Squatter’s Rights in Connecticut

Squatting jest, gdy osoba znajduje opuszczoną lub pustą nieruchomość i porusza się w bez omawiania go z właścicielem nieruchomości. Brzmi to jak włamanie – z wyjątkiem tego, że czasami jest to legalne.

Kto jest uważany za squattera w Connecticut?

Rozbitek to ktoś, kto zajmuje opuszczony, przejęty, lub niezamieszkały budynek (zazwyczaj mieszkalny) lub obszar ziemi bez legalnego pozwolenia. Oznacza to, że osoba ta nie jest właścicielem lub najemcą nieruchomości. Pomimo tego, squatting w Stanach Zjednoczonych jest legalny i dość powszechny.

Isn’t That Trespassing?

Squatting niekoniecznie jest wtargnięciem. Trespassing jest przestępstwem kryminalnym, podczas gdy squatting ma zazwyczaj charakter cywilny. Jednakże squatting może być traktowany jako zachowanie przestępcze, jeśli właściciel mieszkania lub nieruchomości ustalił, że dana osoba jest niepożądana.

Należy pamiętać o następujących kwestiach:

1. W przeciwieństwie do innych stanów, w Connecticut, wynajmujący/właściciele nieruchomości muszą powiadomić tych, którzy próbują roszczenia o niekorzystne posiadanie, że przerywają proces roszczenia. Inne stany nie wymagają od wynajmujących/właścicieli nieruchomości, aby „powiedzieli”, że jest to nielegalne, aby dana osoba tam była. To sprawia, że prawa squattersów w Connecticut są unikalne. Aby zapobiec nabyciu nieruchomości przez squattera poprzez niekorzystne posiadanie, powiadomienie o przerwaniu musi mieć miejsce i być udokumentowane w rejestrach gruntów lokalnego hrabstwa.
2. Squatters lub trespassers mogą fałszywie twierdzić, że mają prawo być na nieruchomości, na przykład, przedstawiając fałszywe lub oszukańcze dokumenty właścicielowi. Jest to nielegalne.
3. Nawet jeśli squatters mają prawa, jeśli nie spełniają one wymagania dla niekorzystnego posiadania, mogą być aresztowani jako przestępcy trespassers. Wiele osób korzysta z praw squattersów, aby uzyskać własność nieruchomości bez konieczności płacenia czynszu lub kredytu hipotecznego.

Istnieją wyjątki od reguły:

• Jeśli osoba upiększa (sadzi kwiaty, usuwa gruz itp.) niezamieszkaną i opuszczoną nieruchomość mieszkalną lub przemysłową, można ewentualnie uniknąć oskarżenia o wtargnięcie.
• W przypadku uzasadnionego nagłego wypadku, osoba, która uzyskała dostęp do nieruchomości bez upoważnienia lub pozwolenia, może być zwolniona z wtargnięcia.
• Własność nie może być używana, aby squattersi mogli rozpocząć proces roszczenia o posiadanie zależne.

Kiedy nieruchomość jest uznawana za opuszczoną?

Squatters są zazwyczaj bezdomnymi osobami, które ustanowiły swoje miejsce zamieszkania w opuszczonej nieruchomości. W Connecticut, nieruchomość jest uważana za opuszczoną, gdy właściciel oświadczył na piśmie, że opuścił teren i nie zamierza wracać. Nieruchomość może być również uznana za opuszczoną, jeżeli podatki od nieruchomości nie zostały zapłacone przez rok lub dłużej, lub gmina uznała nieruchomość za opuszczoną zgodnie z lokalnymi zarządzeniami.

Co z pozostałymi najemcami?

Następni lokatorzy, czasami określani jako lokatorzy na dogodnych warunkach, są lokatorami, którzy pozostają na nieruchomości po zakończeniu umowy najmu. W tej sytuacji najemca jest odpowiedzialny za płacenie czynszu według dotychczasowej stawki i na dotychczasowych warunkach. Wynajmujący może to zaakceptować bez przyznawania się do legalności zajmowania lokalu. Jeżeli zatrzymany lokator nie opuści lokalu po otrzymaniu wezwania do opuszczenia go (wyprowadzki), wówczas będzie on podlegał procesowi sądowemu o bezprawne zatrzymanie. Lokator nie będzie mógł powoływać się na niekorzystne posiadanie, jeśli już powiedziano mu, żeby wyszedł. Będą one uważane za przestępcę wtargnięcia.
Jeśli wynajmujący nadal akceptuje czynsz, wtedy najemca staje się najemcą na życzenie – co oznacza, że najemca jest na posesji „na życzenie wynajmującego” i może być eksmitowany w każdej chwili bez uprzedzenia.

Zrozumienie Adverse Possession w Connecticut

Rozbitek może rościć sobie prawa do nieruchomości po pewnym czasie zamieszkiwania tam. W Connecticut, potrzeba 15 lat ciągłego zamieszkiwania, aby squatter mógł wystąpić z roszczeniem o posiadanie zależne (CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). Kiedy squatter twierdzi, że jest w niekorzystnym posiadaniu, może uzyskać prawną własność nieruchomości. W tym momencie squatter nie jest przestępcą i ma zgodne z prawem pozwolenie na pozostanie na nieruchomości. Adverse use w Connecticut jest również zdefiniowane jako posiadanie przyjemności z nieruchomości, która trwa w sposób nieprzerwany.
W USA, pięć odrębnych wymogów prawnych muszą być spełnione przez squatter przed adverse possession roszczenia mogą być wykonane. Zajęcie musi być:

1. Hostile
2. Aktualne
3. Otwarte & notoryczne
4. Wyłączne
5. Ciągłe

Jeśli te pięć elementów nie jest spełnione przez squattera, to nie ma on podstaw do posiadania niekorzystnego. Przyjrzyjmy się, co każdy z nich oznacza.

Wrogie roszczenie

„Wrogie” nie oznacza, że lokator wyważył twoje drzwi i wpadł z bronią w ręku jak SEAL Team Six… W sensie prawnym, wrogie ma trzy definicje:

1. Prosta okupacja. Ta zasada (przestrzegana przez większość stanów dzisiaj) definiuje „wrogie” jako zwykłe zajmowanie ziemi. Wkraczający nie musi wiedzieć, że ziemia należy do kogoś innego.
2. Świadomość wtargnięcia. Ta zasada wymaga, aby wkraczający był świadomy, że jego lub jej korzystanie z nieruchomości jest równoznaczne z wtargnięciem (co oznacza, że wkraczający nie ma prawa przebywać na nieruchomości).
3. Błąd w dobrej wierze. Kilka stanów przestrzega tej zasady, w tym Connecticut. Wymaga to, aby wkraczający popełnił niewinny błąd w dobrej wierze zajmując nieruchomość w pierwszej kolejności, np. opierając się na nieważnym lub nieprawidłowym akcie notarialnym. Innymi słowy, squatter korzystał z nieruchomości „w dobrej wierze” i nie był świadomy aktualnego stanu prawnego nieruchomości.

Aktualne posiadanie

Aktualne posiadanie wymaga, aby włamywacz faktycznie posiadał nieruchomość (był fizycznie obecny) i traktował ją tak, jakby był właścicielem. Może to zostać ustalone poprzez udokumentowanie wysiłków wkraczającego w celu utrzymania i ulepszenia nieruchomości. Upiększanie posesji, np. poprzez zagospodarowanie terenu (o czym była mowa wcześniej), byłoby przykładem faktycznego władania gruntem.

Otwarte & Notoryczne Posiadanie

„Otwarte i notoryczne” oznacza, że musi być oczywiste dla każdego – w tym właściciela nieruchomości, który podejmuje rozsądne wysiłki w celu zbadania – że ktoś jest squatting na nieruchomości. Oznacza to, że lokator nie stara się ukryć faktu, że tam mieszka.

Wyłączne posiadanie

Włamywacz musi posiadać ziemię na wyłączność. Oznacza to, że nie może on dzielić się posiadaniem z obcymi, właścicielem lub innymi lokatorami.

Posiadanie ciągłe

Nadawca musi również zamieszkiwać na nieruchomości przez nieprzerwany okres czasu. Oznacza to, że włamywacz nie może zrezygnować z korzystania z nieruchomości, wrócić do niej później i próbować zaliczyć czas, w którym nieruchomość została opuszczona jako część okresu „ciągłego” posiadania. Jak stwierdzono wcześniej, 15 lat ciągłego zajmowania nieruchomości jest wymagane dla posiadania zależnego.

Color of Title

Przyglądając się prawom squattersów, prawdopodobnie natknąłeś się na termin „color of title”. Kolor tytułu oznacza własność nieruchomości przez osobę w posiadaniu bez bycia „regularne”, takie jak nie posiadanie jednego lub więcej pomników prawnych lub dokumentów zarejestrowanych, lub nie prawidłowo zarejestrowane. Lokator może powoływać się na tytuł własności po pomyślnym zakończeniu procesu o posiadanie zależne. Jeśli posiadanie zostanie uzyskane bez koloru tytułu prawnego, wówczas squatter będzie miał prawa tylko do obszaru ziemi faktycznie posiadanej, co oznacza, że są one ograniczone do części nieruchomości, którą faktycznie zajmował.

Czy squattersi muszą płacić podatki od nieruchomości w Connecticut?

W wielu stanach, squatters musi być w stanie udowodnić, że zapłacili podatki od nieruchomości w ciągu kilku lat. Nie jest to przypadek w Connecticut.
Dopóki squatters żyją i utrzymują nieruchomość jako własne przez 15 lat lub więcej, wtedy mają prawo do roszczenia adverse possession.

Jak pozbyć się squattersów w Connecticut

Jak wspomniano wcześniej, w Connecticut, właściciele nieruchomości muszą powiadomić squattersów, że przerywają proces ich roszczenia o niekorzystne posiadanie. Wiele stanów wyznacza okres czasu na odpowiedź. Jednak w Connecticut nie ma takiego okresu, ponieważ stan uważa, że wymagane 15 lat zamieszkiwania jest wystarczająco długie, aby zakwestionować wrogą okupację.

Although, jeśli właściciel ziemi jest pod prawną „niepełnosprawność” (jest małoletni, prawnie niekompetentny, lub uwięziony), a następnie mogą bronić swojego tytułu do ziemi poza zwykłe 15 lat. W tym przypadku, osoba ta ma 5 lat od usunięcia niepełnosprawności (tj. dziecko staje się dorosłe, osoba powraca do rozsądku, lub przestępca jest zwolniony z więzienia), aby dochodzić swoich praw do ziemi.

Aby chronić się przed tą sytuacją, ważne jest, aby służyć pisemne zawiadomienie do wszelkich squatters, które mogą być obecne, stwierdzając, że kwestionujesz działania niekorzystnego posiadania. Eliminuje to zdolność squattersów do roszczeń teraz lub w przyszłości na tej nieruchomości. Jednakże, to zawiadomienie nie służy jako eksmisja.

Musisz postępować zgodnie ze standardowym procesem eksmisji po tym, aby legalnie usunąć lokatorów z lokalu.

W Connecticut, zawiadomienie o opuszczeniu lokalu musi być doręczone na pięć dni przed datą określoną w zawiadomieniu jako ostatni dzień, w którym lokator może pozostać w lokalu (CGS § 47a-23). W zawiadomieniu należy podać powód, dla którego dana osoba chce się wyprowadzić. Jeśli lokator jest najemcą, którego umowa najmu wygasła, nie musisz przytaczać żadnych wymogów z umowy najmu. Musisz jedynie stwierdzić, że dana osoba nielegalnie przebywa na twojej posesji.

Rozbitek musi odpowiedzieć na wezwanie i skargę poprzez złożenie stawiennictwa w sądzie w ciągu dwóch dni od daty zwrotu. Jeżeli lokator nie złoży odpowiedzi w ciągu dwóch dni, wówczas możesz złożyć wniosek o wydanie wyroku na podstawie „failure to plead”. Jeżeli lokator nie złoży odpowiedzi w ciągu trzech dni od otrzymania wniosku przez urzędnika, sąd musi wydać orzeczenie przeciwko lokatorowi (CGS § 47a-26a). Jeżeli lokator złoży odpowiedź lub przyzna się do winy, musi odbyć się rozprawa sądowa. (CGS § 47a-26d).

Po rozprawie sądowej wyrok zostaje wydany na korzyść lub przeciwko właścicielowi nieruchomości. Jeśli wyrok zostanie wydany na korzyść wynajmującego/właściciela nieruchomości, musisz poprosić sąd o nakaz lub egzekucję wymagającą, aby squatter się przeprowadził. Po wydaniu przez sąd nakazu egzekucji, musi on zostać przekazany lokalnemu szeryfowi w celu jego prawidłowego doręczenia. Szeryf ma obowiązek dołożyć wszelkich starań, aby zlokalizować lokatora i powiadomić go o dacie i godzinie eksmisji.

Po upływie rozsądnego czasu, szeryf może fizycznie usunąć rzeczy lokatora na ulicę (CGS § 47a-26d). Jeśli lokator nadal się nie wyprowadził, wówczas szeryf może siłą usunąć lokatora z lokalu. Prawo Connecticut przewiduje „pięciodniowe zawieszenie egzekucji”. Oznacza to, że wyrok egzekucyjny wydany przez sąd jest zakazany do wykonania przez 5 dni po jego wydaniu.

Mieszkaniec ma również prawo do ubiegania się o dodatkowe zawieszenie, a sąd może je zarządzić na okres do sześciu miesięcy (CGS § 47a-39).

Squatters mają różne prawa w różnych stanach. Upewnij się, że zapoznałeś się z Connecticut General Statutes Section 47-31 & 52-575 for more information.

Tips for Protecting Yourself from Squatters in Connecticut

• Inspect the property regularly
• Secure the property (i.e. block entrances, close all windows, lock all doors, etc.)
• Zawieś znaki „No Trespassing” na nieruchomości, zwłaszcza jeśli jest ona obecnie niezamieszkana
• Złóż pisemne zawiadomienie, jak tylko zdasz sobie sprawę, że squattersi są obecni
• Oferuj wynajem nieruchomości squattersom
• Wezwij szeryfa, aby usunąć squattersów z lokalu, jeśli nie odejdą
• Wynajmij prawnika – w niektórych przypadkach, może być konieczne złożenie pozwu sądowego w celu usunięcia lokatora z lokalu

.