Blackstone REIT se confruntă cu presiuni asupra prețurilor pe fondul înghețării imobiliarelor
Aceasta îl transformă într-unul dintre cele mai mari REIT-uri din țară și în cel dominant în spațiul non-public de 45 de miliarde de dolari. A crescut rapid apelând la clienții de retail de la firmele de brokeraj și generând randamente solide și constante. A avut un randament de 12% anul trecut, inclusiv dividendele, și de 10% anual de când a început în ianuarie 2017. Plătește un dividend de 5%.
Spre deosebire de REIT-urile publice precum Public Storage (ticker: PSA), Boston Properties (BXP) sau Avalon Bay Communities (AVB), acțiunile BREIT nu au o piață publică.
Blackstone stabilește lunar prețul acțiunilor BREIT cu ajutorul unor surse terțe. Blackstone va stabili în curând valoarea de la 31 martie și, probabil, va reduce valoarea. BREIT a avut doar două luni de scădere de la înființare.
HAVE YOUR SAY: Barron’swants vrea să știe ce părere aveți despre piață, despre economie și despre modul în care coronavirusul are impact asupra investițiilor dumneavoastră pentru sondajul Big Money Reader Poll. Răspundeți la sondaj aici.
Vanguard Real Estate ETF (VNQ), principalul fond tranzacționat la bursă REIT, a scăzut cu aproximativ 20% în martie și a recuperat o parte din această scădere până acum în aprilie. ETF-ul Vanguard a avut un randament total negativ de 17% de la începutul anului până în prezent. BREIT a înregistrat o creștere de 0,7% până în februarie.
„M-aș aștepta ca VAN să scadă, dar nu la o reducere draconică”, spune Kevin Gannon, CEO al Robert Stanger, o bancă de investiții din New Jersey axată pe sectorul imobiliar, inclusiv pe REIT-urile nepublice. „Blackstone are mult capital și un management inteligent. M-aș aștepta ca ei să profite de slăbiciune și de oportunitate.”
Într-o declarație, Frank Cohen, directorul general al BREIT, a spus: „BREIT este foarte bine poziționat în acest mediu dificil, având în vedere soliditatea bilanțului nostru și activele în care investim, care sunt puternic ponderate spre logistică și apartamente de închiriat.”
„Blackstone Real Estate a funcționat cu succes în mai multe cicluri de piață dificile”, a adăugat Cohen. „Suntem investitori pe termen lung și știm că piețele nu sunt întotdeauna stabile, așa că am structurat BREIT pentru a naviga cu succes în medii complexe, continuând în același timp să executăm oportunități convingătoare.”
ReIT-urile nepublice au câștigat favoarea investitorilor în parte datorită volatilității mai mici a prețurilor acțiunilor lor în raport cu REIT-urile publice. Blackstone, al cărui grup imobiliar gestionează active în valoare de 157 de miliarde de dolari, a avut unele dintre cele mai bune randamente în sectorul nepublic.
Dar Blackstone și alți operatori de REIT-uri nepublice nu pot ignora piețele publice și economia.
Bloomberg a raportat săptămâna trecută că LPL Financial Holdings a întrerupt achizițiile de către clienți a opt REIT-uri nepublice, inclusiv BREIT-ul Blackstone, din cauza îngrijorării că VAN-ul său ar putea întârzia schimbările în valoarea investițiilor sale. LPL nu a răspuns solicitărilor de comentarii.
ReIT-urile nepublice au devenit mai populare în ultimii ani, deoarece manageri bine cotați, precum Blackstone, Starwood Capital Group și Oaktree Capital Management, s-au extins într-un sector cândva înapoiat, cunoscut pentru comisioanele mari de vânzare și managementul mediocru în raport cu marile REIT-uri publice.
Blackstone este, de departe, cel mai mare jucător. Acesta a strâns 8,7 miliarde de dolari de la investitori anul trecut, reprezentând aproape 75% din toți banii noi din acest sector, potrivit datelor furnizate de Robert Stanger. A atras o bază largă de investitori, având în vedere randamentele sale solide. Investiția minimă este de 2.500 de dolari.
Blackstone se confruntă cu o problemă similară de stabilire a prețurilor la nivelul fondurilor sale de capital privat și al celor imobiliare, pe fondul unor piețe în criză. Firma a gestionat 571 de miliarde de dolari la sfârșitul anului 2019, ceea ce o face cel mai mare jucător în domeniul activelor alternative.
Blackstone numește BREIT un REIT cu „viață perpetuă” care aduce „proprietăți imobiliare private de calibru instituțional pentru investitorii axați pe venituri”. A fost o parte esențială a strategiei lui Blackstone de a-și lărgi baza de investitori la investitorii de retail.
BREIT oferă lichiditate limitată investitorilor. REIT-ul este pregătit să cumpere 2% din acțiunile sale într-o lună și 5% într-un trimestru și își rezervă dreptul de a limita răscumpărarea de acțiuni sau de a nu răscumpăra acțiuni de la investitori.
Lichiditatea limitată există în parte pentru că Blackstone nu dorește să se afle în poziția de vânzător forțat de active. Fondurile instituționale de capital privat și imobiliare ale Blackstone funcționează în mod similar. BREIT are o lichiditate amplă de 3,1 miliarde de dolari, iar dividendul pare sigur.
Investitorii săi și-ar putea răscumpăra acțiunile în cursul lunii martie la valoarea activului net din 29 februarie, care se situa la 11,42 dolari pe acțiune pentru una dintre principalele clase de acțiuni. Acest preț a fost puțin schimbat față de VAN de la sfârșitul anului. Acel preț de 11,42 dolari a fost, de asemenea, prețul la care se puteau face achiziții în cursul lunii martie.
Acel reper din 29 februarie a fost un preț de ieșire foarte atractiv, având în vedere scăderea din sectorul public al REIT-urilor. Este posibil ca unii investitori BREIT să fi dorit să își vândă acțiunile pentru a strânge numerar sau pentru a reinvesti pe piețele publice aflate în depresiune.
„Martie a fost o lună dificilă pentru investitori; ei au cerut lichiditate și noi le-am oferit-o onorând toate cererile de răscumpărare”, a declarat Cohen de la BREIT. „Vom continua să onorăm toate răscumpărările în conformitate cu planul nostru de răscumpărare de acțiuni”.
BREIT ar putea înregistra o creștere a cererilor de răscumpărare dacă își menține un NAV ridicat în raport cu piețele imobiliare publice.
Pe site-ul său, Blackstone spune că BREIT „prețul acțiunilor este supus unei volatilități mai mici în comparație cu acțiunile publice, deoarece NAV-ul său pe acțiune se bazează pe valoarea activelor imobiliare pe care le deține și nu este supus forțelor de stabilire a prețurilor de pe piața publică, așa cum este prețul acțiunilor publice.
Deși prețul acțiunii este supus unei volatilități mai mici în comparație cu acțiunile publice, valoarea bunurilor imobiliare poate fluctua și poate valora mai puțin decât s-a plătit inițial pentru ele. Acțiunile BREIT sunt semnificativ mai puțin lichide decât acțiunile publice și nu sunt imune la fluctuații.”
Argumentul lui Blackstone este că piețele private de bunuri imobiliare și alte active se mișcă mai încet decât cele publice, iar VAN-ul BREIT reflectă acest lucru.
BREIT a devenit o sursă de venituri considerabile din comisioane pentru Blackstone. Acesta percepe 1,25% din activele nete anual, plus un comision de stimulare de 12,5% din randamentul total, sub rezerva unui randament minim de 5% și a unui nivel maxim de rentabilitate.
Comisionul de bază anul trecut a fost de 108 milioane de dolari, iar comisionul de stimulare de 141 milioane de dolari sau aproape 250 milioane de dolari în total. Onorariul de stimulare ar putea fi în pericol în acest an, cu excepția unei inversări pe piețele imobiliare.
BREIT a fost bine poziționat, cea mai mare parte a deținerilor sale la 29 februarie în proprietăți industriale și de apartamente, două dintre cele mai puternice sectoare ale pieței imobiliare comerciale. Nu are nicio expunere la afacerile greu încercate ale centrelor comerciale.
A făcut, totuși, două investiții mari în Las Vegas în ultimele luni, aproape de un vârf de piață. BREIT a ajuns la un acord de 4,25 miliarde de dolari la sfârșitul anului 2019 cu MGM Resorts International (MGM) pentru proprietățile imobiliare ale hotelului/cazinoului high-end Bellagio, BREIT deținând 95%, iar MGM, 5%. BREIT este proprietarul, iar MGM îi plătește chirie.
La BREIT s-a asociat apoi cu MGM Growth Properties (MGP), un REIT public, pentru a cumpăra proprietățile imobiliare ale MGM Grand și Mandalay Bay Resorts de la MGM Resorts într-o tranzacție similară pentru 4,6 miliarde de dolari în februarie.
MGM Resorts, care trebuie să plătească anual chirii către BREIT, și-a văzut prețul acțiunilor sale prăbușindu-se cu 57% în acest an, până la 14 dolari, pe fondul îngrijorărilor legate de datoriile sale ridicate și de obligațiile de închiriere, proprietățile sale din Vegas fiind închise de la jumătatea lunii martie și a incertitudinilor legate de profitabilitatea viitoare.
Există o garanție necondiționată din partea MGM Resorts privind plata chiriilor, ceea ce oferă o siguranță considerabilă pentru BREIT. MGM a evidențiat poziția sa considerabilă de lichiditate. Cu toate acestea, probabil că BREIT nu și-ar putea obține acum prețul de achiziție pentru ambele tranzacții.
Reflectând temerile investitorilor cu privire la sănătatea Las Vegasului și a sectorului cazinourilor, partenerul BREIT, MGM Growth Properties, și-a văzut acțiunile scăzând cu aproximativ 20% în acest an, până la 25 de dolari.
Un mediu economic dificil și o scădere bruscă a acțiunilor imobiliare publice au pus presiune pe Blackstone pentru a reflecta cu acuratețe o piață în declin în valoarea BREIT.
Scrieți-i lui Andrew Bary la [email protected]
.