Is huisbaas worden meer moeite dan het waard is?

BY admin
|

Woningen verhuren is dé manier om geld te verdienen, althans dat beweren sommige mensen. Aan de oppervlakte lijkt het een zekere gok, maar in werkelijkheid is het meestal meer kopzorgen dan het waard is. De uitdagingen beginnen al vroeg, en ze kosten bijna altijd tijd en geld. Laten we eens kijken naar zes van de grootste.

Key Takeaways

  • Investeren in residentieel huurvastgoed kan een lucratieve manier zijn om uw vermogen te vergroten, hoewel het met veel moeilijkheden gepaard kan gaan.
  • De uitdagingen die het bezit van een huurwoning met zich meebrengt, zijn onder meer het vinden van een geschikte woning, het gereedmaken van de woning, het vinden van goede huurders, onderhoudsproblemen, problemen die zich voordoen en veranderende rentetarieven die van invloed zijn op de huurprijs.
  • Er zijn manieren om het proces te vergemakkelijken, zoals het kopen van een eenvoudige woning, het wonen in de nabijheid van de woning, en er een fulltime bezigheid van maken.
  • Het inhuren van een beheerder kan de last van het beheer van een huurwoning verlichten, maar zal de eventuele winst drukken.

Uitdaging 1: Het vinden van een woning

Er zijn boeken vol geschreven over het vinden van een goede huurwoning. Er is zoveel tekst aan dit onderwerp gewijd omdat het zo belangrijk is. Koop een te dure woning en u zult nooit geld verdienen. Maar proberen om een koopje te pakken te krijgen kan ook lastig zijn. Het kopen van een opknapper vereist dat je de vaardigheden, tijd, gereedschappen en geld hebt om de nodige reparaties en renovaties uit te voeren.

Als je geen haast hebt, kan dit een manier zijn om een koopje op je investering te krijgen; als je al een fulltime baan en een gezin hebt, is elke minuut die je besteedt aan het repareren van de huur een minuut die je niet besteedt aan een meer winstgevende of plezierige activiteit. Tegenwoordig zijn er echter beheermaatschappijen die veel van dit benenwerk kunnen doen – van het vinden van een woning tot het opknappen ervan – voor u, tegen een vergoeding, natuurlijk.

Uitdaging 2: Het voorbereiden van de eenheid

Om zowat elk stuk onroerend goed in verhuurde staat te krijgen, zijn vaak op zijn minst nieuw tapijt en verf nodig. Beide items vereisen tijd en geld. Raamschermen, dek vlekken, en gazon onderhoud zijn andere gemeenschappelijke behoeften. Elke keer dat een huurder vertrekt, moeten deze zaken ook opnieuw worden bekeken.

Uitdaging 3: Het vinden van huurders

Het internet biedt een snelle en goedkope manier om potentiële huurders te vinden. Natuurlijk, je krijgt vaak waar je voor betaalt. Het plaatsen van een advertentie in een gerenommeerde publicatie genereert vaak een betere klasse van respondenten. In plaats van college kids op zoek naar een dollar te besparen, verhoogt u uw kansen op het krijgen van gezinnen en verantwoordelijke oudere volwassenen.

Het runnen van een advertentie voor een maand zal een kleine hap uit uw portemonnee, hoewel, en goed screenen van uw huurders door het uitvoeren van een krediet-en antecedentenonderzoek zal een andere hap nemen. De investering is de tijd en het geld meer dan waard, omdat de screening uw kansen op verantwoordelijke huurders vergroot. Verantwoordelijke huurders betalen hun huur op tijd, maken geen misbruik van het pand, en vereisen niet dat u zich bezighoudt met het kostbare en tijdrovende uitzettingsproces.

Uitdaging 4: Gedoe

Zelfs geweldige huurders en perfecte huurwoningen komen met een groot aantal problemen. Gebroken leidingen, verstopte afvoeren, gebroken garagedeur veren, huisdieren, en huisgenoten zijn slechts een paar van de uitdagingen die zich voordoen. Zelfs goede huurders willen uw volledige en onmiddellijke aandacht wanneer de riolering in hun huis terugstroomt of de kabelmaatschappij per ongeluk de telefoonlijnen doorsnijdt.

Slechte huurders zijn een nog grotere uitdaging. Dagelijkse telefoontjes en te late of onbetaalde huur kunnen bijdragen aan het gedoe. De dag van de verhuizing is een andere uitdagende tijd. Schade aan muren, vloeren, tapijten en andere onderdelen van het huis kunnen leiden tot geschillen en kostbare reparaties. Aangezien elk verspild moment van ruzie een moment is dat het huis leeg staat, bent u vaak beter af om door de zure appel heen te bijten en zelf voor de reparaties te betalen. Nu we het er toch over hebben: U zult waarschijnlijk een huisbaasverzekering moeten afsluiten – nee, uw gewone huiseigenarenpolis is niet voldoende – en dat is nog een post in de kolom lopende kosten.

Uitdaging 5: Onderhoud

Onderhoud van belangrijke componenten en voorzieningen is een big-ticket item. Nieuwe apparaten kosten honderden dollars; een nieuw dak of een nieuwe oprit kan duizenden dollars kosten. Als de huur $500 per maand is en het dak $5.000, kunt u snel geld verliezen. Voeg tapijt, verf, en een nieuwe kachel, evenals huurders die niet lang blijven, en het pand kan geld verliezen voor jaren.

Uitdaging 6: Rentetarieven

Wat hebben de rentetarieven te maken met iets? Heel veel. Als de rente daalt, is het vaak goedkoper om te kopen dan om te huren, en dus kan de vraag naar uw unit(s) dalen. Het verlagen van de huur om concurrerend te blijven, kan een echte knauw geven aan uw vermogen om geld te verdienen.

Hoe geld wordt verdiend

Met alle uitdagingen die overwonnen moeten worden, kan de kleine man een buck maken met verhuur onroerend goed? Ja, maar het vereist een plan. Vier winstgevende benaderingen worden hieronder belicht:

1. Live-In

Het delen van de ruimte door de aankoop van een duplex (of een andere gemakkelijk deelbare structuur) is vaak een winstgevende onderneming. Aangezien u ter plaatse bent en toch al van plan bent voor het pand te zorgen, is het extra geld een bonus. Natuurlijk zijn alle uitdagingen nog steeds van toepassing en ter plaatse wonen betekent dat u altijd beschikbaar bent en in nauw contact zult staan met de huurders. Plan goed en screen zorgvuldig.

2. Ga Basic

Het verhuren van een haveloos appartement dat geen leuke voorzieningen heeft, zo min mogelijk onderhoud pleegt en de schijn niet ophoudt, leidt tot winst. Als je het niet gelooft, kijk dan naar off-campus huisvesting in een universiteitsstad in het land. Het klinkt niet erg leuk, maar een eenvoudige, uitgeklede woning (geen plafondventilatoren, airconditioning, enz.) houdt het proces eenvoudig.

Vier muren en een vloer zorgen voor een minimum aan onderhoud en weinig dingen die kapot kunnen gaan of beschadigd kunnen worden. Het aantrekken van huurders via door de overheid gesubsidieerde programma’s, zoals Sectie 8 huisvesting, zorgt voor een gegarandeerd inkomen. De uitdaging hier is dat in ruil voor een paar dollar in de hand, je vaak een ruwe klasse van huurders krijgt en een pand dat hard wordt versleten.

3. Lange Termijn Holdings

Vele vastgoedbeleggers zullen u vertellen dat ze in principe break-even op de huur en kosten. Hun benadering is om een goed geprijsd pand te kopen, de huur van de huurders de hypotheek te laten afbetalen en dan over 30 jaar te verkopen, hopelijk profiterend van enige prijsstijging.

Een huurpand biedt u de flexibiliteit om te bepalen wanneer u een pand verkoopt, waarbij u een zwakke vastgoedmarkt vermijdt door het pand te huren en te wachten tot u het verkoopt in een bloeiende markt.

Hoewel dit een redelijke benadering is, zullen de winsten waarschijnlijk klein zijn, en de vermogenswinstbelasting kan fors zijn (gezien uw lage kostenbasis). En het vereist nog steeds tijd en moeite die misschien beter elders had kunnen worden besteed.

4. Ga Full Time

De serieuze verhuurders nemen een serieuze aanpak. Ze incorporeren, kopen meerdere gebouwen, en doen een aanzienlijk deel van het werk zelf. Het is een levensstijl beslissing die spurts van serieuze tijd en energie, en een strategie voor het kopen en verkopen om de fiscale verliezen te maximaliseren carryforwards en afschrijvingen en om inkomsten te minimaliseren vereist.

Het inhuren van een Property Manager

Een property manager kan veel van de taken van het runnen van een huurwoning. Dit omvat marketing, het selecteren van huurders, onderhoud, budgettering, en het innen van de huur. U kunt overwegen het inhuren van een property manager als u wilt deze taken te delegeren, maar het zal snijden in uw winst.

Property Manager’s Role

Property managers kunnen een verscheidenheid aan rollen te behandelen. Wat dat precies is, is aan u om te onderhandelen met uw manager. Het is belangrijk om te bepalen wat hun rol zal zijn en een lijst van taken en verantwoordelijkheden te ontwikkelen. Zal uw vastgoedbeheerder alleen huurders vinden? Of zullen zij zich bezighouden met het dagelijks onderhoud en het innen van de huur?

Een vastgoedbeheerder kan een onafhankelijke aannemer of een werknemer zijn. U moet met uw belastingadviseur spreken om de meest gunstige aanpak te bepalen en om specifieke verplichtingen vast te stellen die u mogelijk hebt.

U kunt ook een vastgoedbeheerbedrijf inhuren; een bedrijf waarmee u een contract afsluit om direct met alle aspecten van het huurpand om te gaan. Dit kan duur zijn, maar het kan ideaal zijn als u meerdere huurwoningen heeft.

Het selecteren van een Property Manager

Zorg ervoor dat elke property manager die u overweegt voldoet aan de juiste lokale en nationale licentie-eisen.

U kunt op zoek gaan naar een manager die ervaring heeft met reclame, marketing, huurder relaties, het innen van huur, budgettering, leasing, en onderhoud. Een goede property manager zal ook op de hoogte zijn van de lokale en staatswetten. Als eigenaar kunt u aansprakelijk worden gesteld voor de daden van uw manager, dus u kunt worden aangeklaagd als uw manager in strijd handelt met de wetgeving inzake eerlijke huisvesting.

Als u eenmaal hebt besloten over een vastgoedbeheerder en de voorwaarden van de overeenkomst, moet u een overeenkomst voor vastgoedbeheer schrijven waarin de plichten, compensatie en beëindigingsvoorwaarden van de beheerder worden vastgelegd.

The Bottom Line

Is het de moeite waard om verhuurder te worden? Alleen u kunt beslissen. Zorg ervoor dat je kijkt voordat je springt en ga in je nieuwe onderneming met realistische verwachtingen en een solide spel plan.

Door te weten wat je jezelf op de hals haalt voordat je het doet, zul je beter voorbereid zijn op wat je tegenkomt en meer kans hebben om van de ervaring te genieten.