Blackstone REIT Faces Pricing Pressure Amid Real Estate Freeze

To czyni go jednym z większych REITs w kraju i dominującym w 45 mld dolarów niepublicznej przestrzeni. Rozwinął się szybko, odwołując się do klientów detalicznych w biurach maklerskich i generując solidne i stabilne zyski. Zwrócił 12% w zeszłym roku, w tym dywidendy i 10% rocznie od początku w styczniu 2017 roku. Wypłaca dywidendę w wysokości 5%.

W przeciwieństwie do publicznych REIT-ów, takich jak Public Storage (ticker: PSA), Boston Properties (BXP) lub Avalon Bay Communities (AVB), akcje BREIT nie mają rynku publicznego.

Blackstone wycenia akcje BREIT co miesiąc z pomocą źródeł zewnętrznych. Blackstone ustali wartość 31 marca wkrótce, i prawdopodobnie obniży wartość. BREIT miał tylko dwa spadkowe miesiące od momentu powstania.

HAVE YOUR SAY: Barron’swants to know your thoughts on the market, the economy, and how coronavirus is impacting your investments for the Big Money Reader Poll. Weź udział w ankiecie tutaj.

Vanguard Real Estate ETF (VNQ), wiodący fundusz typu REIT exchange-traded, spadł o około 20% w marcu i odzyskał część tego spadku jak dotąd w kwietniu. Od początku roku Vanguard ETF odnotował ujemny całkowity zwrot w wysokości 17%. BREIT wzrósł w lutym o 0,7%.

„Spodziewałbym się spadku NAV, ale nie drakońskiej redukcji” – mówi Kevin Gannon, prezes Robert Stanger, banku inwestycyjnego z New Jersey koncentrującego się na sektorze nieruchomości, w tym niepublicznych REIT-ów. „Blackstone ma dużo kapitału i mądre zarządzanie. Spodziewałbym się, że wykorzystają słabość i okazję.”

W oświadczeniu Frank Cohen, prezes BREIT powiedział: „BREIT ma bardzo dobrą pozycję w tym wymagającym środowisku, biorąc pod uwagę siłę naszego bilansu i aktywa, w które inwestujemy, a które są silnie obciążone logistyką i mieszkaniami na wynajem.”

„Blackstone Real Estate z powodzeniem działał w wielu wymagających cyklach rynkowych” – dodał Cohen. „Jesteśmy inwestorami długoterminowymi i wiemy, że rynki nie zawsze są stabilne, więc stworzyliśmy strukturę BREIT, aby z powodzeniem poruszać się w złożonych środowiskach, jednocześnie kontynuując realizację atrakcyjnych możliwości.”

Niepubliczne REIT zyskały przychylność inwestorów częściowo z powodu mniejszej zmienności cen akcji w stosunku do publicznych REIT. Blackstone, którego grupa nieruchomościowa posiada aktywa o wartości 157 miliardów dolarów, odnotowała jedne z najlepszych zwrotów w sektorze niepublicznym.

Ale Blackstone i inni operatorzy niepublicznych REIT-ów nie mogą ignorować rynków publicznych i gospodarki.

Bloomberg poinformował w zeszłym tygodniu, że LPL Financial Holdings odciął klientów od zakupów ośmiu niepublicznych REIT-ów, w tym Blackstone BREIT, z powodu obaw, że jego NAV może opóźniać zmiany w wartości inwestycji. LPL nie odpowiedział na prośby o komentarz.

Niepubliczne REITs stały się bardziej popularne w ostatnich latach, jak dobrze oceniane menedżerów, takich jak Blackstone, Starwood Capital Group, i Oaktree Capital Management rozszerzyły się w sektorze raz-backwater znany z wysokich prowizji za sprzedaż i mierne zarządzanie w stosunku do głównych REITs publicznych.

Blackstone jest zdecydowanie największym graczem. W ubiegłym roku pozyskał od inwestorów 8,7 mld dolarów, co stanowi prawie 75% wszystkich nowych środków w sektorze, według danych Roberta Stangera. Przyciągnął szeroką bazę inwestorów, biorąc pod uwagę jego solidne zyski. Minimalna inwestycja wynosi $2,500.

Blackstone stoi przed podobnym problemem cenowym w swoich funduszach private-equity i real-estate pośród skalistych rynków. Firma zarządzała 571 miliardami dolarów na koniec roku 2019, co czyni ją największym graczem w alternatywnych aktywach.

Blackstone nazywa BREIT „wieczystym życiem” REIT, który przynosi „instytucjonalny kaliber prywatnych nieruchomości inwestorom skoncentrowanym na dochodach.” Jest to kluczowa część strategii Blackstone mającej na celu poszerzenie bazy inwestorów o inwestorów detalicznych.

BREIT oferuje inwestorom ograniczoną płynność. REIT jest gotowy do zakupu 2% swoich akcji w miesiącu i 5% w kwartale i zastrzega sobie prawo do ograniczenia odkupu akcji lub nie odkupić żadnych akcji od inwestorów.

Ograniczona płynność istnieje częściowo dlatego, że Blackstone nie chce być w pozycji jako przymusowy sprzedawca aktywów. Podobnie działają instytucjonalne fundusze private-equity i nieruchomości Blackstone. BREIT ma wystarczającą płynność w wysokości 3,1 mld USD, a dywidenda wygląda na bezpieczną.

Cena z 29 lutego była bardzo atrakcyjną ceną wyjścia, biorąc pod uwagę spadek w publicznym sektorze REIT. Niektórzy inwestorzy BREIT mogli chcieć sprzedać swoje udziały, aby pozyskać gotówkę lub reinwestować na osłabionych rynkach publicznych.

„Marzec był trudnym miesiącem dla inwestorów; prosili o płynność, a my ją zapewniliśmy, honorując wszystkie żądania wykupu” – powiedział Cohen z BREIT. „Będziemy nadal spełniać wszystkie wykupy zgodnie z naszym planem odkupu akcji”.

Blackstone argumentuje, że prywatne rynki nieruchomości i innych aktywów poruszają się wolniej niż rynki publiczne, a wartość aktywów netto BREIT to odzwierciedla.

BREIT stał się dla Blackstone źródłem znacznych przychodów z opłat. Pobiera 1,25% aktywów netto rocznie plus opłatę motywacyjną w wysokości 12,5% całkowitego zwrotu z zastrzeżeniem minimalnego zwrotu na poziomie 5% i High Water Mark.

Opłata podstawowa w ubiegłym roku wyniosła 108 mln USD, a opłata motywacyjna 141 mln USD, czyli łącznie prawie 250 mln USD. Opłata motywacyjna może być zagrożona w tym roku, o ile nie nastąpi odwrócenie tendencji na rynkach nieruchomości.

BREIT ma dobrą pozycję z większością swoich udziałów w dniu 29 lutego w nieruchomościach przemysłowych i mieszkaniowych, dwóch najsilniejszych sektorach rynku nieruchomości komercyjnych. Nie ma ekspozycji na ciężko doświadczony biznes centrum handlowego.

Jednakże dokonał dwóch dużych inwestycji w Las Vegas w ostatnich miesiącach w pobliżu szczytu rynku. BREIT osiągnął umowę o wartości 4,25 miliarda dolarów pod koniec 2019 roku z MGM Resorts International (MGM) na nieruchomości wysokiej klasy hotelu/kasyna Bellagio, w którym BREIT jest właścicielem 95%, a MGM, 5%. BREIT jest wynajmującym, a MGM płaci mu czynsz.

Odbwierciedlając obawy inwestorów o zdrowie Las Vegas i sektora kasyn, partner BREIT, MGM Growth Properties, odnotował spadek swoich akcji o około 20% w tym roku do 25 dolarów.

Trudne warunki ekonomiczne i gwałtowny spadek wartości publicznych akcji nieruchomości wywierają presję na Blackstone, aby dokładnie odzwierciedlić spadający rynek w wartości BREIT.

Pisz do Andrew Bary’ego na adres [email protected]

.