Czy zostanie właścicielem nieruchomości to więcej kłopotów niż jest warte?

Nieruchomości mieszkalne wynajem jest sposób na zarabianie pieniędzy, lub tak niektórzy ludzie twierdzą. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że jest to pewny zakład; w rzeczywistości jest to zazwyczaj więcej bólu głowy niż jest to warte. Wyzwania zaczynają się wcześnie i prawie zawsze dotyczą czasu i pieniędzy. Przyjrzyjmy się sześciu z nich.

Wyzwanie 1: Znalezienie nieruchomości

Wieloletnie książki zostały napisane na temat znalezienia dobrej nieruchomości do wynajęcia. Tak wiele tekstu poświęcono temu tematowi ze względu na jego krytyczne znaczenie. Kup zbyt drogie miejsce i nigdy nie będziesz zarabiać pieniędzy. Ale starając się złapać okazję może być kłopotliwe też. Kupno fixer-upper wymaga, że masz umiejętności, czas, narzędzia i gotówkę, aby dokonać niezbędnych napraw i renowacji.

Jeśli nie jesteś w pośpiechu, może to być sposób, aby uzyskać okazyjną na inwestycji; jeśli masz już pracę w pełnym wymiarze godzin i rodziny, każda minuta spędzona naprawy wynajem jest minuta nie spędził na bardziej opłacalne lub przyjemne działalności. Jednakże, obecnie istnieją firmy zarządzające, które mogą zrobić wiele z tej pracy – od lokalizacji nieruchomości do remontu go dla Ciebie, za opłatą, oczywiście.

Wyzwanie 2: Przygotowanie jednostki

Getting tylko o każdym kawałku nieruchomości do stanu wynajmu często wymaga, na poziomie minimum, świeży dywan i farba. Oba elementy wymagają czasu i pieniędzy. Ekrany okienne, plamy pokładu, i utrzymanie trawnika są inne wspólne potrzeby. Za każdym razem, gdy najemca odchodzi, te kwestie muszą być ponownie sprawdzone, zbyt.

Wyzwanie 3: Znalezienie najemców

Internet zapewnia szybki i niedrogi sposób na znalezienie potencjalnych najemców. Oczywiście, często dostajesz to, za co płacisz. Prowadzenie reklamy w renomowanej publikacji często generuje lepszą klasę respondentów. Zamiast dzieci college’u szukają zaoszczędzić dolara, zwiększasz swoje szanse na uzyskanie rodzin i odpowiedzialnych starszych adults.

Running reklamy na miesiąc zajmie mały kęs z portfela, choć, i prawidłowo ekranowanie najemców przez uruchomienie kontroli kredytowej i sprawdzenie tła zajmie inny kęs. Inwestycja jest warta czasu i pieniędzy, jak lustracja zwiększa szanse na uzyskanie odpowiedzialnych lokatorów. Odpowiedzialni najemcy płacą czynsz na czas, nie nadużywają nieruchomości i nie wymagają od Ciebie angażowania się w kosztowny i czasochłonny proces eksmisji.

Wyzwanie 4: Kłopoty

Nawet świetni najemcy i doskonałe nieruchomości do wynajęcia wiążą się z wieloma kłopotami. Zepsute rury, wypchane kanały, zepsute sprężyny drzwi garażowych, zwierzęta domowe i współlokatorzy to tylko kilka z wyzwań, które się pojawiają. Nawet dobrzy lokatorzy chcą twojej pełnej i natychmiastowej uwagi, gdy ścieki wracają do ich domu lub firma kablowa przypadkowo przecina linie telefoniczne.

Złe lokatory są jeszcze większym wyzwaniem. Codzienne rozmowy i późno lub niezapłacony czynsz może dodać do kłopotów. Dzień wyprowadzki to kolejny trudny okres. Uszkodzenia ścian, podłóg, dywanów i innych elementów domu mogą prowadzić do sporów i kosztownych napraw. Ponieważ każda chwila zmarnowana na kłótnie jest chwilą, w której dom stoi pusty, często lepiej jest wziąć się w garść i samemu zapłacić za naprawy. Mówiąc o tym: Prawdopodobnie będziesz musiał wykupić ubezpieczenie wynajmującego – nie, Twoja zwykła polisa właściciela domu nie wystarczy – i to jest kolejna pozycja w kolumnie wydatków bieżących.

Wyzwanie 5: Konserwacja

Konserwacja głównych elementów i udogodnień to pozycja o dużym budżecie. Nowe urządzenia kosztują setki dolarów; nowy dach lub podjazd może kosztować tysiące dolarów. Jeśli czynsz wynosi 500 dolarów miesięcznie, a dach 5 000 dolarów, można znaleźć się tracąc pieniądze szybko. Dodaj dywan, farbę i nowy piec, jak również najemców, którzy nie pozostają długo, a nieruchomość może stracić pieniądze na lata.

Wyzwanie 6: Stopy procentowe

Co stopy procentowe mają wspólnego z czymkolwiek? Mnóstwo. Gdy stopy procentowe spadają, często taniej jest kupić niż wynająć, a więc popyt na Twoją jednostkę (jednostki) może spaść. Obniżenie czynszu, aby pozostać konkurencyjnym może umieścić prawdziwy crimp w swojej zdolności do zarabiania buck.

Jak pieniądze są wykonane

Z wszystkich wyzwań, które muszą być pokonane, może mały facet zrobić dolara z wynajmu nieruchomości? Tak, ale to wymaga planu. Cztery opłacalne podejścia są podkreślone poniżej:

1. Live-In

Dzielenie przestrzeni poprzez zakup dupleksu (lub innej łatwo podzielnej struktury) jest często opłacalne przedsięwzięcie. Ponieważ jesteś na miejscu i planujesz zająć się nieruchomością tak czy inaczej, dodatkowa gotówka jest bonusem. Oczywiście, wszystkie wyzwania nadal mają zastosowanie i życia na miejscu oznacza, że jesteś zawsze dostępny i będzie w bliskim kontakcie z najemcami. Zaplanuj odpowiednio i ekran starannie.

2. Idź Basic

Renting out szczurowaty apartament, który nie ma ładne udogodnienia, robi tak mało konserwacji, jak to możliwe, a nie utrzymując pozory prowadzi do zysków. Jeśli nie wierzysz, spójrz na off-campus mieszkania w każdym mieście college’u w kraju. To nie brzmi bardzo miło, ale podstawowe, stripped-down nieruchomości (nie wentylatory sufitowe, klimatyzacja, itp.) utrzymuje proces simple.

Cztery ściany i podłoga zapewniają minimum wymagań konserwacyjnych i kilka rzeczy, które mogą złamać lub być uszkodzone. Przyciąganie lokatorów poprzez programy dotowane przez rząd, takie jak Section 8, zapewnia gwarantowany dochód. Wyzwanie tutaj ma tendencję do być, że w zamian za kilka dolarów w dłoni, często się szorstki klasy najemców i nieruchomości, która dostaje zużyte hard.

3. Long-Term Holdings

Wielu inwestorów nieruchomości powie, że w zasadzie złamać nawet na czynsz i wydatki. Ich podejście jest kupić bargain-priced nieruchomości, niech czynsz najemców spłacić kredyt hipoteczny, a następnie sprzedać w 30 lat, miejmy nadzieję, korzystając z niektórych cen aprecjacji.

Choć jest to rozsądne podejście, zyski będą prawdopodobnie niewielkie, a podatek od zysków kapitałowych może być ogromny (biorąc pod uwagę niskie koszty podstawy). I to nadal wymaga czasu i wysiłku, które mogą być lepiej wydane gdzie indziej.

4. Idź na pełen etat

Poważni właściciele przyjmują poważne podejście. Włączają się, kupują wiele budynków i wykonują znaczną część pracy samodzielnie. Jest to decyzja stylu życia, która wymaga okresów poważnego czasu i energii, a także strategii zakupu i sprzedaży, aby zmaksymalizować przeniesienia strat podatkowych i odpisów oraz zminimalizować dochód.

Zatrudnianie menedżera nieruchomości

Menedżer nieruchomości może obsługiwać wiele obowiązków prowadzenia nieruchomości do wynajęcia. Obejmuje to marketing, wybór najemców, konserwację, budżetowanie i zbieranie czynszów. Można rozważyć zatrudnienie zarządcy nieruchomości, jeśli chcesz delegować te zadania, choć będzie to wciąć do profits.

Property Manager’s Role

Zarządcy nieruchomości mogą obsługiwać różne role. Co to jest, dokładnie, jest do ciebie, aby negocjować z menedżerem. Ważne jest, aby zidentyfikować, co ich rola będzie i rozwijać listę obowiązków i odpowiedzialności. Czy Twój zarządca nieruchomości po prostu znajdzie najemców? Lub będą obsługiwać codzienne utrzymanie i zbieranie czynszu?

A menedżer nieruchomości może być niezależnym wykonawcą lub pracownikiem. Należy porozmawiać z księgowym podatkowym, aby określić najbardziej korzystne podejście i określić konkretne obowiązki, które mogą mieć.

Można również zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami; firma, z którą się umawiasz, aby zająć się bezpośrednio wszystkimi aspektami nieruchomości do wynajęcia. To może być drogie, ale może być idealnym rozwiązaniem, jeśli masz wiele właściwości rental.

Wybór zarządcy nieruchomości

Upewnij się, że każdy zarządca nieruchomości, którego rozważasz spełnia odpowiednie lokalne i krajowe wymagania licencyjne.

Możesz szukać menedżera, który ma doświadczenie w reklamie, marketingu, relacji z najemcami, zbieranie czynszu, budżetowanie, leasing i utrzymanie. Dobry zarządca nieruchomości będzie również wiedzę na temat prawa lokalnego i państwowego. Jako właściciel nieruchomości, możesz być pociągnięty do odpowiedzialności za działania zarządcy, więc możesz zostać pozwany, jeśli Twój zarządca narusza wszelkie prawa dotyczące sprawiedliwego traktowania.

Gdy zdecydujesz się na zarządcę nieruchomości i warunki umowy, powinieneś napisać umowę o zarządzaniu nieruchomością, która określa obowiązki zarządcy, wynagrodzenie i warunki zakończenia umowy.

The Bottom Line

Is becoming a landlord worth the effort? Tylko Ty możesz zdecydować. Po prostu upewnij się, aby spojrzeć przed skokiem i przejść do swojego nowego przedsięwzięcia z realistycznymi oczekiwaniami i solidnym planem gry.

Wiedząc, w co się pakujesz, zanim to zrobisz, będziesz lepiej przygotowany na to, co napotkasz i bardziej prawdopodobne, aby cieszyć się doświadczeniem.

.