Blackstone REIT Faces Pricing Pressure Amid Real Estate Freeze

Dat maakt het een van de grotere REIT’s in het land en de dominante in de $ 45 miljard niet-publieke ruimte. Het is snel gegroeid door een beroep te doen op particuliere klanten bij makelaarskantoren en het genereren van solide en gestage rendementen. Het keerde vorig jaar 12% terug inclusief dividenden en 10% jaarlijks sinds het begon in januari 2017. Het betaalt een dividend van 5%.

In tegenstelling tot openbare REIT’s zoals Public Storage (ticker: PSA), Boston Properties (BXP), of Avalon Bay Communities (AVB), hebben de BREIT-aandelen geen openbare markt.

Blackstone prijst de BREIT-aandelen maandelijks met een hulp van bronnen van derden. Blackstone zal binnenkort de waarde op 31 maart vaststellen, en waarschijnlijk zal het de waarde verlagen. De BREIT heeft sinds zijn oprichting slechts twee neerwaartse maanden gekend.

HAVE YOUR SAY: Barron’swants wil weten hoe u denkt over de markt, de economie, en hoe het coronavirus uw beleggingen beïnvloedt voor de Big Money Reader Poll. Doe de enquête hier.

De Vanguard Real Estate ETF (VNQ), het toonaangevende REIT exchange-traded fund, was in maart ongeveer 20% gedaald en heeft tot nu toe in april iets van die daling teruggewonnen. De Vanguard ETF heeft een negatief totaalrendement van 17% gehad tot nu toe. De BREIT steeg tot en met februari met 0,7%.

“Ik zou verwachten dat de NAV omlaag zou gaan, maar geen draconische verlaging”, zegt Kevin Gannon, CEO van Robert Stanger, een investeringsbank in New Jersey die zich richt op de vastgoedsector, waaronder niet-openbare REIT’s. “Blackstone heeft veel kapitaal en een slim management. Ik zou verwachten dat ze profiteren van zwakte en kansen.”

In een verklaring zei Frank Cohen, de CEO van BREIT: “BREIT is zeer goed gepositioneerd in deze uitdagende omgeving gezien de kracht van onze balans en de activa waarin we investeren, die zwaar wegen in de richting van logistiek en huurappartementen.”

“Blackstone Real Estate heeft met succes geopereerd door een aantal uitdagende marktcycli,” voegde Cohen eraan toe. “We zijn langetermijnbeleggers en we weten dat markten niet altijd stabiel zijn, dus we hebben BREIT gestructureerd om met succes door complexe omgevingen te navigeren en tegelijkertijd door te gaan met het uitvoeren van overtuigende kansen.”

Niet-publieke REIT’s hebben aan populariteit gewonnen bij beleggers, deels vanwege de lagere volatiliteit van hun aandelenkoersen in vergelijking met publieke REIT’s. Blackstone, wiens vastgoedgroep $157 miljard aan activa beheert, heeft enkele van de beste rendementen in de niet-openbare sector gehad.

Maar Blackstone en andere niet-openbare REIT-exploitanten kunnen de openbare markten en de economie niet negeren.

Bloomberg meldde vorige week dat LPL Financial Holdings de aankopen van klanten van acht niet-openbare REIT’s, waaronder de Blackstone BREIT, stopzette vanwege bezorgdheid dat zijn NAV veranderingen in de waarde van zijn beleggingen zou kunnen achterblijven. LPL reageerde niet op verzoeken om commentaar.

Niet-openbare REIT’s zijn de afgelopen jaren populairder geworden, omdat goed aangeschreven managers zoals Blackstone, Starwood Capital Group en Oaktree Capital Management hebben uitgebreid in een ooit-backwater sector die bekend staat om hoge verkoopcommissies en middelmatig beheer in verhouding tot de grote openbare REIT’s.

Blackstone is veruit de grootste speler. Het haalde vorig jaar 8,7 miljard dollar op bij beleggers, goed voor bijna 75% van al het nieuwe geld in de sector, volgens gegevens van Robert Stanger. Het heeft een brede basis van investeerders aangetrokken gezien de solide rendementen. De minimuminvestering is $ 2.500.

Blackstone wordt geconfronteerd met een soortgelijke prijskwestie in zijn private-equity- en vastgoedfondsen te midden van rotsachtige markten. Het bedrijf beheerde eind 2019 $ 571 miljard, waarmee het de grootste speler in alternatieve activa is.

Blackstone noemt de BREIT een “perpetual-life” REIT die “institutioneel kaliber privévastgoed naar op inkomsten gerichte beleggers brengt.” Het is een belangrijk onderdeel geweest van Blackstone’s strategie om zijn beleggersbasis te verbreden naar particuliere beleggers.

De BREIT biedt beperkte liquiditeit aan beleggers. De REIT staat klaar om 2% van zijn aandelen in een maand en 5% in een kwartaal te kopen en het behoudt zich het recht voor om het terugkopen van aandelen te beperken of geen aandelen terug te kopen van beleggers.

De beperkte liquiditeit bestaat gedeeltelijk omdat Blackstone niet in een positie wil verkeren als een gedwongen verkoper van activa. De institutionele private-equity- en vastgoedfondsen van Blackstone werken op dezelfde manier. De BREIT heeft wel een ruime liquiditeit van $3,1 miljard en het dividend ziet er veilig uit.

Beleggers konden hun aandelen in maart aflossen tegen de intrinsieke waarde van 29 februari, die $ 11,42 per aandeel bedroeg voor een van de belangrijkste aandelenklassen. Die prijs was weinig veranderd ten opzichte van de intrinsieke waarde aan het einde van het jaar. Die prijs van $ 11,42 was ook de prijs waartegen in maart aankopen konden worden gedaan.

Die 29 februari markering was een zeer aantrekkelijke uitstapprijs gezien de daling in de publieke REIT-sector. Sommige BREIT-beleggers wilden misschien hun aandelen verkopen om contant geld op te halen of opnieuw te investeren in de depressieve openbare markten.

“Maart was een moeilijke maand voor beleggers; ze vroegen om liquiditeit en we hebben het verstrekt door alle terugkoopverzoeken te honoreren,” zei de Cohen van de BREIT. “We zullen aan alle aflossingen blijven voldoen in overeenstemming met ons aandeleninkoopplan.”

De BREIT zou meer aflossingsverzoeken kunnen zien als het een hoge NAV ten opzichte van de openbare vastgoedmarkten handhaaft.

Op zijn website zegt Blackstone dat de BREIT “aandelenkoers onderhevig is aan minder volatiliteit in vergelijking met openbare aandelen omdat zijn NAV per aandeel is gebaseerd op de waarde van de vastgoedactiva die het bezit en niet onderhevig is aan prijsbepalingskrachten van de openbare markt zoals de prijs van openbare aandelen is.

Hoewel de aandelenkoers minder volatiel is dan die van aandelen, kan de waarde van het onroerend goed fluctueren en minder waard zijn dan er oorspronkelijk voor werd betaald. BREIT-aandelen zijn aanzienlijk minder liquide dan openbare aandelen en zijn niet immuun voor schommelingen.”

Blackstone’s argument is dat de particuliere markten voor onroerend goed en andere activa langzamer bewegen dan de openbare en dat de NAV van de BREIT dat weerspiegelt.”

De BREIT is voor Blackstone een bron van aanzienlijke inkomsten uit vergoedingen geworden. Het brengt jaarlijks 1,25% van het nettovermogen in rekening plus een aanmoedigingspremie van 12,5% van het totale rendement met inachtneming van een minimumrendement van 5% en een “high water mark”.

De basispremie bedroeg vorig jaar $108 miljoen en de aanmoedigingspremie $141 miljoen of bijna $250 miljoen in totaal. De stimuleringspremie zou dit jaar in gevaar kunnen komen, tenzij er een ommekeer komt in de vastgoedmarkten.

Het BREIT is goed gepositioneerd met het grootste deel van zijn bezit op 29 februari in industrieel en flatvastgoed, twee van de sterkste sectoren van de commerciële vastgoedmarkt. Het heeft geen blootstelling aan de zwaar getroffen winkelcentrum business.

Het heeft echter twee grote Las Vegas investeringen gedaan in de afgelopen maanden op dicht bij een markt top. De BREIT bereikte eind 2019 een deal van $ 4,25 miljard met MGM Resorts International (MGM) voor het onroerend goed van het high-end Bellagio-hotel / casino, waarbij de BREIT 95% bezit en MGM, 5%. De BREIT is de huisbaas, MGM betaalt huur.

De BREIT werkte vervolgens samen met MGM Growth Properties (MGP), een openbare REIT, om het onroerend goed van MGM Grand en Mandalay Bay Resorts te kopen van MGM Resorts in een vergelijkbare transactie voor $ 4,6 miljard in februari.

MGM Resorts, dat jaarlijks huur moet betalen aan de BREIT, heeft zijn aandelenkoers dit jaar met 57% zien kelderen, tot $14, te midden van zorgen over zijn hoge schuld en huurverplichtingen met zijn Vegas-eigendommen die sinds medio maart zijn gesloten en onzekerheid over de toekomstige winstgevendheid.

Er is een onvoorwaardelijke garantie van MGM Resorts op de huurbetalingen, die aanzienlijke zekerheid biedt aan de BREIT. MGM heeft gewezen op zijn aanzienlijke liquiditeitspositie. De BREIT, echter, zou waarschijnlijk zijn koopprijs op beide deals nu niet kunnen krijgen.

Reflecterende angst van beleggers over de gezondheid van Las Vegas en de casinosector, heeft BREIT’s partner, MGM Growth Properties, zijn aandelen dit jaar met ongeveer 20% zien dalen tot $ 25.

Een moeilijke economische omgeving en een scherpe daling in openbare vastgoedaandelen zetten Blackstone onder druk om een dalende markt nauwkeurig weer te geven in de waarde van BREIT.

Schrijf naar Andrew Bary op [email protected]