Moet ik voor de huisvesting van huurders betalen terwijl ik appartementen ontsmet?

BY admin
|

Een eigenaar van een flatgebouw moet zijn appartementen ontsmetten vanwege termieten en wil weten hoe hij met dit probleem en de huurders moet omgaan. Hier zijn enkele dingen om te overwegen zegt blogger Richard ‘Monty’ Montgomery.

Vraag van lezer: Ik moet termieten fumigatie. Ik ben eigenaar van onroerend goed in Florida, waar termieten zijn een groot deel van de plaagdieren bevolking. Ik zal het gebouw met vijf eenheden binnenkort verkopen, en vier eenheden zijn momenteel verhuurd. Twee van de vier eenheden hebben huurovereenkomsten die in juli aflopen. Het pand moet met tent behandeld worden om de kleine ettertjes uit te roeien. Als ze ontsmetten, moet het gebouw leeg zijn.

  • Moet ik betalen voor deze vier huurders die huisdieren hebben om ergens te verblijven?
  • Maak ik de reserveringen voor hen of doen zij dat?
  • Hoe hou ik de kosten in de hand?
  • Moet ik ze hierover een brief sturen?
  • Hoe werkt het?

Monty’s Antwoord: Het antwoord zal veronderstellen dat uw huurcontracten geen plaagdierbestrijdingstaal bevatten. Anders zouden uw contractdocumenten veel van de informatie verschaffen die u zoekt. Het wijzigen van de huurovereenkomsten om een plaagdierbestrijdingsclausule op te nemen kan de verkoopbaarheid van het pand verbeteren. Zorg ervoor dat de huurovereenkomst een clausule bevat die in overeenstemming is met alle bouw- en gezondheidswetten van de staat en de plaatselijke autoriteiten. Omdat de wetten van elke staat anders zijn, is het raadplegen van een advocaat die in uw staat praktiseert de praktische oplossing om de aanvullende huurclausule te implementeren.

Volgens de website Sciencing.com is de ontdekking van termieten in elke staat voorgekomen behalve in Alaska. Termietenschade wordt zelden ontdekt in de drogere, hoger gelegen staten, terwijl zuidelijke en zuidwestelijke staten aanzienlijke termietenschade ondervinden.

Omdat u geen ongedierteclausule in uw huurovereenkomst hebt, moet u een plan maken om appartementen te fumigeren op basis van timing, wettelijke vereisten, de omstandigheden van huurders, de kosten om fumigatie uit te voeren, en meer.

Dingen om te overwegen als u appartementen moet fumigeren:

  • Coordineer de fumigatie wanneer de minste huurders het gebouw bezetten. Leegstaande eenheden kan verminderen uw kosten. Als voorbeeld, juli is om de hoek, zijn de huurders met hun aflopende huurcontracten, aan het verhuizen? Als zij vertrekken, en u heeft een leegstaand pand, dan heeft u slechts te maken met twee bezette units. U verhuurt opnieuw na het ontgassen. U moet met uw huurders praten om een plan te maken.
  • Onderhandel over een dagelijkse kamerprijsvergoeding. Een fumigatieduur van vier dagen, een hotelkamer, plus een dagelijkse maaltijdvergoeding per bewoner per dag, levert u een kostprijs per persoon per dag op. Het schrijven van een brief op zich is waarschijnlijk niet genoeg informatie om een huurder op deze gebeurtenis voor te bereiden. Misschien een brief waarin u uw plan uitlegt en vraagt om een tijdstip om elkaar te ontmoeten en het te bespreken, of eerst een ontmoeting en dan een vervolgbrief om de overeenkomst te bevestigen. Hoe lang zal uw structuur worden getent? Bieden ze een garantie? Zullen huisdieren worden beïnvloed bij het opnieuw betreden? Huurders zullen geïnteresseerd zijn in het verzamelen van dit soort informatie.
  • Ed Smith, van RE/MAX Coastal Properties in Destin, FL, verklaarde: “De prijzen voor ontsmetting kunnen sterk variëren. Ik zou voorstellen dat de verhuurder twee vertrouwde lokale makelaars bellen voor aanbevelingen. Op basis van mijn ervaring, de grotere nationale bedrijven zijn vaak de hoogste prijzen, maar niet altijd de beste. Drie offertes van aanbieders is verstandig. Heel belangrijk zijn de garanties. Deze zullen enorm variëren!”
  • Smith merkte ook op dat “het gaan van vier eenheden naar vijf eenheden een factor kan zijn in sommige regelwijzigingen,” dus wees ervan overtuigd dat uw adviseur dit verschil begrijpt en de wet onderzoekt.
  • Het is misschien mogelijk om het gebouw met de termietenplaag te verkopen, en de koper ermee te laten omgaan. Bied het gebouw aan tegen de reële marktwaarde, verminderd met de kosten van de fumigatie, verminderd met een stimulans voor de koper voor het beheer van het werk.
  • Huurders kunnen ook de oorzaak zijn van termietenplagen, dus het begrijpen van de impact van de staatswet, gezondheidsvoorschriften en huisvestingsvoorschriften is dergelijke gevallen. Van meubilair is bekend dat het huisvesting biedt aan termieten, niet gemelde waterdoordringingen en andere bronnen van de voedselbron van termieten, cellulose, kunnen een nieuwe kolonie doen ontstaan. Meestal is een gebrek aan ijver van de verhuurder, onwetendheid over preventieve maatregelen of slecht onderhoud de oorzaak.
  • Huurders met gezondheidsproblemen kunnen zich in sommige staten verzetten tegen fumigatie met een brief van een arts waarin het gevaar voor de veiligheid van hun patiënt wordt vermeld. Er zijn een verscheidenheid van chemische stoffen die in verschillende omstandigheden worden gebruikt om appartementen te fumigeren. Maak uw huurders bewust van het product.
  • Termieten kunnen worden ontmoedigd met preventieve maatregelen, zoals regengootverlengingen om water weg te voeren van de fundering, bouwmaterialen die termieten niet eten, decoratieve stenen landschapsarchitectuur en andere maatregelen.

Nu heb je een aantal gesprekspunten om je te helpen omgaan met termieten, zowel in uw lease-document en in uw gebouw.

Over de auteur:

Richard Montgomery geeft no-nonsense onroerend goed advies aan de meest dringende vragen van lezers via zijn website Dear Monty. Hij is een onroerend goed veteraan die zich heeft ingezet voor hervorming van de industrie voor meer dan een kwart eeuw. Hij kent het investeren in onroerend goed, van dichtbij, met je handen in de weer tot aan het investeren vanuit je luie stoel met behulp van je zelf-gestuurde IRA als je financieringsinstrument. In zijn bijna een halve eeuw in de industrie, heeft Monty vastgoedbeleggingen gekocht en verkocht, een vastgoedmakelaardij opgericht met behulp van een niet-traditioneel consumentgestuurd model, zijn eigen succesvolle makelaardij gerund en is voormalig CEO van Corporate Relocation Services. Hij is consultant voor bedrijven en ondernemers en deelt zijn kennis ook met nieuwsgierige lezers via gesyndiceerde krantencolumns. U kunt hem uw onroerend goed vragen stellen op www.DearMonty.com.