Airbnb’s keren terug naar langetermijnhuisvesting, maar dat betekent niet dat de huurprijzen zullen dalen
Deze trend groeit benen in heel Noord-Amerika nu de kortetermijnverhuurmarkt tijdens de pandemie op zijn dieptepunt is. Ondanks tijdelijke verboden op Airbnb-achtige verhuur in Ontario, Florida, Pennsylvania, Georgia, Delaware, Maine en Vermont, hebben potentiële huurders aanbiedingen kunnen vinden voor verdacht schone, goed ingerichte, volledig gemeubileerde appartementen met flexibele huurcontracten en hoge huren via niet-Airbnb-verhuursites in steden als Toronto, Philadelphia, Atlanta en de skisteden van Vermont.
“We zien veel inventaris,” zegt John Pasalis, een Toronto woningmarktanalist en voorzitter van Realosophy Realty. “Veel verkopers hebben hun eenheden niet op de markt gebracht, maar veel huurders wel. We zagen een sterke groei van het aantal aanbiedingen, vooral in het centrum van de stad.” Het overaanbod daar, vervolgt hij, heeft geleid tot een prijsdaling van 5% op huurwoningen in de binnenstad.
Maar voordat iemand de daling viert, denk eens aan de betaalbaarheidscrisis van vóór de pandemie. De toestroom van middelmatige tot dure Airbnb-eenheden op de markt voor langetermijnverhuur geeft huurders van topklasse wellicht meer opties, maar heeft negatieve gevolgen voor mensen met lagere inkomens.
Onderzoekers hebben aangetoond dat de aanwezigheid van Airbnb-achtige woningen de totale vraagprijzen in sommige steden heeft doen stijgen, terwijl de hoeveelheid beschikbare betaalbare woningen afneemt. Het maakt ook de concurrentie voor goedkopere huisvesting heviger, in die mate dat sommige mensen zich gedwongen kunnen voelen om te veel te bieden op huur om een woning veilig te stellen. Als de eenheden die terugkeren naar de lange termijn markt meer kosten dan wat huurders redelijkerwijs kunnen betalen, maar ze zijn de enige beschikbare opties, kunnen meer mensen zich financieel overbelast voelen.
“Ik bedoel, een daling van 5%… Weet je, toen een-slaapkamer appartementen werden verhuurd voor meer dan 2.000 dollar per maand, dat is $ 100. Weet je wat ik bedoel? Zeker, dat is goed, maar $ 1.900 is nog steeds erg duur, “zegt Pasalis.
The bigger picture
Voor de afgelopen decennia waren betaalbare huurwoningen in de VS langzaam aan het dalen. Toen, ergens rond 2012, viel het van een klif.
Alex Hermann, onderzoeksanalist bij het Joint Center for Housing Studies van Harvard University, meet de val van goedkope woningen in de VS. “Van 2014 tot 2018 daalde het aantal eenheden dat huurde voor minder dan $ 600 gemiddeld met ongeveer een half miljoen eenheden per jaar. Dat is ongeveer 2,7 miljoen eenheden in totaal,” zegt hij. Tegelijkertijd stegen de eenheden die voor meer dan $ 1.000 per maand gingen met iets minder dan 5 miljoen in diezelfde periode.
De percentages zijn nog schrijnender. In 2000 vertegenwoordigden woningen onder de 600 dollar 36% van het huuraanbod. In 2014 was dat 30%, en in 2018 23%. Hermann zegt dat dit een kloof creëert tussen vraag en aanbod van goedkope woningen, die groter wordt in een tempo dat hoger is dan de lonen van Amerikanen met een laag inkomen.
De timing van de versnelde daling is merkwaardig. Het gebeurde op de hielen van de crash van 2008 en de Grote Recessie, die 10 miljoen huiseigenaren in de executieverkoop wierp. Door aandeelhouders gesteunde institutionele beleggers kochten een groot deel van deze in beslag genomen woningen op, waardoor de verhuurdersklasse werd geprofessionaliseerd en steeds winstgevender werd. De eerste enorme groeigolf van Airbnb vond plaats tussen 2011 en 2014 en was niet toevallig. Zo goed als kortetermijnverhuur huiseigenaren met een risico in staat stelde om zich hun huis te veroorloven, stimuleerde het ook speculanten om huizen te hamsteren en te verkopen.
Voorkomen van een verergerende crisis na de pandemie
Tegenwoordig, terwijl Covid-19 de hoogste werkloosheidsniveaus in 100 jaar veroorzaakt en miljoenen Amerikaanse huurders het risico lopen hun huur niet te betalen, nadert de toestand van huurwoningen een andere gevaarlijke afgrond.
Tegenwoordig bezitten mam-and-pop verhuurders meer dan de helft van het huurbestand onder $ 750 per maand. Als hun huurders in gebreke blijven, kunnen deze eigenaren niet solvabel blijven. Dat maakt hen vatbaar voor speculatieve kopers, zegt Maya Brennan, senior policy program manager bij The Urban Institute. “We zijn in de zeer vroege fase, echt, van het kunnen voorkomen van dat probleem van huurunits die offline gaan of worden overgenomen door beleggers wier enige motief is om de winst te maximaliseren, en niet om een gezonde woningmarkt in een regio te behouden,” zegt ze.
De beste noodmaatregel om dat te voorkomen, is ervoor zorgen dat iedereen zijn huur kan betalen, vooral als ze een kleine verhuurder schuldig zijn. De volgende stap, zegt Brennan, is het creëren van sterke programma’s die bestaande huurders, of de publieke sector, het recht van eerste kans geven om insolvente panden te kopen, om betaalbare huisvesting te behouden. Als geen van deze dingen gebeurt, zal de crisis verergeren, zegt ze. “En dat is niet iets wat we kunnen verdragen.”
Wat betreft de ommezwaai van Airbnb-hosts naar de langetermijnverhuurmarkt, is het nog niet duidelijk of het enige positieve invloed zal hebben op betaalbare huisvesting. Het zou kunnen leiden tot meer aanbod en lagere prijzen. Steden en staten zouden de pandemie kunnen gebruiken als een moment om strengere controles in te voeren, waardoor woningen weer in handen komen van langetermijnhuurders. Of we kunnen de afgelopen tien jaar opnieuw beleven.
Terug in Montreal heeft Brissette na vijf weken zoeken net een eenpersoonskamer gevonden in de wijk Little Italy. De huurprijs is hoog: 1600 dollar per maand, het dubbele van wat iemand een paar jaar geleden zou hebben betaald.
“Ik heb geluk dat ik het heb gevonden – en geluk dat ik het me kan veroorloven,” zegt ze.
Tracey Lindeman is een freelance schrijfster die in Ottawa woont.
