有し、裁判所は最大6ヶ月間停止を命じることができる（CGS § 47a-39）。

NOTE

それは警察ではなく、保安官を呼び出すことが重要です。 保安官と警察の違いは、純粋に管轄の違いですが、重要なことでもあります。 警察は地元（町や市）のために働き、保安官は郡のために働きます。 あなたの財産に犯罪者が侵入していることが確実でない限り、財産の問題で地元の警察を呼び出すことはありません。 警察は不法侵入者をすぐに追い出すことができますが、不法占拠者はそうではありません。）

不法占拠者は州によって異なる権利を持っています。 詳細はコネチカット州法第47-31条 & 52-575を参照してください。

コネチカット州で不法占拠者から身を守るためのヒント

  • 定期的に物件を点検する
  • 物件を固定する（例：入り口をふさぐ、すべての窓を閉める、すべてのドアをロックするなど。
  • 敷地内に「立ち入り禁止」のサインを出す（特に現在人がいない場合）
  • 不法占拠者がいるとわかったらすぐに書面で通知する
  • 不法占拠者に物件を貸すと申し出る
  • 彼らが立ち退かない場合は、敷地内から追い出すために保安官に連絡する
  • 弁護士を雇う – 場合によっては、この方法もある。 不法占拠者を排除するために訴訟を起こす必要がある場合がある