Airbnbs are reverting to long-term housing, but that doesn’t mean rents will fall

This trend is growing legs across North America as the short-term rental market bottoms out during the pandemic. Pomimo tymczasowych zakazów wynajmu typu Airbnb w Ontario, na Florydzie, w Pensylwanii, Georgii, Delaware, Maine i Vermont, potencjalni najemcy byli w stanie znaleźć oferty podejrzanie czystych, dobrze wyposażonych, w pełni umeblowanych mieszkań z elastycznymi umowami najmu i wysokimi czynszami za pośrednictwem stron innych niż Airbnb w miastach takich jak Toronto, Filadelfia, Atlanta i miasteczka narciarskie w Vermont.

„Widzimy dużo zapasów”, mówi John Pasalis, analityk rynku mieszkaniowego w Toronto i prezes Realosophy Realty. „Wielu sprzedawców nie wprowadziło swoich jednostek na rynek, ale wielu najemców tak. Zaobserwowaliśmy silny wzrost liczby ofert, szczególnie w centrum miasta”. Tamtejsza nadpodaż, kontynuuje, doprowadziła do 5% spadku cen wynajmu w centrum miasta.

Ale zanim ktokolwiek będzie świętował spadek, weź pod uwagę przed-pandemiczny kryzys przystępności cenowej wynajmu. Napływ średnio- i wysokokosztowych mieszkań z Airbnb na rynek wynajmu długoterminowego może dać najemcom z górnej półki więcej opcji, ale ma negatywne skutki dla osób o niższych dochodach.

Badacze wykazali, że obecność mieszkań z Airbnb zwiększyła ogólne ceny wywoławcze w niektórych miastach, jednocześnie zmniejszając ilość dostępnych mieszkań w przystępnych cenach. Powoduje to również zaostrzenie konkurencji o tańsze mieszkania, do tego stopnia, że niektórzy ludzie mogą czuć się zmuszeni do zawyżania czynszu, by zapewnić sobie mieszkanie. Jeśli jednostki powracające na rynek długoterminowy kosztują więcej niż to, co najemcy mogą rozsądnie zapłacić, ale są to jedyne dostępne opcje, więcej ludzi może znaleźć się finansowo overextended.

„Mam na myśli, 5% spadek… Wiesz, kiedy kondominia z jedną sypialnią były wynajmowane za ponad 2,000 dolarów miesięcznie, to jest 100 dolarów. Wiesz o co mi chodzi? Jasne, to dobrze, ale $1,900 jest nadal bardzo drogie,” Pasalis says.

The bigger picture

Przez ostatnie kilka dekad, przystępne cenowo mieszkania czynszowe w USA były w powolnym upadku. Następnie, gdzieś około 2012 roku, spadł z klifu.

Alex Hermann, analityk badań na Uniwersytecie Harvarda w Joint Center for Housing Studies, mierzy spadek tanich mieszkań w USA. „Od 2014 do 2018 roku liczba jednostek wynajmujących za mniej niż 600 dolarów spadła średnio o około pół miliona jednostek rocznie. To w sumie około 2,7 mln jednostek” – mówi. W tym samym czasie liczba jednostek wynajmowanych za ponad 1000 dolarów miesięcznie wzrosła o niecałe 5 milionów w tym samym okresie.

Procenty są jeszcze bardziej wyraźne. W 2000 r. mieszkania poniżej 600 dolarów stanowiły 36% podaży najmu. W 2014 roku było to 30%, a w 2018 roku 23%. Hermann mówi, że to tworzy przepaść między podażą a popytem na domy o niskim czynszu, który poszerza się w tempie większym niż zarobki Amerykanów o niskich dochodach.

Czas przyspieszonego spadku jest ciekawy. Stało się to po krachu z 2008 roku i Wielkiej Recesji, która spowodowała, że 10 milionów właścicieli domów zostało wykluczonych z rynku. Wspierani przez akcjonariuszy inwestorzy instytucjonalni wykupili dużą część tych przejętych domów, co sprofesjonalizowało klasę wynajmujących i sprawiło, że stała się ona coraz bardziej nastawiona na zysk. Pierwsza fala masowego wzrostu Airbnb, która miała miejsce między 2011 a 2014 rokiem, nie była przypadkowa. Tak samo jak krótkoterminowy wynajem umożliwił zagrożonym właścicielom domów pozwolić sobie na ich zakup, tak samo zachęcił spekulantów do gromadzenia i przerzucania mieszkań.

Zapobieganie pogłębiającemu się kryzysowi po pandemii

Dzisiaj, gdy Covid-19 wywołuje najwyższy poziom bezrobocia od 100 lat, a miliony amerykańskich najemców są zagrożone niewywiązaniem się ze swoich czynszów, stan wynajmu mieszkań zbliża się do kolejnej niebezpiecznej przepaści.

Obecnie właściciele budynków typu mom-and-pop posiadają ponad połowę zasobów czynszowych poniżej 750 dolarów miesięcznie. Jeśli ich lokatorzy nie wywiążą się z umowy, ci właściciele budynków mogą nie być w stanie utrzymać wypłacalności. To czyni ich podatnymi na spekulacyjnych nabywców, mówi Maya Brennan, starszy kierownik programu politycznego w The Urban Institute. „Jesteśmy na bardzo wczesnym etapie, naprawdę, aby być w stanie zapobiec temu problemowi wynajmu jednostek wyłączonych z eksploatacji lub nabytych przez inwestorów, których jedynym motywem jest maksymalizacja zysków, a nie utrzymanie zdrowego rynku mieszkaniowego w regionie”, mówi.

Najlepszym środkiem awaryjnym, aby temu zapobiec jest upewnienie się, że każdy może zapłacić swój czynsz, zwłaszcza jeśli są winni małemu właścicielowi. Następnym krokiem, mówi Brennan, jest stworzenie silnych programów, które dadzą istniejącym najemcom lub sektorowi publicznemu prawo pierwokupu niewypłacalnych nieruchomości w celu utrzymania przystępnych cenowo mieszkań. Jeśli żadna z tych rzeczy się nie wydarzy, kryzys będzie się pogłębiał, mówi. „A tego nie jesteśmy w stanie znieść.”

Jeśli chodzi o przeniesienie się gospodarzy Airbnb na rynek wynajmu długoterminowego, nie jest jeszcze jasne, czy będzie to miało jakikolwiek pozytywny wpływ na przystępne cenowo mieszkania. Może stworzyć większą podaż i obniżyć ceny. Miasta i stany mogą wykorzystać pandemię jako czas na wprowadzenie ściślejszej kontroli, co może spowodować ponowne skierowanie mieszkań w stronę najemców długoterminowych. Albo możemy po prostu przeżyć ostatnie 10 lat od nowa.

Powrót do Montrealu, po pięciu tygodniach poszukiwań, Brissette właśnie znalazła kawalerkę w miejskiej dzielnicy Little Italy. Czynsz wynosi 1600 dolarów miesięcznie, czyli dwa razy tyle, ile ktoś zapłaciłby jeszcze kilka lat temu.

„Jestem szczęściarą, że ją znalazłam – i szczęściarą, że mogę sobie na nią pozwolić”, mówi.

Tracey Lindeman jest pisarką niezależną mieszkającą w Ottawie.

.