Inwestowanie w mieszkania: Pros and Cons

Trudno pracujący profesjonaliści szukają sposobów na dywersyfikację swoich dochodów i stworzenie stylu życia swoich marzeń. Wielu z nich szuka alternatywy dla rynku akcji i rozważa nieruchomości jako intrygującą opcję. Nieruchomość jest namacalna, sprawdzona i służy praktycznemu celowi. Dlatego właśnie inwestowanie w wynajem domów jednorodzinnych jest popularną strategią. I podczas gdy wynajmy jednorodzinne są świetną opcją, wytrawni inwestorzy rozważają plusy i minusy inwestowania w mieszkania.

Miło jest inwestować w jedną jednostkę, ale rozważ zalety inwestowania w trzy… lub 300! Być może myślisz, że to brzmi niedorzecznie i aby być uczciwym, istnieją wyzwania i wady, które należy rozważyć przed nurkowaniem w mieszkaniach wielorodzinnych. Zdefiniujmy tę alternatywną inwestycję i omówmy niektóre z jej zalet i wad.

Co to jest rodzina wielorodzinna?

Jak sama nazwa wskazuje, rodzina wielorodzinna jest budynkiem lub strukturą zaprojektowaną w celu pomieszczenia kilku rodzin w różnych jednostkach mieszkaniowych. Wielorodzinne mogą składać się z duplexów, triplexów, quadów, townhomów i apartamentowców. Mogą one być własnością osoby fizycznej, firmy lub osoby fizycznej, która zakupiła jednostkę.

Inwestowanie w mieszkania jest atrakcyjne dla różnych korzyści, zwłaszcza dla osób o wysokich dochodach szukających ulgi podatkowej, ale są pewne wady, które należy rozważyć. Rozważając swoje opcje, spójrz na ich zalety i wady.

Pro: Korzystne zwroty z budownictwa wielorodzinnego

Jak można się spodziewać, wygenerujesz większy przepływ gotówki w budownictwie wielorodzinnym w porównaniu do domu jednorodzinnego. Przepływy pieniężne z dochodów z wynajmu to pieniądze pozostałe po wszystkich wydatkach i spłatach hipoteki. Przepływy pieniężne to nie tylko król, to kamień węgielny inwestowania w nieruchomości wielorodzinne.

Efektywne zarządzanie przepływami pieniężnymi może prowadzić do imponujących zwrotów, które są trudne do porównania z innymi inwestycjami. Nawet konserwatywne zwroty z mieszkań są korzystne w porównaniu z innymi klasami aktywów.

Powiązany podcast: How to Create a Lifetime of Cash Flow with Rod Khleif

Con: Wymaga dużych nakładów gotówkowych

Nabycie budynku mieszkalnego wymaga dużych nakładów gotówkowych, obejmujących zaliczkę, koszty zamknięcia, opłaty, rezerwy i wszelkie nakłady kapitałowe w celu ustabilizowania działalności. Kwota ta może szybko sumować się do pokaźnej sumy.

Pro: Kontrola nad aprecjacją i wartością

W przeciwieństwie do domów jednorodzinnych, które są wyceniane na podstawie porównywalnej sprzedaży domów, wartości dla budynków mieszkalnych są określane przez dochód, który produkują w stosunku do innych budynków mieszkalnych w okolicy.

Typowo, będziesz miał jasne comps dla czynszów, sprzedaży i dodatków przynoszących dochód, takich jak parking i pralnia do informowania decyzji operacyjnych. Umożliwia to inwestorom wymuszenie wzrostu wartości przez proste zwiększenie dochodu lub zmniejszenie wydatków.

Koniec: Aktywa niepłynne

Względem innych inwestycji, apartamenty nie są płynne. Aby uzyskać pieniądze z mieszkania, inwestor zazwyczaj musi sprzedać lub refinansować. Ponadto, zwykle potrzeba miesięcy, aby zidentyfikować wykwalifikowanego nabywcę, uzgodnić warunki zakupu, a następnie zamknąć transakcję sprzedaży.

Pro: Centralizacja operacji i wydajności

Główną zaletą posiadania budynku mieszkalnego nad równoważną liczbą jednostek w domach jednorodzinnych jest skala i wydajność.

Z jednym budynkiem, można skutecznie zarządzać wydatkami i centralizacji operacji. Istnieje centralna lokalizacja do obsługi inspekcji, spotkać wykonawców, zbierać czynsze i pokazać puste jednostki bez kłopotów z jazdy po całym mieście. Wydatki są zmniejszone z mniej dachów, mechanicznych, i innych inefficiencies.

Also, pustostan w domu jednorodzinnym zapewnia żadnych dochodów, ale z budynku mieszkalnego, inne jednostki będą nadal generować przepływ gotówki. Jako przykład, kiedy jeden z naszych odziedziczonych lokatorów przestał płacić czynsz, kosztowało nas to tysiące w niezapłaconym czynszu i naprawach. Jednak inne jednostki w budynku nadal generowane wystarczająco dużo dla pozytywnego cash flow.

Con: Ryzyko jest zaangażowane

Jak każda inwestycja, apartamenty z pewnością niosą swój sprawiedliwy udział w ryzyku. Z większymi punktami cenowymi i mniejszymi strategiami wyjścia niż powiedzmy dom jednorodzinny, konieczne jest zrozumienie tego ryzyka i zminimalizowanie go.

Prawidłowa analiza lokalnego krajobrazu i nieruchomości docelowej jest krytyczna. Konkretne elementy, które powinny być brane pod uwagę to popyt najemców, istniejące i planowane zasoby mieszkań, lokalne czynniki ekonomiczne i dostępne warunki finansowania.

Related Podcast: From the Best Advice to $175,000,000 with Joe Fairless

Pro: You can keep your day job

Jedną z najlepszych rzeczy dotyczących apartamentowców jest możliwość wynajęcia profesjonalnej firmy zarządzającej, która będzie je nadzorować. Zapewnia to pasywną inwestycję, która pozwala na czerpanie korzyści z posiadania nieruchomości, bez kłopotów z telefonem o 2 w nocy, aby naprawić cieknącą toaletę. A jeśli inwestują Państwo pasywnie ze sponsorem, będzie on zarządzał wszystkimi aspektami działalności, podczas gdy Państwo po prostu będą zbierać wypłaty. Whew!

Koniec: Mniejszy zysk dla ciebie

Jest też minus profesjonalnego zarządzania. Oni prawdopodobnie nie idą na dodatkową milę, aby wycisnąć więcej zysku dla Ciebie, zwłaszcza jeśli to nie czyni ich więcej money.

W rzeczywistości, wiele firm zarządzających nieruchomościami zrobić dodatkowe pieniądze poprzez obroty jednostki, lokator umieszczenie, naprawy, konserwacja, opłaty za zwłokę, itp. Dlatego konieczne jest, aby proaktywnie prowadzić i zarządzać firmą zarządzającą nieruchomościami i wyrównać ich interesy z optymalnych operacji nieruchomości.

Related Podcast: How to Manage Out of State Properties with Sep Bekam

Pro: Mniej zobowiązań podatkowych, więcej pieniędzy dla Ciebie

Mówią, że nie chodzi o to, co zarobisz, ale ile zatrzymasz, a korzyści podatkowe z inwestowania w mieszkania sprawiają, że jest to jeden z najsilniejszych atutów, które pomogą Ci zatrzymać więcej pieniędzy i zminimalizować zobowiązania podatkowe.

Możesz odpisać wszystkie swoje wydatki (reklama, opłaty za zarządzanie, utrzymanie, itp.), co może pomóc Ci zmniejszyć dochód do opodatkowania. Możesz odroczyć zyski kapitałowe i podatki odzyskania przy sprzedaży. Możesz nawet amortyzować wartość budynku, a jeśli używasz analizy podziału kosztów, możesz przyspieszyć harmonogram amortyzacji dla jeszcze większych oszczędności.

Jak zacząć inwestować w apartamenty

Inwestowanie w budynki wielorodzinne wymaga pracy. Oprócz tego wszystkiego, musisz wybrać odpowiednią nieruchomość, utrzymywać ją i skutecznie zarządzać mieszkańcami.

Jeśli chcesz zacząć, musisz zadać sobie kilka pytań. Ile czasu możesz poświęcić na posiadanie i zarządzanie nieruchomościami wielorodzinnymi? Jak znaleźć dobre oferty? Jak prawidłowo i konserwatywnie analizować transakcje?

Natknęliśmy się na wielu ludzi, którzy kochają ideę inwestowania w budynki wielorodzinne ze względu na dodatkowy dochód lub korzyści podatkowe, ale nie szukają drugiej pracy. Wielu z nich skorzystało z inwestowania w syndykaty mieszkaniowe, które pozwalają inwestorom na łączenie zasobów w celu zakupu nieruchomości. Jednak w tym przypadku, jest dedykowany operator, który nadzoruje wszystkie operacje, pozwalając inwestorom po prostu zbierać czeki.

Related Article – How Does Real Estate Syndication Work?

Apartment Syndication Example

Powiedzmy, że jest 10 osób z $100,000 każdy do inwestowania. Zamiast każdy z nich oddzielnie kupić jednorodzinne czynsze, decydują się połączyć te fundusze razem poprzez syndykat apartamentów i użyć $ 1,000,000 jako 25% zaliczki na zakup kompleksu apartamentów o wartości $ 4 mln. Większy kompleks apartamentów generuje wystarczający dochód, aby zatrudnić profesjonalnego zarządcę i nadal przynosić duże zyski 10 inwestorom. Dzięki temu mają oni więcej wolnego czasu na realizowanie swoich pasji. Użyliśmy tej strategii do partnera z inwestorami na ponad 90 milionów dolarów wartych apartamentów.

Jeśli doszedłeś do wniosku, że plusy przeważają nad minusami inwestowania w apartamenty, nadszedł czas, aby dowiedzieć się więcej o procesie i kolejnych krokach. Jeśli chcesz zarządzać transakcjami samodzielnie, poświęć czas na edukację poprzez książki, podcasty i networking. Jeśli pasywne inwestowanie jest droga wolisz, sprawdź artykuł napisany przez nas na ocenie syndykatów nieruchomości. Możesz również przejrzeć niektóre z często zadawanych pytań, które często otrzymujemy od inwestorów.

Jeśli chciałbyś dołączyć do naszej listy inwestorów, wypełnij formularz nowego inwestora już dziś.