Co to znaczy, gdy mieszkanie ma „lokatora na miejscu” i dlaczego warto je kupić?

Te mieszkania są postrzegane przez niektórych nabywców jako mądra inwestycja i często są dostępne z rabatem w stosunku do podobnych jednostek, mówią nasi eksperci. W tym samym czasie, istnieją pewne zdecydowane wady – przede wszystkim pytanie, kiedy nabywcy będą mogli się wprowadzić.

An apartment with a „tenant in place” is just what it sounds like-one where there’s already a renter occupying the space. A wraz z najemcą zazwyczaj przychodzi większa przystępność cenowa.

„Zazwyczaj cena jest niska, ponieważ jest pewien haczyk: Mieszkania są sprzedawane z długoterminowymi lub regulowanymi czynszami lokatorami, którzy nie mogą być łatwo usunięci, jeśli w ogóle”, mówi Deanna Kory, broker z Corcoran. „Więc zazwyczaj są one kupowane przez inwestorów, którzy mają długoterminowe spojrzenie na zakup tych jednostek”.

Tenants occupying the apartment on market-rate or month-to-month leases are easier to move out, though even in these cases, buyers are advised to carefully check the tenant’s lease agreement. Ponieważ nabywcy ci staną się również właścicielami mieszkania, powinni również sprawdzić ocenę kredytową najemcy i historię płatności czynszu przed zakupem mieszkania.

Ten układ może być wygodny dla nabywców, którzy muszą sprzedać inną nieruchomość i nie spieszą się z przeprowadzką.

„Kupujący może nabyć mieszkanie 'lokator na miejscu’, podczas gdy ich obecny dom jest na sprzedaż i nie muszą czas obu sprzedaży wystąpić w tandemie,” wyjaśnia „Mogą umieścić swój dom na rynku i planować opróżnić w podobnych ramach czasowych, że najemca ich nowego zakupu będzie opróżniać, podczas gdy już nabył nowy dom.”

Jednakże, dodaje, tacy nabywcy powinni wstrzymać się z dokonaniem pełnej płatności na mieszkanie, dopóki najemca nie wyjdzie: „Ważne jest, aby zachować pewne fundusze w depozycie do czasu opuszczenia mieszkania przez obecnych lokatorów, aby upewnić się, że dom jest w odpowiednim stanie do wprowadzenia się dla nowych właścicieli – na przykład, że nic nie zostało uszkodzone, gdy lokatorzy opuszczali mieszkanie.”

Jeśli najemca jest rent-stabilized, to kupujący musi naprawdę wziąć długi widok-lub być przygotowany do negocjowania buyout. Dzieje się tak dlatego, że kiedy większość budynków o ustabilizowanym czynszu przechodzi konwersję na spółdzielnie lub condo, robią to w ramach planu non-eviction, co oznacza, że zewnętrzny nabywca nie może eksmitować mieszkającego tam lokatora.

„Jeśli kupisz mieszkanie z najemcą o ustabilizowanym czynszu, nie możesz go eksmitować i nie możesz podnieść jego czynszu”, mówi Sam Himmelstein, prawnik, który reprezentuje najemców mieszkaniowych i komercyjnych oraz stowarzyszenia najemców (i FYI, sponsor Brick). „Możesz również utknąć z następcą – dzieci najemców mogą przejąć mieszkanie”.

Innymi słowy, kupujący może być niezdolny do życia w lub sprzedaży mieszkania przez długi czas- stąd niższa cena tag. Kiedy to się stanie, kupujący może spróbować wykupić lokatora, co jest potencjalnie bardzo kosztowną propozycją.

Inna kwestia do rozważenia: Jest mało prawdopodobne, że miesięczny czynsz najemcy pokryje opłaty eksploatacyjne i inne koszty prowadzenia. A do tego dochodzą jeszcze dodatkowe kwestie związane z ubezpieczeniem.

„Potrzebujesz szczególnego rodzaju polisy dla inwestycji lub mieszkania nie zajmowanego przez właściciela. Standardowa polisa na mieszkanie zostałaby unieważniona” – mówi Jeffrey Schneider z Gotham Brokerage (sponsor Brick) – „Ceny nie różnią się zbytnio, ale potrzebna jest odpowiednia forma polisy. Chcesz również pokrycia, aby chronić swój strumień wynajmu, jeśli pokryte roszczenie, takie jak pożar lub poważne uszkodzenie wody wypiera najemcę i przestaje on płacić czynsz.”

Dlaczego więc przechodzić przez cały ten kłopot? Biorąc pod uwagę niższy koszt zakupu mieszkania, inwestycja może się opłacić w długim terminie, ponieważ mieszkanie zyskuje na wartości. Ale jest to zdecydowanie ryzykowny zakup.

Kłopoty w domu? Ekspert odpowie na Twoje pytania dotyczące mieszkania w Nowym Jorku. Wyślij swoje pytania na adres [email protected].