Squatter’s Rights in Connecticut

Squatting is wanneer een persoon een verlaten of leegstaand pand vindt en het betrekt zonder het te bespreken met de eigenaar van het pand. Het klinkt als inbreken – behalve dat het soms legaal is.

Wie wordt in Connecticut als kraker beschouwd?

Een kraker is iemand die zonder wettige toestemming een verlaten, afgeschermd of leegstaand gebouw (meestal een woning) of stuk grond bewoont. Dit betekent dat de persoon het pand niet bezit of huurt. Desondanks is kraken in de Verenigde Staten eigenlijk legaal en heel gewoon.

Is dat geen huisvredebreuk?

Kraken is niet noodzakelijkerwijs huisvredebreuk. Huisvredebreuk is een strafbaar feit, terwijl kraken meestal civielrechtelijk van aard is. Kraken kan echter worden behandeld als crimineel gedrag als de huisbaas of eigenaar van het pand heeft vastgesteld dat de persoon in kwestie ongewenst is.

Houd het volgende in gedachten:

1. Anders dan in andere staten, moeten verhuurders / eigenaren van onroerend goed in Connecticut degenen die een poging doen tot een vordering tot nadelig bezit ervan op de hoogte stellen dat ze het proces van de vordering onderbreken. Andere staten vereisen niet dat verhuurders/eigenaars “zeggen” dat het illegaal is voor de persoon om daar te zijn. Dit maakt de krakersrechten van Connecticut uniek. Om te voorkomen dat een kraker het eigendom verwerft door nadelig bezit, moet de kennisgeving van onderbreking plaatsvinden en worden gedocumenteerd in de kadastrale registers van het lokale graafschap.
2. Krakers of indringers kunnen valselijk aanspraak maken op het recht om op het eigendom te zijn, bijvoorbeeld door valse of frauduleuze papieren aan de eigenaar te overhandigen. Dit is illegaal.
3. Ook al hebben krakers rechten, als zij niet voldoen aan de voorwaarden voor ongerechtvaardigd bezit, kunnen zij worden gearresteerd als strafrechtelijke overtreders. Veel mensen maken gebruik van krakersrechten om eigendom van een pand te krijgen zonder huur of een hypotheek te hoeven betalen.

Er zijn uitzonderingen op de regel:

• Als een persoon verfraait (planten bloemen, verwijdert puin, enz.) onbewoond en verlaten residentieel of industrieel pand, kan men mogelijk vervolging wegens huisvredebreuk vermijden.
• In het geval van een legitieme noodsituatie kan een persoon die het pand zonder toestemming of machtiging heeft betreden, worden vrijgesteld van huisvredebreuk.
• Het pand moet niet worden gebruikt om krakers het proces van een nadelige bezitsclaim te laten beginnen.

Wanneer wordt een eigendom als verlaten beschouwd?

Squatters zijn meestal dakloze individuen die hun residentie hebben opgezet in een verlaten pand. In Connecticut wordt een woning als verlaten beschouwd wanneer de eigenaar schriftelijk heeft verklaard dat hij het pand heeft verlaten en niet van plan is terug te keren. Een woning kan ook worden beschouwd als verlaten als onroerend goed belastingen niet zijn betaald voor een jaar of meer, of de gemeente heeft bepaald dat het pand verlaten volgens de lokale verordeningen.

Hoe zit het met achterblijvende huurders?

Holdover huurders, soms aangeduid als huurders in lijden, zijn huurders die blijven op een woning nadat hun huurcontract is afgelopen. In deze situatie is de huurder verantwoordelijk voor het betalen van huur tegen het bestaande tarief en voorwaarden. De verhuurder kan dit aanvaarden zonder de wettigheid van de bewoning te erkennen. Indien een huurder die nog in het bezit is van de huurovereenkomst niet vertrekt na een aanmaning om te vertrekken, dan zal hij worden onderworpen aan een rechtszaak wegens onwettige inbewaringneming. Een achterblijvende huurder zal geen aanspraak kunnen maken op ongerechtvaardigd bezit als hem al is verteld dat hij moet vertrekken. Zij zullen worden beschouwd als een strafrechtelijke overtreder.
Als de verhuurder doorgaat met het accepteren van huur, dan wordt de huurder een huurder at will – wat betekent dat de huurder op het terrein is “at the landlord’s will” en kan op elk moment zonder voorafgaande kennisgeving worden uitgezet.

Understanding Adverse Possession in Connecticut

Een kraker kan rechten opeisen op het onroerend goed nadat hij er een bepaalde tijd heeft gewoond. In Connecticut heeft een kraker 15 jaar ononderbroken bewoning nodig om aanspraak te kunnen maken op bezitsaantasting (CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). Wanneer een kraker aanspraak maakt op nadelig bezit, kan hij juridisch eigendom van het eigendom verwerven. Op dat moment is de kraker geen criminele overtreder en heeft hij rechtmatige toestemming om op het eigendom te blijven. Nadelig gebruik in Connecticut wordt ook gedefinieerd als het hebben van genot van het eigendom dat op een ononderbroken wijze voortduurt.
In de VS moet de kraker aan vijf verschillende wettelijke vereisten voldoen voordat aanspraak kan worden gemaakt op nadelig bezit. De bezetting moet zijn:

1. Hostile
2. Actual
3. Open & notorious
4. Exclusive
5. Continuous

Als niet aan deze vijf elementen wordt voldaan door de kraker, dan hebben ze geen gronden voor nadelig bezit. Laten we eens kijken wat elk van deze betekent.

Vijandige Vordering

“Vijandig” betekent niet dat de kraker uw deur heeft opengebroken en met getrokken geweren als een SEAL Team Six is binnengestormd… In juridische zin heeft vijandigheid drie definities:

1. Eenvoudige bezetting. Deze regel (gevolgd door de meeste staten vandaag) definieert “vijandig” als de loutere bezetting van het land. De overtreder hoeft niet te weten dat het land aan iemand anders toebehoort.
2. Bewust van het op verboden terrein komen. Deze regel vereist dat de overtreder zich ervan bewust is dat zijn of haar gebruik van het eigendom neerkomt op huisvredebreuk (wat betekent dat de overtreder geen wettelijk recht heeft om op het eigendom te zijn).
3. Vergissing te goeder trouw. Een paar staten volgen deze regel, waaronder Connecticut. Dit vereist dat de overtreder een onschuldige fout te goeder trouw hebben gemaakt bij het bezetten van het pand in de eerste plaats, zoals door te vertrouwen op een ongeldige of onjuiste akte. Met andere woorden, de kraker gebruikte het pand “te goeder trouw” en was niet op de hoogte van de huidige juridische status van het pand.

Daadwerkelijk bezit

Daadwerkelijk bezit vereist dat de overtreder het eigendom daadwerkelijk bezit (fysiek aanwezig is) en het behandelt alsof hij een eigenaar is. Dit kan worden vastgesteld door het documenteren van de inspanningen van de overtreder om het pand te onderhouden en te verbeteren. De verfraaiing van het pand, zoals landschapsarchitectuur (zoals eerder vermeld), zou een voorbeeld zijn van feitelijk bezit van het land.

Openlijk & Berucht bezit

“Openlijk en berucht” betekent dat het voor iedereen duidelijk moet zijn – ook voor een eigenaar die een redelijke inspanning doet om het te onderzoeken – dat iemand het pand kraakt. Dit betekent dat de kraker niet probeert te verbergen dat hij daar woont.

Exclusieve eigendom

De overtreder moet de grond exclusief bezitten. Dat betekent dat de overtreder het bezit niet kan delen met vreemden, de eigenaar, of andere pachters.

Continuous Possession

De kraker moet ook voor een ononderbroken hoeveelheid tijd op het eigendom verblijven. Dat betekent dat de overtreder het gebruik van het eigendom niet kan opgeven, er later naar terugkeren, en proberen de tijd dat het eigendom werd verlaten mee te tellen als deel van de “ononderbroken” bezitsperiode. Zoals eerder gezegd, is 15 jaar ononderbroken bewoning vereist voor “adverse possession”.

Kleur van eigendom

Wanneer u op zoek gaat naar krakersrechten, bent u waarschijnlijk de term “kleur van eigendom” tegengekomen. Kleur van titel betekent eigendom van onroerend goed door een persoon in bezit zonder te zijn “regelmatig,” zoals het niet hebben van een of meer van de wettelijke gedenktekens of documenten geregistreerd, of niet naar behoren geregistreerd. Een kraker kan aanspraak maken op de kleur van eigendomsrecht nadat hij met succes een vordering wegens bezitsverlies heeft ingesteld. Als bezit wordt verworven zonder kleur van titel, dan zal de kraker alleen rechten hebben op het gebied van de grond daadwerkelijk bezeten, wat betekent dat ze beperkt zijn tot het deel van het pand dat ze daadwerkelijk hebben bezet.

Moeten krakers onroerendgoedbelasting betalen in Connecticut?

In veel staten moeten krakers kunnen bewijzen dat ze gedurende een aantal jaren onroerendgoedbelasting hebben betaald. Dit is niet het geval in Connecticut.
Zolang de krakers hebben gewoond in en onderhouden van het pand als hun eigen voor 15 jaar of meer, dan hebben ze het recht om te beweren nadelig bezit.

Hoe zich te ontdoen van krakers in Connecticut

Zoals eerder vermeld, moeten verhuurders / eigenaren van onroerend goed in Connecticut krakers ervan op de hoogte stellen dat ze het proces van hun nadelige bezitsvordering onderbreken. Veel staten stellen een periode van tijd voor reactie. In Connecticut bestaat een dergelijke periode echter niet, omdat de staat de vereiste 15 jaar van verblijf lang genoeg acht om een vijandige bezetting aan te vechten.

Als de landeigenaar echter wettelijk “gehandicapt” is (minderjarig, handelingsonbekwaam of gedetineerd), dan kan hij zijn eigendomsrecht op het land ook na de gebruikelijke 15 jaar verdedigen. In dit geval heeft de persoon 5 jaar nadat de handicap is opgeheven (d.w.z. het kind wordt volwassen, de persoon wordt weer gezond, of de overtreder wordt vrijgelaten uit de gevangenis) om hun recht op het land te doen gelden.

Om jezelf te beschermen tegen deze situatie, is het van essentieel belang dat u een schriftelijke kennisgeving aan eventuele krakers die aanwezig kunnen zijn, waarin staat dat u de acties van nadelig bezit betwist. Dit elimineert de mogelijkheid van krakers om nu of in de toekomst een claim op dat eigendom te maken. Deze kennisgeving geldt echter niet als een uitzetting.

U moet daarna het standaard ontruimingsproces volgen om de krakers legaal uit het pand te verwijderen.

In Connecticut moet een kennisgeving om te stoppen vijf dagen vóór de datum die in de kennisgeving wordt gespecificeerd als de laatste dag waarop een kraker op het terrein kan blijven (CGS § 47a-23) worden betekend. In de kennisgeving moet u de reden vermelden waarom u wilt dat de persoon verhuist. Als de kraker een huurder is wiens huurcontract is verlopen, hoeft u geen eisen uit het huurcontract te noemen. U hoeft alleen te verklaren dat de persoon illegaal op uw eigendom verblijft.

Een kraker moet reageren op de dagvaarding en de klacht door het indienen van een verschijning bij de rechtbank binnen twee dagen na de retourdatum. Als de kraker niet een antwoord in te dienen binnen de periode van twee dagen, dan kunt u een motie indienen voor de uitspraak op basis van “failure to plead.” Als de kraker niet binnen drie dagen na ontvangst van de motie door de griffier een pleidooi indient, moet de rechtbank een vonnis tegen de kraker wijzen (CGS § 47a-26a). Als de kraker een antwoord indient of een pleidooi houdt, moet een proces worden gehouden. (CGS § 47a-26d).

Na het proces wordt een vonnis uitgesproken ten gunste of ten nadele van de verhuurder/eigenaar van het onroerend goed. Als het vonnis wordt uitgesproken ten gunste van de verhuurder/eigenaar, moet u de rechtbank vragen om een bevel of executie waarin wordt geëist dat de kraker verhuist. Nadat de rechtbank het dwangbevel heeft uitgevaardigd, moet het aan een plaatselijke sheriff worden overhandigd voor een correcte betekening. De sheriff is verplicht om redelijke inspanningen te doen om de kraker te lokaliseren en hem op de hoogte te stellen van de datum en het tijdstip van de ontruiming.

Na een redelijke tijd kan de sheriff de bezittingen van de kraker fysiek op straat zetten (CGS § 47a-26d). Als de kraker nog steeds niet is verhuisd, kan de sheriff de kraker met geweld uit het pand verwijderen. De wet van Connecticut voorziet in een “uitstel van executie gedurende vijf dagen”. Dit betekent dat het door de rechtbank uitgesproken vonnis van executie gedurende 5 dagen nadat het is uitgesproken, niet mag worden uitgevoerd.

De kraker heeft ook het recht om een aanvullend uitstel te vragen en de rechtbank kan er een bevelen voor maximaal zes maanden (CGS § 47a-39).

Krakers hebben verschillende rechten in verschillende staten. Raadpleeg Connecticut General Statutes Section 47-31 & 52-575 voor meer informatie.

Tips om uzelf te beschermen tegen krakers in Connecticut

• Het pand regelmatig inspecteren
• Het pand beveiligen (d.w.z. ingangen blokkeren, alle ramen sluiten, alle deuren op slot doen, etc.)
• Het pand regelmatig inspecteren
• Het pand beveiligen (d.w.z. ingangen blokkeren, alle ramen sluiten, alle deuren op slot doen, etc.))
• Plaats “verboden toegang” borden op het pand, vooral als het momenteel onbewoond is
• Zorg voor een schriftelijke kennisgeving zodra u zich realiseert dat krakers aanwezig zijn
• Bied aan het pand te verhuren aan krakers
• Breng de sheriff op de hoogte om krakers van het pand te verwijderen als ze niet vertrekken
• Huur een advocaat – in sommige gevallen, moet u misschien een rechtszaak aanspannen om de kraker uit uw pand te verwijderen