Direitos de Squatter em Connecticut

Squatting é quando uma pessoa encontra uma propriedade abandonada ou vaga e se muda sem discutir isso com o proprietário da propriedade. Soa como invasão de propriedade – exceto que às vezes é legal.

Quem é considerado um Squatter em Connecticut?

Um ocupante é alguém que está ocupando um prédio abandonado, fechado ou desocupado (geralmente residencial) ou área de terreno sem permissão legal. Isto significa que a pessoa não possui ou aluga a propriedade. Apesar disso, a ocupação nos Estados Unidos é na verdade legal e bastante comum.

Não é uma invasão de propriedade?

A ocupação não é necessariamente invasão de propriedade. A invasão de propriedade é um delito criminal, enquanto a ocupação é normalmente de natureza civil. No entanto, o agachamento pode ser tratado como um comportamento criminoso se o proprietário ou proprietário da propriedade tiver estabelecido que o indivíduo em questão não é bem-vindo.

Cuidado com o seguinte em mente:

1. Não parecido em outros estados, em Connecticut, os proprietários/proprietários devem notificar aqueles que estão a tentar uma alegação de posse adversa que estão a interromper o processo da alegação. Outros estados não exigem que os senhorios/proprietários “digam” que é ilegal para a pessoa estar lá. Isto torna os direitos dos posseiros de Connecticut únicos. A fim de evitar que um posseiro adquira a propriedade através de posse adversa, a notificação de interrupção deve ocorrer e ser documentada nos registros de terra do condado local.
2. Os posseiros ou invasores podem alegar falsamente um direito de estar na propriedade, por exemplo, apresentando documentos falsos ou fraudulentos ao proprietário. Isto é ilegal.
3. Mesmo que os invasores tenham direitos, se não preencherem os requisitos de posse adversa, podem ser presos como invasores criminosos. Muitas pessoas tiram proveito dos direitos dos posseiros para ganhar a propriedade de uma propriedade sem ter que pagar renda ou hipoteca.

Há excepções à regra:

• Se uma pessoa embeleza (planta flores, remove destroços, etc.) propriedade residencial ou industrial desocupada e abandonada, é possível evitar a acusação por invasão.
• No caso de uma emergência legítima, uma pessoa que acedeu ao imóvel sem autorização ou permissão pode ser isenta de invasão.
• O imóvel não deve ser usado para que os ocupantes iniciem o processo de reclamação de posse adversa.

Quando é que um bem é considerado abandonado?

Os ocupantes são tipicamente indivíduos sem abrigo que fixaram a sua residência numa propriedade abandonada. Em Connecticut, um imóvel é considerado abandonado quando o proprietário declara, por escrito, que desocupou o local e não pretende regressar. Uma propriedade também pode ser considerada abandonada se os impostos sobre a propriedade não tiverem sido pagos por um ano ou mais, ou se o município tiver determinado a propriedade a ser abandonada de acordo com as portarias locais.

E os inquilinos de Holdover?

Holdover inquilinos, por vezes referidos como inquilinos em sofrimento, são inquilinos que permanecem numa propriedade após o término do seu arrendamento. Nesta situação, o inquilino é responsável pelo pagamento do aluguer à taxa e termos existentes. O locador pode aceitá-lo sem admitir a legalidade da ocupação. Se um inquilino não sair após uma notificação para sair (mudar de casa), então ele será sujeito a uma ação judicial por detento ilegal. Um inquilino não poderá alegar posse adversa se já tiver sido avisado para sair. Eles serão considerados um invasor criminoso.
Se o senhorio continuar a aceitar a renda, então o inquilino torna-se inquilino à vontade – o que significa que o inquilino está na propriedade “à vontade do senhorio” e pode ser despejado a qualquer momento sem aviso prévio.

Posição Adversa em Connecticut

Um inquilino pode reclamar direitos sobre a propriedade após um certo tempo de residência lá. Em Connecticut, são necessários 15 anos de ocupação contínua para que um ocupante faça uma reivindicação de posse adversa (CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). Quando um ocupante reivindica posse adversa, ele pode ganhar a propriedade legal da propriedade. Neste ponto, o ocupante não é um invasor criminoso e tem permissão legal para permanecer na propriedade. O uso adverso em Connecticut também é definido como ter o gozo da propriedade que continua de forma ininterrupta.
Nos EUA, cinco requisitos legais distintos devem ser cumpridos pelo ocupante antes que uma reclamação de posse adversa possa ser feita. A ocupação deve ser:

1. Hostil
2. Actual
3. Abrir &Abrir
4. Exclusivo
5. Continuo

Se estes cinco elementos não forem cumpridos pelo ocupante, então eles não têm motivos para possessão adversa. Vamos dar uma olhada no que cada um desses elementos significa.

Reivindicação Hostil

“Hostil” não significa que o invasor quebrou a porta e aparafusou a sua arma como SEAL Team Six… No sentido legal, hostil tem três definições:

1. Ocupação simples. Esta regra (seguida pela maioria dos estados hoje em dia) define “hostil” como a mera ocupação do terreno. O invasor não tem que saber que a terra pertence a outra pessoa.
2. Consciência de invasão de propriedade. Esta regra exige que o invasor esteja ciente de que o uso que faz da propriedade equivale a invasão (ou seja, o invasor não tem o direito legal de estar na propriedade).
3. Erro de boa fé. Alguns estados seguem esta regra, incluindo Connecticut. Isto requer que o invasor tenha cometido um erro inocente de boa fé ao ocupar a propriedade em primeiro lugar, como por exemplo, confiando numa escritura inválida ou incorrecta. Em outras palavras, o invasor estava usando a propriedade “de boa fé” e não estava ciente do status legal atual da propriedade.

Posição real

Posição real exige que o invasor possua realmente o imóvel (estar fisicamente presente) e o trate como se fosse um proprietário. Isto pode ser estabelecido documentando os esforços do invasor para manter e fazer melhorias no imóvel. O embelezamento das instalações, como o paisagismo (como mencionado anteriormente), seria um exemplo da posse real do terreno.

Abrir &Posição notória

“Aberta e notória” significa que deve ser óbvio para qualquer pessoa – incluindo um proprietário que faça um esforço razoável para investigar – que alguém está agachado na propriedade. Isto significa que o ocupante não está a tentar esconder o facto de que vive lá.

Possessão exclusiva

O invasor deve possuir o terreno exclusivamente. Isso significa que o invasor não pode partilhar a posse com estranhos, o proprietário, ou outros inquilinos.

Posição contínua

O invasor deve também residir na propriedade por um período ininterrupto de tempo. Isso significa que o invasor não pode desistir do uso do imóvel, voltar a ele mais tarde, e tentar contar o tempo que o imóvel foi abandonado como parte do período de tempo de posse “contínua”. Como foi dito anteriormente, são necessários 15 anos de ocupação contínua para a posse adversa.

Cor do título

Ao procurar direitos de posse, você provavelmente já se deparou com o termo “cor do título”. Cor do título significa posse de propriedade por uma pessoa sem ser “regular”, tal como não ter um ou mais dos memoriais ou documentos legais registrados, ou não estar devidamente registrado. Um ocupante pode reivindicar a cor do título após completar com sucesso uma reivindicação de posse adversa. Se a posse for adquirida sem a cor do título, então o ocupante só terá direitos sobre a área de terra realmente possuída, o que significa que eles estão limitados à seção de propriedade que eles realmente ocuparam.

Os posseiros têm de pagar impostos sobre a propriedade em Connecticut?

Em muitos estados, os posseiros devem ser capazes de provar que pagaram impostos sobre a propriedade durante vários anos. Este não é o caso em Connecticut.
Desde que os posseiros tenham vivido e mantido a propriedade como sua durante 15 anos ou mais, então eles têm o direito de reivindicar posse adversa.

Como se livrar dos posseiros em Connecticut

Como mencionado anteriormente, em Connecticut, os proprietários/proprietários devem notificar os posseiros que estão interrompendo o processo de reivindicação de posse adversa. Muitos estados estabelecem um período de tempo para resposta. No entanto, não existe tal período em Connecticut, já que o estado considera os 15 anos de residência necessários o tempo suficiente para desafiar uma ocupação hostil.

Embora, se o proprietário estiver sob uma “deficiência” legal (é um menor, legalmente incompetente, ou preso), então eles podem defender seu título de propriedade da terra além dos usuais 15 anos. Neste caso, a pessoa tem 5 anos após a remoção da deficiência (ou seja, a criança torna-se adulta, a pessoa é devolvida à sanidade, ou o infrator é libertado da prisão) para afirmar o seu direito à terra.

Para se proteger desta situação, é essencial que você sirva de aviso por escrito a qualquer ocupante que possa estar presente, declarando que você contesta as ações de posse adversa. Isto elimina a capacidade dos ocupantes de fazer uma reclamação agora ou no futuro sobre aquela propriedade. No entanto, esta notificação não serve como um despejo.

Você deve seguir o processo de despejo padrão depois para remover legalmente os posseiros das instalações.

Em Connecticut, um aviso de despejo deve ser notificado cinco dias antes da data especificada no aviso como o último dia em que um posseiro pode permanecer nas instalações (CGS § 47a-23). No aviso, você deve indicar o motivo pelo qual deseja que a pessoa se mude. Se o ocupante for um inquilino cujo contrato de arrendamento tenha expirado, não é necessário citar nenhum requisito do contrato de arrendamento. Basta declarar que a pessoa está residindo ilegalmente na sua propriedade.

Um inquilino deve responder à citação e reclamação apresentando uma comparência no tribunal no prazo de dois dias após a data de devolução. Se o ocupante não apresentar uma resposta dentro do período de dois dias, então você pode apresentar uma moção para julgamento com base no “não-cumprimento da petição”. Se o ocupante não se apresentar dentro de três dias após receber a moção do escrivão, a corte deve entrar com o julgamento contra o ocupante (CGS § 47a-26a). Se o ocupante apresentar uma resposta ou entrar com uma petição, deve ser realizado um julgamento. (CGS § 47a-26d).

Após o julgamento, o julgamento é feito a favor ou contra o locador/proprietário. Se a sentença for entrada para o senhorio/proprietário, você deve pedir ao tribunal uma ordem ou execução exigindo que o invasor se mova. Após o tribunal emitir a execução, ela deve ser dada a um xerife local para um serviço adequado. O xerife é obrigado a fazer esforços razoáveis para localizar e notificar o ocupante da data e hora do despejo.

Após um tempo razoável, o xerife pode remover fisicamente os bens do ocupante para a rua (CGS § 47a-26d). Se o ocupante ainda não se mudou, então o xerife pode remover à força o ocupante do local. A lei de Connecticut exige uma “suspensão da execução de cinco dias”. Isto significa que a sentença de execução feita pelo tribunal é proibida de ser executada por 5 dias após ter sido feita.

O ocupante também tem o direito de requerer uma suspensão adicional e o tribunal pode ordenar uma por até seis meses (CGS § 47a-39).

Os invasores têm direitos diferentes em estados diferentes. Certifique-se de consultar a Secção 47-31 dos Estatutos Gerais do Connecticut & 52-575 para mais informações.

Dicas para se proteger de Squatters em Connecticut

• Inspeccione a propriedade regularmente
• Segure a propriedade (isto é, bloqueie entradas, feche todas as janelas, tranque todas as portas, etc.))
• Colar sinais de “No Trespassing” no imóvel, especialmente se estiver actualmente desocupado
• Servir aviso escrito assim que perceber que há ocupantes
• Obter para alugar o imóvel a ocupantes
• Chamar o xerife para remover ocupantes do local se eles não saírem
• Contratar um advogado – em alguns casos, você pode precisar entrar com uma ação judicial para remover o invasor das suas instalações