Wat betekent het als een appartement een ‘huurder in huis’ heeft, en waarom zou je er een kopen?

Deze appartementen worden door sommige kopers gezien als slimme investeringen, en worden vaak met een korting aangeboden ten opzichte van vergelijkbare eenheden, aldus onze experts. Tegelijkertijd zijn er een aantal duidelijke nadelen-meest drukkend, de vraag wanneer de kopers in staat zullen zijn om in te trekken.

Een appartement met een “huurder op zijn plaats” is precies wat het klinkt: er is al een huurder die de ruimte bewoont. En samen met de huurder komt meestal een grotere betaalbaarheid.

“Meestal is de prijs laag omdat er een addertje onder het gras zit: De appartementen worden verkocht met lange termijn of huur gereguleerde huurders die niet gemakkelijk kunnen worden verdreven, als het al gebeurt,” zegt Deanna Kory, een makelaar bij Corcoran. “Dus meestal worden ze gekocht door beleggers die een langetermijnvisie hebben op het kopen van deze eenheden.”

Huurders die het appartement bewonen op markt-rate of maand-tot-maand huurcontracten zijn gemakkelijker te verhuizen, hoewel zelfs in deze gevallen, kopers worden geadviseerd om de huurovereenkomst van de huurder zorgvuldig te controleren. Aangezien deze kopers ook de huisbaas van de huurder zullen worden, moeten ze ook kijken naar de kredietscore van de huurder en de geschiedenis van huurbetalingen voordat ze het appartement kopen.

Deze regeling zou een comfortabele regeling kunnen zijn voor kopers die een ander pand moeten verkopen en geen haast hebben om te verhuizen.

“Een koper kan een ‘huurder in plaats’-appartement kopen terwijl hun huidige huis te koop staat en niet beide verkopen hoeven te timen om in tandem op te treden,” legt ze uit “Ze kunnen hun huis op de markt brengen en plannen om te ontruimen in een vergelijkbaar tijdsbestek dat de huurder van hun nieuwe aankoop zal worden ontruimd, terwijl ze de nieuwe woning al hebben gekocht.”

Hoewel, voegt ze eraan toe, dergelijke kopers moeten wachten met het doen van een volledige betaling op het appartement totdat de huurder eruit is: “Het is belangrijk om wat fondsen in escrow te houden totdat de huidige huurders ontruimen om ervoor te zorgen dat het huis in de juiste verhuisconditie is voor de nieuwe huiseigenaren – bijvoorbeeld dat er niets is beschadigd toen de huurders het appartement verlieten.”

Als de huurder huur gestabiliseerd is, dan moet de koper echt de lange termijn bekijken-of bereid zijn om over een uitkoop te onderhandelen. Dit komt omdat wanneer de meeste huur gestabiliseerde gebouwen co-op of condo conversies ondergaan, ze dit doen onder een non-eviction plan, wat betekent dat een externe koper de huurder die er woont niet kan uitzetten.

“Als je een appartement koopt met een huur gestabiliseerde huurder op zijn plaats, kun je ze niet uitzetten, en je kunt hun huur niet verhogen ,” zegt Sam Himmelstein, een advocaat die residentiële en commerciële huurders en huurdersverenigingen vertegenwoordigt (en FYI, een Brick-sponsor). “Je zou ook opgescheept kunnen zitten met een opvolger – de kinderen van de huurders zouden het appartement kunnen overnemen.”

Met andere woorden, een koper kan misschien niet in staat zijn om in het appartement te wonen of het appartement voor een lange tijd te verkopen – vandaar het lagere prijskaartje. Wanneer dit gebeurt, zou de koper kunnen proberen de huurder uit te kopen, een potentieel zeer kostbare propositie.

Een andere kwestie om te overwegen: Het is onwaarschijnlijk dat de maandelijkse huur van de huurder de onderhoudskosten en andere kosten dekt. En daarbovenop komen nog de verzekeringskosten.

“U hebt een specifiek soort polis nodig voor een beleggingsappartement of een appartement dat niet door de eigenaar wordt bewoond. Een standaard appartementbeleid zou komen te vervallen,” zegt Jeffrey Schneider van Gotham Brokerage (een Brick-sponsor.) “De prijsstelling is niet veel anders, maar je hebt de juiste polisvorm nodig. Je wilt ook dekking om je huurstroom te beschermen als een gedekte claim zoals een brand of ernstige waterschade je huurder verplaatst en ze stoppen met het betalen van huur.”

Dus waarom al deze moeite doen? Gezien de lagere kosten van de aankoop van het appartement, kan de investering op de lange termijn veel geld opleveren als het appartement in waarde stijgt. Maar het is zeker een riskante aankoop.

Problemen thuis? Laat uw vragen over NYC-appartementen beantwoorden door een expert. Stuur uw vragen naar [email protected].